Жилищният пазар у нас – по-малко купувачи и оферти, спад на цените засега не се задава
Сделките с имоти в България записаха четвърто поредно тримесечие на спад в периода между април и юни, а низходящата тенденция не подмина нито един голям град у нас. Издадените разрешения за строеж намаляват за второ поредно тримесечие в страната и в София, а заради по-ограниченото предлагане цените на жилищата все още не отчитат спад, но все пак забавят ръста си. В същото време благодарение на лихвите, които остават на рекордно ниски нива, общата стойност на отпуснатите кредити към края на юни нарасна с 18% на годишна база.
Такава накратко е ситуацията на жилищния пазар у нас към края на първото полугодие. Тя е логична и очаквана предвид политическата ситуация в България с липсата доскоро на редовно правителство, глобалните проблеми, породени от войната в Украйна, и последиците за икономиките на Европа, САЩ и нашата страна, казват брокери на недвижими имоти.
Ако може да се говори за изненади в данните за сделките с имоти на Агенцията по вписванията, това е Разлог, където се регистрират и сделките в Банско. Там през второто тримесечие беше отчетен ръст от 11% спрямо същия период на миналата година, а за полугодието той достига 4%. Но в почти всички областни градове обемите от сделки се свиват.
„В почти всички областни градове обемът от сделки намалява с между 5% и над 20%, но остава сериозен. Отчетените спадове са на фона на една от двете най-силни години за жилищния пазар през последните 15 години“, каза пред Investor.bg Добромир Ганев, председател на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) и основател на компанията „Форос“. Повечето градове обаче все още показват ръстове спрямо силния период от 2014 до 2019 г., когато пазарът беше определян като много добър, затова според него обемът от сделки през първото полугодие е обнадеждаващ.
Тенденцията към успокояване на пазара в жилищния сегмент продължава, преходът от пазар на продавача към пазар на купувача е факт, отбеляза Младен Митов, мениджър пазарни проучвания в агенцията за недвижими имоти „Явлена“.
Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, спадовете през второто тримесечие са очаквани след връхната точка на пазара през миналата година и през 2021 г., когато сделките нараснаха с 30%. „Сега се връщаме към нормалните нива на пазара отпреди пандемията“, допълни тя. Спадът на сделките не е показателен за отлив на интерес от купувачите, а по-скоро е продиктуван от затруднения пред предлагането, счита Стойкова.
Намаляването на сделките за поредно тримесечие не е изненада, той се очакваше и вероятно ще продължи още известно време, отбеляза и Николай Господинов, собственик и главен изпълнителен директор на iBrokers. Той допълни, че охлаждането на пазара се усеща при новото строителство, където някои инвеститори, предимно по-малки, са готови да изслушват и по-ниски оферти. Други продават успешно на обявените си цени.
„На пазара е по-спокойно, ако искате да купите или да продадете имот, имате възможност да направите и едното, и другото, без да се притеснявате, че ще ви изпреварят за имота, който разглеждате, или че няма да намерите друг с подобни условия“, обобщи Господинов. Той определя като неестествено случилото се на жилищния пазар през последните две години, когато според него купувачите са действали под страх заради въздействието на инфлацията върху парите им. Сега наблюдава връщане към нормален пазар, в който участниците могат да обмислят продажбата и да планират покупката на имот.
Спадът в активността, отчетен от Агенцията по вписванията, не е изненада, след всеки пазарен връх се достига до плато и до умерено понижение впоследствие, счита Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“. „Пазарът днес върви по умерения си, естествен ход – няма трескави покупки на имоти, но има реални сделки с хора, придобиващи имот, за да удовлетворят жилищните си нужди. Не регистрираме катаклизми на пазара, той се развива нормално и това е посоката, в която ще продължи поне до края на годината“, допълни тя.
Защо се забавя пазарът?
Нестабилността в политиката и икономиката влияе на продавачите и на купувачите на жилища, каза Ганев. „В онзи момент, когато бяхме в предизборна ситуация, когато не беше ясно ще бъде ли съставено редовно правителство, когато имаше проблеми с няколко американски банки и с Credit Suisse, видяхме пълно изчакване от участниците на пазара. То беше кратко, за около един месец, но повлия“, отбеляза той.
