Имот с ипотека – можем ли да го закупим с ипотечен кредит?

Имот може да бъде закупен от строителя/инвеститора, но може да бъде придобит и на вторичния имотен пазар. И в двата случая можем и трябва да разглеждаме ситуацията с ипотеката. Точно от този момент следва да си зададем първите въпроси, свързани с нея.

Имоти с ипотека – едва ли понастоящем има човек, който да се интересува от покупка на жилище и да не е чувал за ипотека. Покупката на имот чрез ипотекирането му не е новост, а е обичайна практика, както добре знаем. Говорейки за покупка на жилище с кредит, общото разбиране е, че имотът ще бъде ипотекиран. Другото ясно нещо е, че ще има месечна вноска и тя ще бъде изплащана определен брой години. Като че ли понятието ипотека остава само като понятие и бива разглеждано само от позицията на купувача. В практиката, обаче, се оказва, че не е съвсем така. Имот може да бъде закупен от строителя/инвеститора, но може да бъде придобит и на вторичния имотен пазар. В този случай покупката е от физическо лице, най-общо казано. И в двата случая можем и трябва да разглеждаме ситуацията с ипотеката. Точно от този момент следва да си зададем първите въпроси, свързани с нея. На първо място – ипотекиран ли е имотът? Когато отговорът е „Да“, да зададем следващия въпрос – какво следва за купувача.

И така, харесали сте недвижим имот и искате да го закупите с ипотечен кредит, но продавачът Ви информира, че това е имот с ипотека.

Дали при това положение вашият кредитор ще Ви даде ипотечен кредит, за да го закупите? Има ли опасност кредиторът на продавача да не заличи своята ипотека и тя да остане Ваш ангажимент? Трябва ли да се безпокоите?

Да започнем с отговорите на въпросите отзад-напред.

Трябва ли да се безпокоим при покупка на имоти с ипотека?

Щом вече има ипотека от друг кредитор, то юристът, който той е ангажирал, е преценил имота за документално изряден. Това трябва да Ви даде сигнал, че вероятно и юристът на Вашия кредитор, ще намери имота за годен да обезпечи кредита. На Ваше място при такива обстоятелства бихме били дори по-спокойни, отколкото разтревожени.

Заличаване на съществуваща ипотека

Има ли опасност кредиторът на продавача да не заличи своята ипотека и тя да остане Ваш ангажимент? Това е следващият детайл, на който трябва да се обърне внимание.

При закупуване на имот с ипотека, кредиторът на купувача ще изисква от продавача документ, който да удостовери, че кредиторът му надлежно ще заличи своята ипотека от имота, който се закупува след погасяването на дълга (или на част от дълга, ако са ипотекирани повече имоти). За да даде необходимата информация, документът трябва да съдържа минимум следните реквизити:

– Общ размер на дълга (включително главница, натрупани лихви, просрочени суми, такси и др.)
– Сметка, по която кредиторът желае да получи средствата за погасяване.
– Ангажимент, че след получаване на средствата, ще предприеме действия по заличаване на учредената в негова полза ипотека. Този срок според чл. 60, ал. 6 от Закона за Кредитните Институции (ЗКИ) е не по-дълъг от 14 дни от искането на клиента и заплащане на дължимите такси.

Възможно е да се случи дългът на продавача да е по-голям от размера на искания от Вас (като купувач) кредит. Тогава Вашият кредитор ще поиска доказателство, че разликата е осигурена. Това може да се докаже, чрез наличност по Ваша сметка. Желателно е тази сметка да е в банката, която ще Ви кредитира.

Имайте предвид също така, че е възможно ипотеката на продавача и на купувача да се окажат в една и съща банка. Възможно е и кредиторът на продавача да е небанкова финансова институция; възможно е върху имота да има възбрана в следствие на необслужване на кредита на продавача; ипотеката да е по кредит на трето лице, което не е собственик, както и много други специфични особености, които няма да разглеждаме сега. Съветваме Ви, да потърсите помощта на консултант на Кредитланд още при зараждането на идеята за покупка на имот с ипотека.

Да се върнем на важния момент с уверяването, че кредиторът на продавача, ще си заличи ипотеката. За по-ясно, прилагаме няколко примера.

Пример 1: (най-често срещан): договорили сте имот с цена 140 000 лв., кредитът Ви е 100 000 лв., остатъчният размер на дълга на продавача (съгласно документ от кредитора му) е 80 000 лв. Вие разполагате с 40 000 лв. лични средства. Какво се случва:

  1. При подписването на предварителният договор за покупко-продажба на имота с ипотека, Вие заплащате капаро (в масовият случай се изисква такова) по сметка на продавача в размер на 10% (14 000 лв. от личните Ви средства) от договорената цена.
    2. В деня на нотариалното изповядване на покупко-продажбата превеждате на продавача остатъка от собствените ви средства (26 000 лв.) и като нов собственик на имота учредявате втора по ред ипотека в полза на Вашия кредитор.
    3. След надлежното вписване на документите, кредиторът на купувача (Вие) превежда 80 000 лв. (колкото кредитора на продавача изисква за погасяване на кредита му и заличаване на ипотеката) от Вашия кредит по сметката на продавача.
    4. След като продавачът докаже (чрез документи от служба по вписванията „имотен регистър“), че учредената от него ипотека е заличена, Вашият кредитор му превежда остатъка от кредита Ви в размер на 20 000 лв.

