Това показва доклад за пазара на жилища за отдаване под наем, изготвен от международната адвокатска кантора CMS в сътрудничество с консултантската компания за недвижими имоти CBRE Group.
Пазарът на частни жилища под наем е от ключово значение в Западна Европа. Той започва да става също толкова важен и в Централна и Източна Европа (ЦИЕ), където икономическият растеж и разхлабената парична политика доведоха до бум на цените на жилищата, като направиха купуването на жилище много по-трудно, отколкото беше за предишните поколения. Има основателни очаквания инвестициите в жилищните имоти, предназначени за отдаване под наем (т.нар. Private Rented Sector – PRS), постепенно да се превърнат в нов основен клас активи и в Централна и Източна Европа.
Това показва доклад за пазара на жилища за отдаване под наем, изготвен от международната адвокатска кантора CMS в сътрудничество с консултантската компания за недвижими имоти CBRE Group.
Данните на CBRE показват, че през 2021 г. в Европа инвестициите в офиси са намалели до нивото им от 2016 г., а са се увеличили капиталовите потоци в два други сегмента: индустриален и логистичен сектор (ръст от 137%) и жилищен сектор (152% ръст). През същата година общият оборот на инвестициите в жилищни имоти достига 109 млрд. евро, което е два пъти над средния годишен обем през предходните пет години. Въпреки нарастващите политически, икономически и финансови предизвикателства от началото на 2022 г. през първата й половина в сектора в цяла Европа са инвестирани около 32 млрд. евро, което е с 8% над средния показател за последните пет години.
В Централна Европа с най-голям дял в общия обем на инвестициите в жилищни сгради е Чехия благодарение на сделка за портфолио от недвижими имоти (1.3 млрд. евро), сключена през 2020 г. Извън тази сделка Полша и Чехия имат приблизително равен дял и заемат около 94% от общия инвестиционен пазар от 2016 г. насам. На Румъния се падат 5%, на Словакия – 1%, а в Унгария досега не е регистрирана почти никаква активност в този пазарен сектор. По информация от румънския офис на CMS интересът към този клас активи в Букурещ расте, като само през последното тримесечие са получени запитвания във връзка с два подобни проекта.
Голямата разлика между обемите по държави съответства на относителната зрялост на сектора в отделните юрисдикции – Полша и Чехия изпреварват регионалните конкуренти по отношение на обема на строителството на жилища за отдаване под наем, тъй като все повече строителни предприемачи ги разглеждат като приложима алтернатива на строителството с цел продажба.
Примерите от развиващите се западноевропейски пазари потвърждават, че секторът има голям инвестиционен потенциал. През първата половина на 2022 г. например Германия е привлякла най-голям дял от инвестициите в него. Три нейни града се нареждат сред първите десет в Европа. Позициите на Мадрид (първо място) и Барселона (четвърто място) са пример колко бързо секторът може да се появи и развие на пазари, които не са водещи в сферата. В обозрим период от време същото би могло да се случи и на имотния пазар в столиците в ЦИЕ.
Пазарът на жилищата за отдаване под наем в повечето големи имотни пазари в Западна Европа сега е интересен за институционалните предприемачи и инвеститори. Но това невинаги е било така. Той се е развивал постепенно с разрастването на икономиките. Колкото по-високо е равнището на брутния вътрешен продукт в дадена държава, толкова по-ниско е нивото на собствениците на жилища сред населението. Респективно – толкова по-голяма роля играе пазарът на жилища под наем.
Обяснението е, че недвижимите имоти (по-специално жилищните) винаги са служили като консервативни и сигурни активи за натрупване на богатство. В същото време строителството никога не е успявало да настигне нарастващото търсене на инвестиционния капитал. Тази насока на развитие се подсилва от намаляването на лихвените проценти и понижаването на финансовите разходи, което е решаваща тенденция през последните няколко десетилетия, прекъсвана само в кратки периоди на икономическа криза (например Голямата финансова криза от 2007-2008 г.). Това натрупване на богатство доведе до високи цени на жилищата на почти всички пазари. Големите стойности на имотите създават големи възможности за строителните предприемачи и инвеститорите, но водят и до проблеми с достъпността на жилищата в градовете с нарастващо население.
Както вече казахме, основното наблюдение е, че по-високото ниво на БВП на глава от населението в дадена държава съответства на по-ниско съотношение на притежаването на жилища (като има и изключения). Към 2021 г. делът на собствениците на жилища на пазарите в Западна Европа показва предимно тенденция към спад, докато в региона на ЦИЕ той остава относително стабилен спрямо нивата през 2010 г. Предполагаше се, че непрекъснатото увеличаване на цените на жилищата ще изтласка все повече хора от пазара за купуване на имоти, но изключително свободните условия за ипотечно кредитиране и (в някои случаи) мерките за държавна подкрепа помогнаха на хората да получат достъп до собствено жилище. По данни на Евростат през 2020 г. 70% от населението на ЕС обитават собствено жилище, а останалите 30% живеят в жилище под наем. Най-високият наблюдаван дял на собственост е в Румъния (96%), Словакия (92%), Унгария (91%), Полша (86%) и Чехия (79%). България се доближава до Полша, като през 2020 г. собственици на жилища у нас са 84.3% от населението, а през 2021 г. този дял е 84.9%.