В по-дългосрочен план една част от българите заемат изчаквателна позиция, за да се ориентират какво ще стане с лихвените проценти по ипотечните кредити. По данни на Ганев 50% от сделките в София и около 30% в останалите големи градове са се сключвали през последните години с ипотечно кредитиране. Той счита за логичен и правилен ход част от купувачите с по-ниски доходи, за които е важно дали ще има дори минимално покачване на вноската им, да изчакат. „Ситуацията на пазара е логична и обективна, тя е и здравословна“, обобщи Ганев. И допълни, че българите все по-сериозно обмислят всякакви решения, свързани с финансите и спестяванията си, а придобиването на имот за жилищни нужди е едно от най-сериозните предизвикателства за всяко домакинство.
Стойкова счита, че лихвите по ипотечните кредити в момента не са толкова силен фактор при вземането на решение за покупка на имот, като миналата година купувачите са били по-стресирани. „Сега те виждат, че няма изменения в лихвените нива и това върна купувачите на собствен дом на пазара“, отбеляза тя.
Според Господинов причината за забавянето на жилищния пазар е, че всички участници са в очакване нещо да се случи. Хората, които вярват, че ще има проблеми на пазара, изчакват, други, които смятат, че цените ще продължат да се увеличават, купуват, тъй като сега продавачите са по-склонни на преговори, а купувачите имат по-голям избор на имоти. „За момента обаче положението се запазва – лихвите на банките са непроменени, купувачите остават активни, стартират се нови проекти“, каза той.
Известно охлаждане на интереса към покупка на имот има, но това се дължи основно на хора, които са искали да придобият жилище с цел инвестиция, за да съхранят средствата си. Тези купувачи са били много активни на пазара през миналата година, но сега част от тях са се оттеглили, купуват предимно хора, които искат да се сдобият с основно жилище или с ваканционен дом, включително като използват ипотечен кредит за финансиране на покупката си, отбеляза Полина Стойкова.
На пазара преобладават хората, които придобиват имот за удовлетворяване на жилищна нужда, а процентът на купувачите с инвестиционна цел е по-малък, сочат наблюденията и на Добромир Ганев. Има и смесен вариант – българи, които живеят в чужбина, придобиват имот в момента, за да го ползват след време.
Той определя като положителна тенденция увеличаването на времето, което купувачите имат за вземане на решение – то се е удължило до повече от един месец, докато в годините на бурно развитие на пазара това се е случвало за по-малко от месец, а понякога и за дни. „Когато се вземат решения под напрежение, вероятността за допускане на грешки, които да затруднят семейния бюджет и изплащането на кредита, нараства“, отбеляза Ганев.
За атрактивни имоти, които са завършени апартаменти и къщи на вторичния пазар, все още често се случва да се стига до много бърза сделка, отбеляза Стойкова и даде за пример къща в околностите на София, която неотдавна се е върнала на пазара няколко години след продажбата ѝ. Тя е привлякла голям брой потенциални купувачи и вероятно ще се стигне до сделка, тъй като вече има сериозен заявен интерес. „Има платежоспособно търсене и търсене, което може да бъде подплатено с кредитиране“, каза Стойкова. От друга страна, според нея сега моментът за продажба е добър, тъй като е достигнат пик в цените и продавачите могат да се възползват от все още добрия пазар, при който има търсене и сделките се случват бързо.
Гергана Тенекеджиева отбеляза като видима разлики в нагласите на купувачите днес, че те искат да влязат в готово, ремонтирано и обзаведено жилище и са готови да платят повече за това. „Все по-малко хора са склонни да инвестират от личното си време в ремонтни дейности. Допреди 2-3 години това категорично не бе така – новите собственици имаха желание сами да ремонтират и обзаведат жилището си, да изберат дизайна, материалите, мебелите. Но тази тенденция към момента е обърната“, каза тя.
