Георги Киров смята, че 2024 г. няма да е достатъчна, за да се нормализира пазарът, но през 2025 г. това вече ще е факт. „През следващите две години ще се стабилизират нивата на свободни площи на здравословни нива и ще се нормализират наемните нива“, очаква Жоро Ангелов. В същото време не изключва през 2024 г. да продължи повишението на инвестиционната доходност и рентабилност над 7.5%, заради растящите лихви за финансиране. Това би довело до по-малко и по-малки сделки за покупки на инвестиционни проекти, отдадени под наем.
По наблюдения на „БГ склад“ има интерес у предприемачи да купят собствени складови и логистични бази в диапазона 1000-2000 кв.м. Високите цени и засиленото внимание на инвеститорите към баланса между качество и стойност обаче ограничават броя на сделките.
ИНДУСТРИАЛНИТЕ ИМОТИ В СОФИЯ В ЧИСЛА
Наличности
Съществуващите завършени складови и логистични площи в София към края на 2023 г. са 1.99 млн. кв.м по данни на C&W Forton. От Colliers отчитат по-малък обем – 1.376 млн. кв.м, като те следят само площи клас А и В, предназначени за отдаване под наем.
Нови площи
Според Colliers през миналата година тези площи са се увеличили минимално – с 8 хил. кв. м (новите площи са около 49.3 хил. кв.м, но има и такива, които отпадат от статистиката им заради преквалифициране в по-нисък клас, така че посоченият ефект е нетен). От C&W Forton отчитат завършени общо 268 000 кв.м нови площи при едва 88 000 кв.м. предходната година. Малко над половината от тях са за собствено ползване.
Нови проекти
През 2023 г. бяха завършени CTP Sofia West 1 и 2, CTP Sofia East 1, разширението на логистичния център на „Лидл“ в Равно поле, разширението на логистичния център на Jysk в Божурище и др. Завършените площи само по тези проекти са около 130 хил. кв.м, по данни на C&W Forton.
Усвоени площи
Наетите площи за 2023 г. са около 106.7 хил. кв.м, което е почти двойно повече спрямо стандартна година, казват от Colliers. По-голямата част от този обем (64%) представлява ново търсене. Предоговаряния или удължавания на вече съществуващи договори са зад 29%. Останалите 7% са с площи, построени специално за конкретен наемател (build-to-suit).
Вакантни площи
През 2023 г. се регистрира свиване на незаетите площи в София до рекордно ниски нива, като към края на годината те са около 4.3%, казват от Colliers. От C&W Forton отбелязват, че свободните площи през последните пет години са в рамките на 2-4% от общия обем на пазара. Очакванията им са през 2024 г. те да бъдат сведени до 1-2% и търсенето на пазара да абсорбира наличните площи в новите паркове, разработени на спекулативен принцип.
В строеж
По предварителни данни на C&W Forton в строеж са проекти с обща площ от 293 хил. кв.м, от които спекулативни са едва 10%. В тези данни не влизат планираните, но незапочнати проекти за отдаване под наем и собствено ползване. Според Colliers модерните площи в активен строеж в София с цел отдаване под наем са над 75 хил. кв.м. За част от тях вече има подписани договори за отдаване под наем, казват консултантите.
ДРУГИТЕ ПЕТ ГОЛЕМИ ГРАДА
Пловдив:
Нови проекти, предимно за собствено ползване
През първото полугодие на 2023 г. пазарът на индустриални имоти в Пловдив и региона не се различаваше от този в предходната година. Най-активно се търсеха площи до 500 кв.м, като запитванията за по-големи квадратури – до 2500 кв.м, бяха спорадични. От индустриалните и складовите помещения ново строителство 80% бяха за собствено ползване на инвеститорите, казва Атанас Ласков, представител на „БГ склад“ за Пловдив.
През втората половина на 2023 г. обаче търсенето на индустриални площи за покупка и наемане намалява драстично като отзвук на задълбочаващата се криза в Западна Европа. Въпреки надеждите за излизане от това състояние той не очаква значителна промяна в темповете на пазара преди средата на април тази година.
Най-голямата сделка за продажба в района е на цех за електронни компоненти от 6000 кв.м. А най-голямата наемна – на 2000 кв.м в нова база в Северната индустриална зона на града, взети за производство и печатарска дейност.
Стартирани са и нови проекти, повечето за собствено ползване. Проектите със спекулативна цел, които бяха завършени в края на годината, когато започна и охлаждане на пазара на наеми, не покриха очакванията на инвеститорите за бързото им отдаване, казва Ласков.
Наемните цени в Пловдив и района варират от 3 евро за кв.м на по-стари обекти до 4.50 евро за кв.м за новопостроени площи.
Варна:
Нови складове се строят по главните пътища от Варна към Девня
През 2023 г. наемните цени на складовите и производствените площи се увеличиха с над 10-12% над средните нива за новопостроени и реновирани обекти. В същото време се наблюдава и осезаем спад в търсенето на индустриални площи под наем и обемът от реализирани наемни сделки намаля. Предлагането на складови и промишлени площи за продажба продължи да бъде силно ограничено, с цени, надвишаващи очакванията на купувачите, чийто интерес към покупка продължи да бъде поддържан активен от улесненото банково финансиране, обяснява Тони Танев, представител на „БГ склад“ за Варна.
