Ипотечен кредит при ниски доходи, мисия възможна

Да вземеш ипотечен кредит вече е въпрос на добра стратегия, не само на желание и възможности. С годините банките станаха все по-гъвкави, но въпреки това за хората с по-ниски доходи (включително за много пенсионери) пътят до желания кредит остава труден и несигурен. Защо? Защото банковите институции работят с ясни критерии за оценка на риска. Понякога, дори малко отклонение (по-ниска заплата, временен трудов договор или напреднала възраст), може да се превърне в пречка. В същото време, обаче, има и изключения. Те са нагледния пример, че клиенти с ограничени доходи все пак успяват да получат кредит. Силни фактори за това са чистата кредитна история, липсата на други задължения, стабилната работа и не на последно място – правилния подход при кандидатстване.

Нека още тук да отдадем нужното внимание на професионалния кредитен консултант. Неговата помощ в подобни ситуации прави привидно невъзможното, във възможно.

Често задавани въпроси за ипотечен кредит за клиенти с ниски доходи

Мога ли да получа ипотечен кредит с нисък доход?

Да, но вероятно ще се наложи съдлъжник, комбиниране на доходи или по-дълъг срок за погасяване.

Какво да направя, ако получа отказ от банка?

Не се отказвайте – всяка банка има различна политика. Потърсете кредитен консултант, който ще предложи алтернативи.

Пенсионерите могат ли да кандидатстват за ипотечен кредит?

Да. Все повече банки предлагат специални продукти и по-гъвкави условия за възрастни клиенти.

Как да увелича шансовете си за одобрение?

Подгответе документите коректно, бъдете реалисти за исканата сума и потърсете професионална помощ.

За да разберем още за отговорите на тези и други въпроси, разговаряме с Добринка Стоянова, дългогодишен кредитен консултант в Кредитланд, гр. Пловдив. В следващите въпроси към нея ще разгледаме, както основните предизвикателства, така и практическите им решения.

Г-жо Стоянова, кои са според Вас основните пречки пред хората с по-скромни доходи при кандидатстване за кредит? Ниският нетен доход, нестабилна работа, недоказан доход, възрастови ограничения … или всичко това?

„По-скоро основните затруднения идват от нестабилната заетост и възрастовите ограничения, особено когато се търси по-дългосрочно финансиране.

Добрата новина е, че с правилен подход и професионална консултация тези пречки могат да бъдат преодолени.

Има решения – например избор на подходяща банка, комбиниране на доходи или включване на съдлъжник. Важното е човек да не се отказва предварително, а да потърси компетентен съвет, защото често възможност има – просто трябва да се намери правилния път.“

Когато говорим за ниски доходи, много хора веднага зачертават шансовете си за ипотечен кредит. Те смятат, че банките автоматично ще откажат да ги финансират. От практиката, обаче, знаем, че истината е малко по-различна. Всяка банка следва своя политика свързана с риска. Някои от тях стриктно следят за редовното обслужване на кредита, други са по-толерантни.

Какво всъщност стои зад оценката на риска? На какво най-много обръщат внимание банките, когато разглеждат кандидат с ограничени доходи?

„Основните фактори, които банките вземат предвид при оценката на риска, са няколко.

На първо място – размерът и стабилността на дохода, както и видът на трудовия договор. Безсрочните договори винаги са предимство, но и при срочен договор може да се намери решение, ако останалите показатели са стабилни.

Важно значение има и стажа при настоящия работодател – колкото по-дълго работите на едно място, толкова по-надежден кандидат изглеждате.

Друг ключов елемент е кредитната история – дори малки просрочия в миналото могат да повлияят на оценката. И разбира се, банките много внимават за съотношението между месечната вноска и дохода. Това се налага, за да са сигурни, че клиентът ще може спокойно да обслужва кредита.

Истината е, че дори при по-ограничени доходи, с правилен подход и добра консултация може да се намери решение. Понякога малки корекции в параметрите на кредита или правилният избор на банка правят голяма разлика.“

Много хора имат стабилна работа, плащат навреме своите сметки, но просто имат ниски доходи. Това понякога ги отказва да кандидатстват за кредит. Поради това колебание, ролята на кредитния консултант става изключително важна. Той може да подбере подходящата банка и да помогне при оформянето на документите, така че шансовете на клиента да са максимално големи.

Г-жо Стоянова, възможно ли е наистина човек с нисък доход, но с чиста кредитна история и стабилна работа да убеди банката, че е надежден платец? Какви стъпки биха помогнали в подобен случай?