Относно размера на най-търсените жилища от купувачите Ганев отбеляза, че малките апартаменти с една спалня възвръщат позиции, тъй като някои хора придобиват имоти „на зелено“ на добра цена, след което ги довършват и ги препродават с добра възможност за реализиране на печалба. „Апартаментите с две спални винаги са имали най-голям дял в търсенето, а през 2021 и 2022 г. имаше увеличено търсене на тристайни жилища заради възможността за работа от вкъщи. То обаче ще намалява през следващите години наред с интереса към придобиване на имоти извън големите градове, каквато тенденция имаше по време на пандемията“, посочи Ганев. Засега селските къщи остават популярни сред купувачите, но в сравнение с периода от края на 2020 г. до края на 2022 г. сегментът забавя ръста си.
Стойкова отбеляза, че цените на селските къщи се задържат, в сегмента няма ръстове, а миналата година цените им са нараствали с много по-бавен темп, отколкото при жилищата в големите градове и в курортите. „През 2022 г. всички сегменти преживяха бум и бърз растеж на цените, а сега някои от тях са стигнали до етап на задържане. Въпрос на време е до края на 2023 г. всички сегменти на жилищния пазар да достигнат до етап на задържане на цените“, очаква тя.
Защо цените не падат?
Краткият отговор според консултантите е в намалялото предлагане и в инерцията на пазара. През първото тримесечие цените на жилищата нараснаха с 9,5% на годишна база на национално ниво и със 7,2% в София. Така България се оказа на трето място е ЕС по най-силен ръст на цените на жилищата за периода след Хърватия и Литва.
Миналата година много строителни проекти са се забавили заради затрудненията при доставките и цените на строителните материали. Това е довело до забавяне във времето на въвеждането в експлоатация на имотите при някои от проектите и вероятно е повлияло на обема от сделки, обясни Стойкова. Преди агенциите за недвижими имоти са имали десетки или стотици обяви в имотните портали, а миналата година почти всички обявени за продажба имоти са се изчерпали, без в същото време на пазара да се появяват нови предложения.
„През 2022 г. имаше период от шест месеца, в който почти не излизаха нови обекти на пазара, тъй като предприемачите изчакваха повече яснота при доставките, цените, развитието на войната в Украйна. От средата на миналата година предлагането се отпуши и строителството се върна към нормални темпове на развитие. Но на вторичния пазар изоставането още не може да бъде наваксано, макар че имаме ръст на офертите тази година с 10%-15%“, каза Стойкова.
Според Младен Митов наличието на много свободни парични средства, инфлацията, ниските лихвени проценти по ипотечните кредити, активното търсене, повишаването на трудовите възнаграждения и работещата икономика способстват цените на жилищата да продължават да растат наред с инертността на жилищния пазар. Ръстът обаче е по-нисък и ще продължава да намалява, очаква той.
Тенекеджиева също отдава продължаващия ръст на цените на инерцията на пазара, затова очаква стабилизиране на нивата, но не и сериозно понижение. „Няма предпоставки и икономическа логика, поне с оглед на показателите в момента, да станем свидетели на повсеместен спад на цените у нас. По-често и за отделни имоти се правят отстъпки. Затова и собствениците на неатрактивни имоти, които не желаят да коментират цената, могат да останат без купувач. Съотношението жилище – брой купувачи през 2019 г. беше 1:3, докато днес отчитаме идентичен брой нови оферти и купувачи на пазара, т. е. 1:1“, каза Тенекеджиева.
Към момента на пазара у нас купуват и продават българи. Обичайно активни сред купувачите са хора с над средните за страната доходи в съответния град, българите в чужбина в предпенсионна възраст или с намерение да се върнат в родината на определен етап от кариерата им, българите с двойно гражданство в Турция и младите хора с високи доходи, каза Ганев.
Сред продавачите има хора, които се разделят с имот, за да придобият по-голямо жилище, други имат финансови или семейни проблеми, които трябва да решат. По-младите хора продават, за да се нанесат в по-голям дом, когато семейството им се увеличава, редуцирането е при хората в предпенсионна или пенсионна възраст, за да намалят разходите си или да помогнат на децата си.
