Иван Семков пред Дарик радио за професионалните стандарти и имотите

Иван Семков, заместник-председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) и управител на Агенция „Ирис Имоти“, беше гост в предаването „Квадратни метри“ по Дарик радио, където направи задълбочен анализ на развитието на пазара на недвижими имоти и очерта ключовите приоритети пред сектора.

По думите му изминалата 2025 година се характеризира с устойчивост, умерен растеж и постепенно балансиране – процеси, които очертават по-зряла и стабилна пазарна среда. Наред с икономическите фактори, все по-съществена роля за развитието на сектора играят професионализмът, етиката и прозрачността. В отговор на тази необходимост Национално сдружение Недвижими имоти насочва усилията си към утвърждаване на ясни професионални стандарти, системно повишаване на квалификацията на брокерите и последователна работа за създаване на регулаторна рамка, която да гарантира сигурност, предвидимост и доверие за всички участници на пазара.

Динамика в две ясно разграничими фази

Според Семков 2025 г. може да бъде условно разделена на два периода. Първите девет месеца са преминали под знака на активен ръст на цените, докато през последното тримесечие се наблюдава известно успокояване и по-балансирано пазарно поведение.

В София увеличението на цените е достигнало около 15% на годишна база, като при определени сегменти – апартаменти и къщи в предпочитани райони – ръстът е дори по-висок. В Бургас, Пловдив и Варна повишението е по-умерено, но тенденцията остава възходяща.

Пазарът на наеми също отбелязва значителна динамика – до и над 20% увеличение на годишна база. В столицата двустаен апартамент в добър район достига приблизително и над 600 евро месечен наем, докато в големите областни градове цените варират между 400 и 500 евро.

Достъпност и международен контекст

Въпреки отчетения ръст, българският пазар остава сравнително достъпен спрямо този в Западна Европа и САЩ. Голям процент от населението в страната притежава собствено жилище, което придава специфична структура на търсенето и създава относителна стабилност.

По думите на Семков, имотите у нас все още са по-достъпни в сравнение с редица западни пазари, което продължава да поддържа инвестиционния интерес и да стимулира активността както на крайни потребители, така и на инвеститори.

Кредитиране и лихви – без резки сътресения

Банковото кредитиране остава важен двигател на пазара. Не се очакват драстични промени в лихвените проценти – нито резки скокове, нито съществени спадове. По-скоро динамиката ще следва общия инфлационен темп.

„Парите доста се обезцениха в интерес на истината“, отбелязва Иван Семков, подчертавайки, че в условия на инфлационен натиск недвижимите имоти продължават да се възприемат като инструмент за съхраняване на стойност. Очакванията са за устойчив пазар без понижения, с леко и плавно увеличение, а не за спекулативен балон.

По-зрели купувачи и информирани решения

Съществена промяна се наблюдава в поведението на купувачите. Те не бързат, анализират по-задълбочено, търсят по-стойностни имоти и обръщат сериозно внимание на качеството на строителството, локацията и дългосрочната перспектива.

Сделка „на всяка цена“ не бива да бъде цел, подчерта Семков. Ролята на професионалния брокер е да представи обективно както плюсовете, така и минусите на имота, така че клиентът да вземе информирано решение. Компромиси винаги съществуват, но те следва да бъдат резултат от осъзнат избор, а не от липса на информация, отбеляза в предаването по Дарик той.

Професията брокер – етика, стандарти и липсваща регулация

Темата за доверието към брокерите беше централен акцент в разговора. Членовете на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) са обединени около Етичен кодекс, а в рамките на организацията функционира Комисия по професионална етика. Сигнали се получават рядко, но по тях се взима отношение “само спрямо членовете на сдружението”.

Към момента обаче липсва законова регулация на професията. Няма браншова камера, национален регистър, лицензиране или задължителни изисквания към всички практикуващи. НСНИ отдавна се бори за “изчистване на лошите практики и за ясни задължения и отговорности”, подчерта Семков, като отбеляза, че към този момент липсва политическа воля за приемане на закон за брокерската професия.

Проверка и прозрачност

Клиентите имат възможност да проверят дали даден брокер или агенция са членове на НСНИ чрез публичния списък на сайта на сдружението, който се актуализира регулярно.

Паралелно се работи по създаване на национален регистър, който ще даде възможност за включване и на брокери членуващи в НСНИ, но и извън членството в организацията – при условие че приемат и спазват Етичния кодекс и професионалните стандарти. Идеята е обединение около правила и ясни принципи на работа в интерес на клиентите.

От първия оглед до предаването на владението

Ангажиментът на брокера започва от самото начало – от подбора на имоти и организацията на огледи, през предоставянето на пълна информация и проучване на имота, до съдействието при събиране на документи и координацията с нотариус.

Семков обърна внимание, че архивът на Агенция по вписванията вече не е публичен, което затруднява проверките за тежести, което реално е част от работата на агенциите за недвижими имоти. Това налага още по-задълбочена професионална работа при проучванията, които са нужни на самите потребители на услуги – хората не са наясно нито къде да отидат, нито какво да правят. 

“Предаването на владението не е юридически акт, то е фактически акт”, който следва прехвърлянето на собствеността. Това не е просто формално предаване на ключове, а реално въвеждане на купувача във владение на имота. Професионалният брокер остава ангажиран именно до самия финал на сделката, за да гарантира, че всички договорени условия са изпълнени коректно.

Обучения и стратегическо развитие на сектора

Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) развива активна политика по отношение на професионалното обучение. Организират се както дългосрочни програми по професията, така и краткосрочни модули и курсове, свързани с актуални законодателни и пазарни промени – включително обучения по прилагане на Закон за мерките срещу изпирането на пари, ДДС, маркетинг при сделки и обучение за повишаване на практическите компетенции на брокерите.

Сдружението работи и с международни лектори от престижни организации, като целта е обмен на опит и въвеждане на добри европейски практики в българската среда.

Новото ръководство си е поставило високи цели, в т.ч. сътрудничество с академичната общност – студенти, преподаватели и катедри, създаване на  менторска програма,  позициониране на НСНИ като водещ експертен глас на пазара на недвижими имоти.

Браншова стратегическа дискусия 2026

На 10 март в Пловдив и на 12 март в София предстои провеждането на на формата „Браншова стратегическа дискусия‘2026“. Поканени са и другите браншови организации – АРБИ и НСБИ.

Основната цел е постигане на реално обединение около споделени ценности, ясни професионални стандарти и единни правила на работа, които да гарантират последователно високо качество на услугите и предвидимост за клиентите. В условията на динамичен пазар именно координираните действия и професионалната консолидация на сектора са решаващи за ограничаване на лошите практики и за изграждане на стабилна и устойчива среда.

В този процес ролята на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) съвместно с професионалната общност е стратегическа – чрез налагане на стандарти, повишаване на квалификацията и отстояване на необходимата регулаторна рамка НСНИ работи за утвърждаване на доверие, прозрачност и дългосрочна стабилност на пазара на недвижими имоти в България.