„Ще отговоря с един реален случай от практиката ми.

При мен дойде клиент с желание да обедини всичките си задължения в един ипотечен кредит. Всички негови кредити бяха обслужвани редовно, но доходът му беше само малко над минималната заплата. Той вече беше направил сам опит да кандидатства в банката, в която получава заплатата си. След дълго чакане получи отказ — просто политиката на тази банка не позволява финансиране при такива параметри.

След консултация направихме предварително одобрение в друга банка, където разгледаха случая индивидуално. Одобриха кредита само за три дни и стартирахме процеса по финализиране. Днес клиентът има една по-ниска месечна вноска, а освободените средства му остават за нормален живот.

Това е доказателство, че дори при нисък доход има решения — важно е да се направи правилен анализ и да се избере подходящата банка.“

След като вече очертахме проблемите и възможните подходи, нека погледнем към практиката. В много случаи решението е в намирането на подходяща структура на кредита – например по-дълъг срок, по-малка сума, съдлъжник или обезпечение. В някои случаи дори промяната на типа кредит (от потребителски към ипотечен) може да направи сделката възможна.

Кои от тези стратегии, според Вас, са най-ефективни в практиката? И как един клиент може да подходи, ако банката първоначално му откаже заради ниски доходи?

„Много важно в такъв случай е първо да се обмисли вариант със съдлъжник по сделката. Това е един от най-често използваните и ефективни начини да се повиши кредитоспособността на клиента.

След това идва ред на оптимизацията на параметрите на кредита – например избор на по-дълъг срок, за да се намали месечната вноска и тя да отговаря на изискванията на банката. Понякога решението е и в леко намаляване на исканата сума, така че тя да съответства на дохода и да направи сделката възможна.

С правилен анализ и консултация почти винаги може да се намери решение, дори след първоначален отказ от банка.“

Темата за пенсионерите е част от този разговор и тя е особено чувствителна. Макар че тази група често има стабилен, макар и по-скромен доход, възрастта се превръща в основно ограничение. Все пак, в последните години някои банки започнаха да дават повече шанс на такива хора за получаване на ипотечен кредит.

Какви са наблюденията Ви – има ли реален шанс пенсионерите да получат ипотечен кредит, особено ако размерът на пенсията е сравнително добър?

„Да, определено. През последните години банките стават все по-гъвкави и вече предлагат специални кредитни продукти за пенсионери. Разбира се, възрастта остава ключов фактор, но и тук има решения. Някои банки удължиха възрастовия праг за край на кредита.

Важно е да се има предвид, че всяка банка има различна политика по отношение на възрастта и размера на дохода. Затова най-добрия подход е пенсионерът да се обърне към кредитен консултант, който работи с голям набор от банки и може да предложи най-подходящото решение за конкретния случай.“

След всичко казано, разбира се, най-убедителни винаги са реалните примери.

Може ли да споделите някой конкретен случай от Вашата практика – човек с ограничени доходи или пенсионер, който все пак е получил ипотечен кредит? Как го постигнахте?

„Ще дам два реални примера от практиката си“.

Първият е със семейство пенсионери. Дамата получава минимална пенсия, а съпругът ѝ по-висока, но и двамата вече са на 73 и 74 години. Решението беше да изтеглим по-малък потребителски кредит за възможно най-дългия срок, като и двамата участваха в кредита. Така успяхме да отговорим на изискванията на банката. Само ще уточня, че в случая чуждестранната им пенсия изигра положителна роля – тя даде допълнителна стабилност и увереност на кредитора.

Вторият случай е работещ пенсионер с добра пенсия и прилична заплата. Той желаеше ипотечен кредит за закупуване на апартамент, като имаше и значително самоучастие, което намали размера на кредита. Основното предизвикателство беше да се съобразим с остатъчния период за погасяване и с изискванията на банката за съотношение дълг/доход. С внимателно планиране и точни изчисления успяхме да постигнем одобрение и да реализираме сделката.

Тези примери показват, че дори при по-ограничени доходи или напреднала възраст, с правилен подход, добро познаване на банковите политики и професионална консултация, финансиране е напълно възможно.“

В крайна сметка ниските доходи или по-високата възраст не са автоматична пречка за получаване на ипотечен кредит. Важното е кандидатът да познава възможностите си, да подготви добре документите и да избере правилната институция. Кредитният консултант може да бъде решаващия фактор за това. Той познава политиките на различните банки и може да насочи клиента към най-подходящия вариант, дори в по-специфични случаи.

Материалът е предоставен за публикуване от CreditLand