Според Ганев хората, които продават и след това купуват имот в рамките на кратък период от три-четири месеца, трудно биха загубили от процедурата. Той счита, че сега прозорецът особено за покупка, но и за продажба е много подходящ. „Икономисти очакват през 2024 г. страната ни да постигне ръст на БВП от 3,4%, последван от покачване с 4% през 2025 г., ако правителството постигне целите за влизане в Шенген и еврозоната и се справи с усвояването на средствата по Плана за възстановяване и устойчивост. Това означава, че още след първото тримесечие на следващата година може да видим обратна тенденция на възобновено желание за придобиване на недвижима собственост“, каза Ганев.
За момента обаче на вторичен пазар, където предлагането е ограничено, има разминаване между очакванията на купувачите и на продавачите, отбелязва Николай Господинов. Този пазар изпитва затруднения, тъй като много хора купуват имот с ипотечен кредит и нямат яснота какво ще се случи с лихвите. Друг проблем е наличието на надценени имоти, за които купувачите имат по-различни очаквания, и затова трудно се стига до сделки, допълва той. При толкова траен спад на пазара, рано или късно ще започнат да застояват имоти, предупреждава Господинов и съветва продавачите, които са мотивирани да продават, да бъдат готови за известни отстъпки в цената.
Той също счита, че за момента няма предпоставки за рязък спад на цените на жилищата, тъй като строителната себестойност остава много висока – цените на строителните материали са се успокоили, но разходите за труд са нараснали значително, а те съставляват около 40% от себестойността. Затова някои предприемачи са подложени на натиск да отлагат проекти.
„Ако новото строителство намалее, предлагането на вторичен пазар също става по-ограничено и последиците се усещат от всички участници на пазара“, каза Господинов и допълни, че хората, които говорят за спад на цените, обикновено са спекуланти или такива, които не участват активно на пазара. Но все пак призна, че ако сделките продължат да намаляват, е нормално да се очакват по-ниски оферти, които ще бъдат приети от продавачите. „Дали спадът на цените ще бъде с 1% или с 5%, никой не може да каже“, допълни Господинов.
Ганев очаква забавяне на ръстовете на цените с между 5% и 8% и спадове в отделни райони в градовете. „В същото време може би още през второто полугодие ще видим забавяне на спадовете в обема от сделки, защото тази тенденция започна през втората половина на миналата година. При сравнение между третото тримесечие на тази и на миналата година спадът вероятно ще е по-малък“, казва той.
Какво се случва с новото строителство?
Пандемията и войната в Украйна подложиха на изпитание строителните предприемачи у нас, свързани с нарушаване на доставките и силен ръст на цените на строителните материали. Според Ганев тези проблеми всъщност са помогнали на пазара, тъй като са дали възможност на купувачите да станат по-отговорни към процеса по сключване на договори за придобиване на имот в етап на изграждане. „Това е една от най-сложните сделки в правния и финансовия мир в страната ни и да се подхожда лековато, с пълно доверие към инвеститора е безотговорно“, каза той и посъветва купувачите да следват принципа „доверявай се, но проверявай“ в отношенията си с предприемачите.
Според Господинов най-големите предизвикателства пред жилищния пазар винаги са свързани с новото строителство. „Там имаме плащане сега и отложено във времето получаване на крайния продукт, а когато купувачите нямат сигурност какво ще се случи на пазара, се чувстват разколебани. Сигурността е основен фактор при сделките с недвижими имоти – когато липсва, купувачите трудно вземат решения“, каза Господинов. Той съветва хората да използват услугите на брокер при покупката на имот ново строителство – те обикновено са безплатни, тъй като консултантът взема комисиона от инвеститора, да търсят мнението на хора, които вече са купили имот от същия инвеститор, да влязат в построена от него сграда, да видят качеството ѝ, да разберат в какви срокове е била завършена, ако е имало забавяне, каква е била причината за него.