Очакванията са, че през 2024 г. икономическата обстановка ще се подобри. Нивата на ново търсене за складови и производствени площи под наем плавно ще се възстановят след първото тримесечие на годината, за което вече имаме индикации.
От своя страна предлагането на съвременни индустриални площи ще бъде допълнено от новопостроени логистични комплекси с различен калибър, чиито начални етапи ще се реализират към края на текущата година. Подобряването на бизнес климата в общ план отново ще повиши инвестиционния интерес към покупка на индустриални имоти за собствена, комбинирана или спекулативна реализация, смята Танев.
При наемите във Варна през изминалата година няма реализация на площи над 2000 кв.м поради понижения темп на търсене. Завишените продажни цени са възпрепятствали реализацията на големи имоти и на такива с цени над 2 млн. евро. Изключение са няколко продажби на индустриални имоти между частично свързани лица.
Единичните складове и търговско-складови комплекси, построени през 2023 г. със спекулативна цел (специално предвидени за наемния пазар), масово са били във формат 300 – 600 кв.м, с височини до осем метра и със съвременно вътрешно завършване. Понеже свободните терени за строителство в градските промишлени зони не достигат, новите складови бази се изграждат в обсега на главните пътища от Варна към Девня на между 5 и 15 минути с автомобил.
Сега във Варна и региона нетните наемни нива за складови площи от клас А са между 4.50 и 5.50 евро за кв.м, в зависимост от стойността на таксата за поддръжка в наемната цена. Складовете клас В поддържат стабилни нива от 3.50 до 5 евро за кв.м, в зависимост дали са пригодени за специфични товаро-разтоварни операции или за производствени дейности.
Бургас:
Има повишено предлагане заради затворени бизнеси
Търсенето на индустриални имоти под наем в Бургас беше слабо от началото на 2023 г. до средата на март. Огледи са извършили 10-12 фирми, предимно чуждестранни. С тези фирми обаче преговорите вървят бавно и несигурно, казва Валентин Косев, представител на „БГ склад“ в Бургас. Нямало е и инвестиционни интереси.
От началото на април обаче пазарът съвсем замира. Имало е проучвания от инвеститори какви складове или хладилни камери да построят. Доколкото са се търсели помещения под наем, те са били за обекти между 100 и 300 кв.м, каквито липсват на пазара.
Кандидат-наемателите са изключително предпазливи и плахи. Активността е ниска. При наемодателите има повишено предлагане, защото някои от наемателите са затворили бизнеса – временно или постоянно, поради слабия туристически сезон, казва Косев.
На пазара има няколко нови обекта (400 – 800 кв.м) и 4 хил. кв.м. Липсва обаче предлагане на малки складове (100 – 200 кв.м).
Бизнесът работи да си върне активността и очакванията са, че през 2024 г. ще има търсене на промишлени помещения за наеми и продажби. Очакванията са за все по голямо предлагане на индустриални имоти в социалните мрежи.
Наемните цени за складове клас А в Бургас вървят между 3.5 и 5 евро, а за клас B – 3-3.5 евро. Продажни цени в момента няма обявени, но по проучване те гравитират около 800 евро на кв.м и варират според строителството.
Русе:
Множество нови проекти за собствено ползване
През 2023 г. в Русе и региона бяха започнати множество нови проекти за складови и производствени сгради за собствено ползване. Ръстът на инфлацията и повишените строителни и оперативни разходи доведоха до значително увеличение на наемите на складови площи, казва Юри Дудев, представител на „БГ склад“ за Русе.
През изминалата година търсенето на малки площи до 500 кв.м е било голямо, а предлагането на такива имоти в Русе – незначително. Разминаване с предлагането е имало и при търсенето на складови площи над 5000 кв.м. Всичко това е довело до значително увеличение на наемните цени.
Очакванията са през тази година пазарът на индустриални имоти в Русе и региона да запази активността си около нивата от миналата година. Основни купувачи ще продължат да са местни инвеститори, които разполагат с достатъчно средства или имат достъп до изгоден кредитен ресурс. Предстои да бъдат въведени в експлоатация и няколко нови индустриални имота, които да успеят да покрият търсенето.
Стара Загора:
Липсват инвестиции в големи складове
През 2023 г. наемите на индустриални имоти в област Стара Загора запазиха равнището си от предишната година – между 3 и 6 лева на кв.м Основно се търсеха площи между 300 и 600 кв.м.
Появиха се няколко международни компании с търсене за покупка и наем на площи над 5000 кв.м. Международна компания за производство на авточасти например нае над 12 000 кв.м. А друга чуждестранна компания купи парцел 30 000 кв.м и промишлено помещение със 7000 кв.м РЗП, казва Михаела Лесова от „БГ склад“, Стара Загора.
Цените продажба са около 600 – 800 евро на кв.м без ДДС. В сферата на продажбите тя регистрира повишение в цените на промишлени имоти ново строителство с 10 – 15%. Като цяло не очаква промяна в цените през тази година.
Очакванията са да се увеличи търсенето на площи над 10 хил. кв.м, но засега в област Стара Загора няма инвестиционни намерения за реализиране на такива. Надеждите са през тази година да се намерят инвеститори в големи складови площи, които да помогнат за привличане на чуждестранни компании в района. Новост през годината е засиленото търсене на големи парцели за ритейл паркове в града.
Източник Capital.bg
