Жилищния пазар през 2026 г.: Леко затишие след буря

На жилищния пазар в София ще има известно затишие след присъединяването на България към еврозоната. Очакванията на купувачи и продавачи се разминават в момента. Купувачите смятат, че цените на имотите ще паднат след влизането в еврозоната, а продавачите – че ще се вдигнат. Това разминаване в очакванията ще натисне динамиката на пазара и цените поне в началото на годината. Това прогнозира Даниела Грозева, новоизбраният председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ), в предаването „ИмоТиТе“ с водещ Христо Николов.

На националната конференция на НСНИ преди дни бяхме поканили участници от други страни, които са се присъединили към еврозоната – Хърватия, Литва, Латвия, Словакия. Независимо в какъв момент е станало това, на тези имотни пазари не са се случили особени сътресения, каза Александър Бочев, председател на НСНИ за периода 2023-2025 г.

„В Хърватия ситуацията е била следната: в годините преди решението за присъединяване към еврозоната цените на имотите са растяли с 6-9%. В годината преди присъединяването (2022 г.) цените са нараснали с 15-17%, а след влизането в еврозоната (2023-2024 г. ) цените са се върнали към плавния темп на растеж отпреди 2022 г. Смятам, че това ще се случи и в България. Тази година ще бъде пикова – най-вероятно ще реализираме ръст на цените със 17-18% на национално ниво. В следващите 2-3 години отново ще имаме ръст на цените, но с по-бавни темпове – между 5 и 10%.“

Гостите коментираха влошаващата се достъпност на жилищата – фактът, че цените на имотите растат по-бързо от заплатите. В София ситуацията е следната: от декември м.г. до септември т.г. средната брутна заплата по данни на НСИ е нараснала с едва 3% (от 3388 лв. на 3494 лв.). В същото време жилищните цени в столицата са се повишили с 3% през първото тримесечие, с 5% през второто, а за третото още не са излезли данните.

Жилищният пазар няма как да спре. Народопсихологията на българите е такава, че те искат да имат собствен имот. През 2026 г. на пазара ще са хората, които ще купуват за жилищни нужди, коментира Даниела Грозева.

Според Александър Бочев средните стойности за работната заплата донякъде нямат отношение към имотния пазар. Средната работна заплата се изчислява по такъв начин, че такива суми вземат едва 2-3% от заетите. Има много хора, които получават заплата над средната. Това са активните купувачи на имоти в момента и това са хората, които купуваха в последните 5-6 години. Затова също смятам, че имотният пазар няма да спре, добави той.

„Пазарът на имоти се движи най-вече от демографските тенденции и от миграцията – от това, че хората се местят от един град в друг.“

В разговора беше обсъдена още една важна тема: че след присъединяването на България към еврозоната банките ще променят начина на образуване на лихвите по жилищни кредити.

В момента средните лихви по ипотечните кредити в еврозоната са между 3,00% и 3,50% (бел. ред. – а в България са 2,47% през септември т.г.) Въпросът е дали това ще бъде приемливо или неприемливо за купувачите, защото в периода, в който имаше най-много сделки на имотния пазар в България – 2007-2008 г., лихвите бяха около 8%. Дори лихвите в България да се вдигнат до 3% след влизането в еврозоната, това ще стане плавно и няма да причини шок на пазара, коментира Александър Бочев.

От 1 януари 2026 г. управляващите в България предлагат увеличение на данъчно-осигурителната тежест (осигуровката за фонд „Пенсии“ ще се повиши с 2 процентни пункта, максималният осигурителен доход ще се вдигне, както и данък дивидент). Това означава, че стотици хиляди заети в икономиката ще вземат по-малки нетни заплати от началото на годината, освен ако работодателят не реши да ги компенсира.

Дали това ще се отрази на поведението на купувачите на жилища? Според Даниела Грозева в началото на 2026 г. хората буквално ще се ослушват какво се случва и ще има затишие, повлияно от всички фактори, които бяха обсъдени в разговора.

Според Александър Бочев има и фактори, които влияят в обратната посока – например, че покупателната способност на българските граждани се е увеличила в последната година, както и че след влизането в еврозоната България ще стане по-атрактивна за чуждестранните инвеститори.

Цялото интервю във видеото ТУК