Пример 2: договорили сте имот с цена 140 000 лв., кредитът Ви е 100 000 лв., остатъчният размер на дълга на продавача (съгласно документ от кредитора му) е 124 000 лв. Вие разполагате с 40 000 лв. лични средства. Какво се случва:

  1. При подписването на предварителният договор за покупко-продажба на имота с ипотека, заплащате капаро по сметка на продавача в размер на 10% (14 000 лв. от личните Ви средства) от договорената цена.
    2. В деня на нотариалното изповядване на покупко-продажбата като нов собственик на имота учредявате втора по ред ипотека в полза на Вашия кредитор.
    3. След надлежното вписване на документите, Вашият кредитор Ви кани да осигурите 24 000 лв. (от личните Ви средства) по сметката си при него и заедно с кредитната сума (100 000 лв.) да преведе по сметката на продавача 124 000 лв.(съгласно документа от кредитора на продавача). Не е задължително цялата сумата да бъде преведена по заемната сметка на продавача. Можете да се уговорите с Вашия кредитор (ако е съгласен) дължимите от Вас 24 000 лв., да преведете от друга своя сметка в друга банка, след което да предоставите платежен документ.
    4. Кредиторът на купувача (Вие), ще очаква във възможно най-кратък срок предоставяне на доказателствени документи, че кредиторът на продавача е заличил ипотеката си. Препоръчваме Ви проактивно да подсещате продавача за този му последен, но доста важен ангажимент.

Ще получа ли кредит за имот с ипотека?

След всички описани детайли се връщаме на основния въпрос.

Стига клиентският Ви профил да отговаря на изискванията на кредитора Ви, и според юрисконсулта му обезпечението да е юридически изрядно, защо не. Важно е да знаете и да сте подготвени. Ползването от самото начало на кредитен консултант на Кредитланд, ще Ви помогне значително да намалите риска от настъпване на неблагоприятни за Вас последствия.

ЗА АВТОРА

Казвам се Георги Канайков. Имам честта да съм Директор „Консултантска мрежа“ в един от най-уважаваните кредитни посредници в България Кредитланд. Запознанството с професията, за мен започна през 2005 г., когато Деян Василев – изпълнителен директор в Кредитланд, ме покани да стана част от екипа на фирмата, като предлагаме напълно непозната за България по онова време услуга, а именно – кредитно консултиране.

Източник Creditland

Сродни статии

16-юли-2024
16-юли-2024 Летният бал “Брокери и приятели” на НСНИ във Варна събра близо 200 гости

Традиционният летен бал “Брокери и приятели” събра близо 200 гости в елегантния ресторант “Градина” на Комплекс “Морско казино” в град Варна. За перфектната организация и настроението на гостите се погрижиха представителите на Регионална структура Варна на Национално сдружение Недвижими имоти. Всички те бяха посрещнати на входа от домакините. Красиви тоалети и усмивки се запечатаха за спомен на елегантно украсена и брандирана фото стена. Специални благодарности на нашите партньори: Музика и сценично озвучаване от Alex DJs Event solutions, музиката на изпълнителката NELS/Neli Gergova, Бутикови вина deVina и кулинарните изкушения на МАНДЖЕРА. Миговете от бала бяха уловени от фотографа Ангел Жечев. Национално […]

Научи повече
08-юли-2024
08-юли-2024 Роля и употреба на протоколите за оглед и договорите

На 4 юли 2024 г. в централния офис на НСНИ се проведе дискусия между представители на бранша на тема „Протоколите за оглед и договорите за сътрудничество“. В дискусията се включи  адв. д-р Бисерка Маринова, която обърна внимание, че правенето на огледи е само една малка част от задълженията на брокера. Осъществяването на оглед само по себе си не означава, че трябва да има плащане на комисиона (според съдебната практика). Как агенциите за недвижими имоти и брокерите да защитават правата на клиентите? Как да защитят себе си от нелоялни клиенти? Къде се срещат доверие, професионализъм и етика? Правно становище Адв. Маринова […]

Научи повече
25-юни-2024
25-юни-2024 Отворена среща дискусия „ЕТИКАТА- МОСТЪТ МЕЖДУ НАС“ се състоя в гр. Варна

На 20 юни 2024 г. във Варна се проведе поредната отворена среща дискусия „Етиката мостът между нас“ под надслов „РАБОТИМ СЪВМЕСТНО – УСПЯВАМЕ ЗАЕДНО”.     Събитието е част от кампанията на Комисията по професионална етика към НСНИ и набира все по-голяма популярност сред професионалистите в бранша. На събитието присъстваха повече от 100 участници, членове на регионалната структура на НСНИ във Варна, както и много професионалисти от града и страната. Основни теми бяха етиката между професионалните брокери, етиката в маркетинга и рекламата, добавена стойност на посредника и др. Обсъдиха се начините, по които работата между посредниците водят до най – добър резултат […]

Научи повече
24-юни-2024
24-юни-2024 Александър Бочев: Пазарът на недвижими имоти е спокоен

– Г-н Бочев, какво е състоянието на пазара на недвижими имоти в момента? – Много често ми задават въпроса – добър ли е пазарът. И винаги отговарям с контравъпрос – за кого да е добър? Много често се случва, че понякога пазарът е добър за продавачите, друг път за купувачите. Ако разглеждаме пазара от гледна точка на цените и движението им нагоре или надолу, за мен добрият пазар е този, който може да бъде лесно прогнозируем. През 2019 г. всички прогнози бяха разбити на пух и прах – вместо да тръгне надолу, пазарът се изстреля нагоре със светкавични темпове. В […]

Научи повече
Стратегически партньори на НСНИ: