Пазарът на масовите наеми тотално излезе извън контрол

Фалшивите обяви и нелоялните практики станаха причина големите агенции да се оттеглят от него, казва председателят на Национално сдружение „Недвижими имоти“.

• По-слабото търсене е причина цените на наемите в София да изостават от покупко-продажните, изисквайки около 30 години за откупуване на имот сега при 16-17 преди години.
• Липсата на законодателство и начини за ограничаване на фалшиви и подвеждащи обяви е основна причина за аномалиите на наемния пазар, казва той.
• Въвеждането на минимални образователни изисквания и професионална отговорност за брокерите на недвижими имоти ще повиши професионализма в бранша и ще подобри качеството на услугите за потребителите, смятат в НСНИ. 

Защо ръстът на наемите е по-бавен от този на цените при покупко-продажбите на имоти?

– Факт е, че цените на наемите в София и големите градове, които пораснаха за последните 10 години с около 30-35%, бяха значително изпреварени от цените на имотите, които се увеличиха с около 100%. Така е, защото търсенето за покупка на имот е много по-голямо от това на имоти под наем. В България и в повечето страни от бившия източен блок това е исторически обусловено и сега между 85 и 95% от семействата имат собствен имот. Румънците са лидери с около 95% притежание, но и ние се нареждаме на едно от първите места. Това означава, че останалите 5-15% живеят под наем. Тоест търсенето на жилище под наем е много по-малко от търсенето на жилище за покупка. Освен това при сегашните благоприятни обстоятелства повечето хора предпочитат да купят собствен имот като инвестиция или за да живеят в него.

И ефектът е ниска доходност.

– Действително, ако през 2000 г. срещу 50-60 хил. долара можеше да купите тристаен апартамент от 100 кв.м в „Лозенец“, който да отдадете под наем за около 300 долара на месец. Това означаваше срок за откупуване на инвестицията ви около 16-17 години и доходност около 6%. С напредването на времето и увеличаването на цените на имотите през 2015-2016 г. същия този тристаен апартамент в „Лозенец“ можеше да го купите за 200 хил. евро и да го отдадете под наем за около 700-800 евро. Срокът на откупуване на инвестицията вече отиваше към 20-22 години, а доходността – малко под 5%. В момента, с това рязко покачване на цените на имотите и сравнително по-бавния темп на покачването на наемите, доходността и срокът на откупуване на инвестицията се влошиха за инвеститорите. Сега същият този апартамент може да го купите за 350 хил. евро и да го отдадете, да речем, за 1000 евро. Това вече означава около 30 години за откупуване на инвестицията и доходност около 3.5%.

Какво очаквате занапред?

– Тенденцията най-вероятно в един момент ще се обърне, защото пазарът на наеми и пазарът на покупко-продажби са два скачени съда. Ако се влоши икономическата обстановка и нарасне процентът на безработица, хората ще са несигурни за дългосрочните си доходи. А и ако се увеличат лихвите по кредитите, това неминуемо ще отлее част от желаещите да купуват имоти. Те ще се пренасочат към пазара на наеми. Ако доходността от имоти продължи да намалява и срокът на откупуване да нараства, за инвеститорите имотите вече няма да са толкова привлекателни. Това ще отлее друга част от купувачите на пазара. Интересът към наемите ще стане по-сериозен, ще започнат да се покачват. И когато се вдигнат наемите, а продажните цени останат на това ниво, инвеститорите пак ще искат да купуват имоти, които да отдават под наем. И целият цикъл ще се повтори.

Източник Capital.bg