Имотният пазар влиза в 2024 г. с предпазлив оптимизъм и едно наум за рисковете

Последните няколко години са тежки за анализаторите, които се опитват да правят прогнози за икономиката, финансите и условията на световния пазар на недвижими имоти. Вземайки това предвид, консултантската компания JLL публикува своите прогнози за имотния пазар през 2024 г.

Смесена макроикономическа картина

Икономическата среда остава устойчива в началото на 2024 г., но се очаква новата година да бъде неравномерна за много имотни пазари и държавни ръководители. Рисковете остават високи, а сигнали за предвидимост ще дойдат едва с напредването на годината, счита консултантската компания.

Пазарите продължават да се борят с риска от ускоряване на инфлацията, а в някои случаи и от рецесия. Но напредъкът на централните банки в овладяването на инфлацията стана явен в края на 2023 г. Това създаде широки пазарни нагласи, че лихвите вероятно са достигнали връхната си точка. Пазарите очакват централните банки да направят завой и се надяват на меко кацане.

Но предвид устойчивостта на много икономики в света се очаква лихвите да останат високи в голяма част от 2024 г. Забавените последици от затягането на паричната политика, геополитическата нестабилност и несигурността за изхода на избори в големите икономики създават допълнителни потенциални рискове за перспективите. Основната прогноза е за умерен икономически растеж през 2024 г. спрямо миналата година с перспективи за подобряване на възстановяването по-късно през годината.

JLL очаква растежът да е най-силен в Азиатско-Тихоокеанския регион, най-вече Индия. Европейските икономики, особено Германия, са изложени на най-голяма опасност от слаб растеж или дори рецесия в началото на годината. В същото време САЩ и Австралия вероятно ще регистрират приличен, макар и под общата тенденция, темп на икономически ръст.

На пазарите на недвижими имоти обаче JLL очаква широки секторни и географски различия в следващия цикъл на растеж с края на несинхронизираните корекции от последния цикъл и усилията на пазарните участници да отговорят на сегашните предизвикателства.

Нормализиране и връщане на предвидимостта

Инфлацията се забавя в повечето големи икономики в света, което означава, че по-голямата предвидимост на цените на потребителските стоки и на производствените цени се завръща. Същото важи и за разходите за строителство, въпреки че те ще останат високи. Лихвите в повечето развити икономики достигнаха връхната си точка след агресивното затягане на паричната политика през 2022 и 2023 г. и те вероятно ще останат стабилни до началото на цикъла на понижаване в средата или към края на 2024 г., прогнозира JLL.

Следващите движения на лихвите вероятно ще бъдат надолу, а това означава, че разходите за обслужване на заемите ще намалеят. Пазарните лихви все още са волатилни, но посоката за тях сега е надолу, а това ще осигури известна предвидимост на разходите за обслужване на дълговете в бъдеще.

Свързаните с пандемията промени в навиците на потребителите за пазаруване, международната търговия и електронната търговия до голяма степен са затвърдени и ще приведат търсенето на логистични площи към историческите тенденции за растеж, при които строителството се забавя на по-зрелите пазари. Използването на офисите в света се подобрява и до голяма степен се стабилизира в Азия и части от Европа. В САЩ задължителното завръщане в офиса става по-повсеместно и JLL очаква използването на офисите да продължи да расте през 2024 г., съживявайки централните бизнес квартали с възобновяване на притока на хора през деня и търговията на дребно.

Стратегическо инвестиране

Може би най-голямата задача пред инвеститорите в недвижими имоти през 2024 г. ще бъде да балансират предизвикателствата пред финансирането и управлението на активи в съществуващите си портфейли с желанието за влагане на капитал в търсени активи и възползване от добри възможности през идните 12 до 24 месеца.

Определяща характеристика на успешните инвеститори ще бъде двоякостта – умението да осъществяват офанзивни и дефанзивни стратегии едновременно, ефективно да влагат ресурси и да вземат убедителни решения във все още несигурна обстановка. Много инвеститори трябва да се справят с нулева до отрицателна възвръщаемост, която създава допълнителни предизвикателства пред задържането на таланти.

Дългът в светлината на прожекторите

На пазар, на който кредитите остават налични и активни, стабилността и предвидимостта на лихвите ще бъдат по-важни за подобряването на активността на инвестиционния пазар от само равнището на лихвите по заемите. Кредитните стратегии за недвижимите имоти ще останат във фокуса на вниманието на фона на високите лихви и се появяват нови източници на дълг в допълнение към вариантите за финансиране на пазари и сектори, към които кредиторите са по-предпазливи.

Предвид спада на цените на имотите до момента, ще има много случаи, в които ще бъде нужен нов капитал за обслужване на дълга. Но заемите с настъпващ падеж ще катализират сделките и в някои случаи те ще бъдат с проблемни активи, отбелязва JLL. Повишаването на отпуснатите кредити през 2024 г. ще донесе по-ясни данни на кредитори, инвеститори и оценители за цените на имотите.

Нагласите, че лихвите са достигнали връхна точка ще помогнат за подобряване на обемите от сделки и ще стабилизират цените, но ще е нужно време и продължителна стабилност на лихвите, за да се отключи допълнителен натрупан капитал. В началото на 2024 г. САЩ са най-напреднали в цикъла си на корекция на цените, следвани от Европа и Азиатско-Тихоокеанския регион. Но на имотния пазар най-трудно за преценка е времето. Изчакването на идеалния момент за действие в средносрочни и дългосрочни стратегии може да доведе до пропускане на назряващи добри възможности и изоставане от конкурентите.

Моментна картина в отделните сектори

Добри възможности за растеж има в редица сектори и географски микропазари и JLL вижда добри варианти за покупка на проблемни активи и за ребалансиране на портфейлите. За инвеститорите вниманието към диверсификацията ще възприеме различни форми на пазари по света и дори сектори, които сега са „непредпочитани“, все още имат интересни сегменти и място в глобални диверсифицирани портфейли.

Жилищният сектор ще остане светъл лъч през 2024 г. и след това по много причини. Нарастващото световно население все повече се насочва към градовете, а това означава, че те се нуждаят от повече жилища за по-широка гама от видове и размери на домакинствата. Дългосрочни структурни тенденции като застаряване на населението, търсене на образование и достъпност на жилищата остават важни двигатели на търсенето и ще продължат да облагодетелстват инвестициите в жилища на повечето пазари в света. В краткосрочен план през 2024 г. на някои пазари ще се стигне до проблеми и свръхпредлагане, тъй като лихвите и съсредоточаването на новото строителство на растящи пазари оказват въздействие.

Нарастващото внимание към регионализацията и местното промишлено производство ще продължи през 2024 г., тъй като усилията за връщане на производството по-близо до клиентите и за диверсифициране на веригите за доставка се разширяват. Развиващите се държавни стимули ще върнат нови производства в развити икономики в Северна Америка и Европа, подкрепяйки търсенето на индустриални и логистични имоти. Урбанизацията и развитието на предпочитанията на потребителите, които отдават приоритет на още по-кратко време за доставка, ще означават засилване на вниманието върху градската логистика. Тези тенденции ще бъдат от полза не само за най-големите градове, но и за областите с бърз растеж.

Източник Investor. bg