Ганев също е на мнение, че хората, които излизат на пазара на ново строителство, трябва да разполагат с достатъчна информация – да проверяват компанията зад проекта, историята, финансовите ѝ отчети, платени данъци, задължения към финансовите органи в страната, да разговарят с хора, които вече са купили имот от същата фирма. Важно е също така да наберат информация как се финансират проектите – дали само с паричен поток от продажби, тъй като това крие рискове, или с банково финансиране, гарантирано до края на процеса – това означава стабилен инвеститор. По отношение на некоректните практики на предприемачи от миналата година за индексиране на вече сключени предварителни договори Ганев отбелязва, че все още се чува за желания на предприемачи да покачват цените без основания и за опити да извиват ръце, но повечето не са направили промени в договорите си.
Митов също казва, че някои некоректни практики продължават – предприемачи повишават крайната цена, а при отказ на купувача да я приеме, се преминава към разваляне на договора и връщане на платените до момента суми. Той съветва предприемачите да са по-внимателни, тъй като от една страна, пазарът доближава прага на насищане, а от друга, инвестиционният процес е продължителен и промените на пазара – преминаването му към пазар на купувача, предстоят. „Повишаването на крайната цена по време на инвестиционния процес не е добра атестация за инвеститора“, счита Митов.
Според Стойкова обаче шокът с проблемните доставки и увеличените цени на материалите е преминал, а практиките за индексиране на цени са останали ограничени в рамките на отделни сгради, без да се превръщат в масови. „И през второто полугодие на миналата година, и през тази година за сгради в процес на строителство се сключват сделки с нормален темп“, каза Стойкова. Интерес има, включително към сгради в начален етап на строителство, когато изборът е по-голям, а цената – най-ниска, допълни тя.
Цените на новото строителство продължават да растат според Ганев, а спадовете, ако ги има, са ограничени до по-малки проекти, които се започват в момента. „Там рискът е по-голям, ако няма банково или собствено финансиране, и цените са по-ниски с цел привличане на клиенти, но има вероятност купувачите да се сблъскат с проблеми със сроковете за завършване на проекта, начина на строителство, различия с договорените условия“, предупреждава Ганев.
Стойкова говори за успокояване на цените на новото строителство след нормализирането на цените на материалите, а корекции се правят рядко и те са малки, в рамките на 20 до 50 евро на квадратен метър, при достигнат определен напреднал етап на строителство. В София средната цена остава около 1520 евро на квадрат, като тя задържа нивата си през последните три тримесечия.
България в еврозоната и пазарът на недвижими имоти – ползи и вреди
Според Ганев влизането на България в еврозоната вероятно ще се отрази положително на икономиката на страната ни и в частност на имотния пазар. „Историята показва, че доверието на институционални инвеститори и на по-опортюнистично настроени инвеститори към страни, които стават част от еврозоната, се подобрява и на жилищния пазар може да видим нови тенденции за придобиване на жилищни проекти с цел изцяло отдаването им под наем. Това е тенденция, която тепърва започва да се проявява в България, една строителна компания вече започна такъв проект, тенденцията е валидна за цяла Европа“, отбелязва той.
Неговите очаквания са, ако България стане част от еврозоната, някои инвеститори и компании да погледнат по-сериозно към София, Пловдив и останалите по-големи градове с цел да разширят дейността си в страната ни. Това ще доведе повече мениджъри и служители, които трябва да живеят някъде, и ще осмисли строителството на жилищни сгради за отдаване на апартаментите под наем, смята Ганев.
Според Стойкова 98% от теглените в момента ипотечни кредити са в лева, а след влизане на страната ни в еврозоната, те ще бъдат превалутирани в евро по описаната схема във всеки договор за кредит, лихвеният процент ще се формира по начина на формиране на лихвите по кредитите в евро. Това може да доведе до краткосрочен скок на лихвите, докато се премине към нов лихвен процент, отбеляза тя, но допълни, че лихвите по кредитите в евро са малко над 3% към момента и са на нивата си отпреди три-четири години, когато пак е имало интерес и са се теглели кредити, а доходите са били много по-ниски.
Стойкова очаква също засилване на интереса към покупка на имот у нас от чужденци, тъй като през последните години страната ни се е превърнала в периферна за чуждестранните купувачи, докато в миналото е била интересна за тях и все още може да предложи атрактивни имоти.
Източник Investor.bg