За сравнение – в Западна Европа нивата на население със собствено жилище са между 51% в Германия и 81% в Норвегия, като Норвегия е изключение.
Социалните и демографските промени стимулират пазара на наемите в Централна и Източна Европа, тъй като се увеличава броят на домакинствата в най-големите градове, макар в държавите като цяло той да намалява. Освен това се променят нагласите към наемането, особено сред по-младото поколение. Младите хора ценят гъвкавостта при избора на жилище и по естествен начин наемите придобиват все по-голяма популярност сред тях. В някои от институционалните сгради за отдаване под наем наемателите са предимно представители на поколенията Y (родените между началото на 80-те и края на 90-те години на миналия век) и Z (родените между края на 90-те и 2010 г.).
Според прогнозата на Oxford Economics до 2030 г. населението в Братислава, Прага и Варшава вероятно ще нарасне с 4-6%, в Будапеща ще остане стабилно, а в Букурещ ще се свие с 6%. Според данни на НСИ населението в София се очаква да се увеличи с около 2% до 2030 г. Това означава, че държавите от Централна Европа ще бъдат по-урбанизирани, а населението в столиците ще продължава да нараства.
След години на постоянен растеж цените на жилищата на някои пазари в Централна и Източна Европа все още са сравнително ниски като абсолютна стойност. Към първата половина на 2022 г. продажните цени на жилищата в Букурещ бяха средно 1700 евро на кв.м, а в Будапеща – 2000 евро на кв.м. На другия край на скалата са Прага с 4800 евро на кв.м и Братислава с 3500 евро на кв.м средна цена. В София за същия период средните цени на жилищата варираха между 1500 и 2000 евро на кв.м според вида и локацията на имота.
С охлаждането на икономиките можем да се надяваме, че годините на екстремно повишаване на цените може би са приключили. Предполага се, че нарастването ще се забави на повечето пазари до края на лятото, тъй като ипотечните кредити в Европа започнаха да поскъпват, заплатите започнаха да намаляват при рязко покачваща се инфлация, а общите икономически нагласи станаха негативни заради нарастващите опасения от предстояща рецесия.
На 26 април в Международен конгресен център – Бургас ще се проведе събитието за инвестиции, лични финанси, недвижими имоти и кредитиране – EXPO MOITEPARI. НСНИ е традиционен партньор на събитието. След силния интерес през последните години, EXPO-то се завръща край морето с изцяло обновена програма, насочена към инвестиции, недвижими имоти и ефективно управление на личните финанси. Събитието ще събере на едно място водещи експерти от финансовия сектор, които ще представят практически съвети и актуални възможности за спестяване и инвестиране през 2025 г. Посетителите ще имат възможност да присъстват на практически работилници, панелни дискусии и специални сесии, насочени към всеки, който […]
Научи повечеИзповяданите сделки с имоти в София и Бургас през първото тримесечие на тази година са на най-високото си ниво за периода поне от 20 години насам, докогато са налични данни на сайта на Агенцията по вписванията. В София те преминават прага от 8000 сделки за първото тримесечие едва за втори път от 2005 г. насам. За първи път това се случи през 2008 г., която беше последвана от срив на имотния пазар. Миналата година сделките с имоти в големите градове в страната, както и в морските и планинските курорти преобладаващо нарастваха след около година и половина на спад, докато на […]
Научи повечеНа 11 и 12 април 2025 г. в Paradise center (SEC – етаж 3) ще се проведе пролетното издание на изложението за жилищни имоти. Входът е свободен, а посетителите ще имат възможност за директен контакт с представители на най-новите и качествени жилищни проекти на пазара. Участие ще вземат над 40 водещи компании от сектора, които ще представят над 120 актуални жилищни проекта. Residential Expo Пролет ’25 се организира от „Градът Медиа Груп“ – водещата медийна група в сферата на недвижимите имоти. Входът е свободен и всички заинтересовани ще получат възможността да бъдат част от събитието. Посетителите ще имат на разположение […]
Научи повечеПрез четвъртото тримесечие на 2024 г. цените на жилищата в страната са се увеличили с 18,3 на сто в сравнение с четвъртото тримесечие на 2023 година. Цените на жилищата в България са се увеличили с 2,7 на сто през четвъртото тримесечие на 2024 г. спрямо предходното тримесечие (трето тримесечие на 2024 година), съобщава Националният статистически институт (НСИ). Най-голямо увеличение е регистрирано в Русе – 8 на сто, следван от градовете Пловдив (5,9 на сто), Варна (5,1 на сто) и Стара Загора (4,5 на сто). Пазарът на недвижими имоти в България продължава своя възходящ тренд и през 2025 г., отчитат платформите […]
Научи повече