Имот с ипотека – можем ли да го закупим с ипотечен кредит?

Имот може да бъде закупен от строителя/инвеститора, но може да бъде придобит и на вторичния имотен пазар. И в двата случая можем и трябва да разглеждаме ситуацията с ипотеката. Точно от този момент следва да си зададем първите въпроси, свързани с нея.

Имоти с ипотека – едва ли понастоящем има човек, който да се интересува от покупка на жилище и да не е чувал за ипотека. Покупката на имот чрез ипотекирането му не е новост, а е обичайна практика, както добре знаем. Говорейки за покупка на жилище с кредит, общото разбиране е, че имотът ще бъде ипотекиран. Другото ясно нещо е, че ще има месечна вноска и тя ще бъде изплащана определен брой години. Като че ли понятието ипотека остава само като понятие и бива разглеждано само от позицията на купувача. В практиката, обаче, се оказва, че не е съвсем така. Имот може да бъде закупен от строителя/инвеститора, но може да бъде придобит и на вторичния имотен пазар. В този случай покупката е от физическо лице, най-общо казано. И в двата случая можем и трябва да разглеждаме ситуацията с ипотеката. Точно от този момент следва да си зададем първите въпроси, свързани с нея. На първо място – ипотекиран ли е имотът? Когато отговорът е „Да“, да зададем следващия въпрос – какво следва за купувача.

И така, харесали сте недвижим имот и искате да го закупите с ипотечен кредит, но продавачът Ви информира, че това е имот с ипотека.

Дали при това положение вашият кредитор ще Ви даде ипотечен кредит, за да го закупите? Има ли опасност кредиторът на продавача да не заличи своята ипотека и тя да остане Ваш ангажимент? Трябва ли да се безпокоите?

Да започнем с отговорите на въпросите отзад-напред.

Трябва ли да се безпокоим при покупка на имоти с ипотека?

Щом вече има ипотека от друг кредитор, то юристът, който той е ангажирал, е преценил имота за документално изряден. Това трябва да Ви даде сигнал, че вероятно и юристът на Вашия кредитор, ще намери имота за годен да обезпечи кредита. На Ваше място при такива обстоятелства бихме били дори по-спокойни, отколкото разтревожени.

Заличаване на съществуваща ипотека

Има ли опасност кредиторът на продавача да не заличи своята ипотека и тя да остане Ваш ангажимент? Това е следващият детайл, на който трябва да се обърне внимание.

При закупуване на имот с ипотека, кредиторът на купувача ще изисква от продавача документ, който да удостовери, че кредиторът му надлежно ще заличи своята ипотека от имота, който се закупува след погасяването на дълга (или на част от дълга, ако са ипотекирани повече имоти). За да даде необходимата информация, документът трябва да съдържа минимум следните реквизити:

– Общ размер на дълга (включително главница, натрупани лихви, просрочени суми, такси и др.)
– Сметка, по която кредиторът желае да получи средствата за погасяване.
– Ангажимент, че след получаване на средствата, ще предприеме действия по заличаване на учредената в негова полза ипотека. Този срок според чл. 60, ал. 6 от Закона за Кредитните Институции (ЗКИ) е не по-дълъг от 14 дни от искането на клиента и заплащане на дължимите такси.

Възможно е да се случи дългът на продавача да е по-голям от размера на искания от Вас (като купувач) кредит. Тогава Вашият кредитор ще поиска доказателство, че разликата е осигурена. Това може да се докаже, чрез наличност по Ваша сметка. Желателно е тази сметка да е в банката, която ще Ви кредитира.

Имайте предвид също така, че е възможно ипотеката на продавача и на купувача да се окажат в една и съща банка. Възможно е и кредиторът на продавача да е небанкова финансова институция; възможно е върху имота да има възбрана в следствие на необслужване на кредита на продавача; ипотеката да е по кредит на трето лице, което не е собственик, както и много други специфични особености, които няма да разглеждаме сега. Съветваме Ви, да потърсите помощта на консултант на Кредитланд още при зараждането на идеята за покупка на имот с ипотека.

Да се върнем на важния момент с уверяването, че кредиторът на продавача, ще си заличи ипотеката. За по-ясно, прилагаме няколко примера.

Пример 1: (най-често срещан): договорили сте имот с цена 140 000 лв., кредитът Ви е 100 000 лв., остатъчният размер на дълга на продавача (съгласно документ от кредитора му) е 80 000 лв. Вие разполагате с 40 000 лв. лични средства. Какво се случва:

  1. При подписването на предварителният договор за покупко-продажба на имота с ипотека, Вие заплащате капаро (в масовият случай се изисква такова) по сметка на продавача в размер на 10% (14 000 лв. от личните Ви средства) от договорената цена.
    2. В деня на нотариалното изповядване на покупко-продажбата превеждате на продавача остатъка от собствените ви средства (26 000 лв.) и като нов собственик на имота учредявате втора по ред ипотека в полза на Вашия кредитор.
    3. След надлежното вписване на документите, кредиторът на купувача (Вие) превежда 80 000 лв. (колкото кредитора на продавача изисква за погасяване на кредита му и заличаване на ипотеката) от Вашия кредит по сметката на продавача.
    4. След като продавачът докаже (чрез документи от служба по вписванията „имотен регистър“), че учредената от него ипотека е заличена, Вашият кредитор му превежда остатъка от кредита Ви в размер на 20 000 лв.

Пример 2: договорили сте имот с цена 140 000 лв., кредитът Ви е 100 000 лв., остатъчният размер на дълга на продавача (съгласно документ от кредитора му) е 124 000 лв. Вие разполагате с 40 000 лв. лични средства. Какво се случва:

  1. При подписването на предварителният договор за покупко-продажба на имота с ипотека, заплащате капаро по сметка на продавача в размер на 10% (14 000 лв. от личните Ви средства) от договорената цена.
    2. В деня на нотариалното изповядване на покупко-продажбата като нов собственик на имота учредявате втора по ред ипотека в полза на Вашия кредитор.
    3. След надлежното вписване на документите, Вашият кредитор Ви кани да осигурите 24 000 лв. (от личните Ви средства) по сметката си при него и заедно с кредитната сума (100 000 лв.) да преведе по сметката на продавача 124 000 лв.(съгласно документа от кредитора на продавача). Не е задължително цялата сумата да бъде преведена по заемната сметка на продавача. Можете да се уговорите с Вашия кредитор (ако е съгласен) дължимите от Вас 24 000 лв., да преведете от друга своя сметка в друга банка, след което да предоставите платежен документ.
    4. Кредиторът на купувача (Вие), ще очаква във възможно най-кратък срок предоставяне на доказателствени документи, че кредиторът на продавача е заличил ипотеката си. Препоръчваме Ви проактивно да подсещате продавача за този му последен, но доста важен ангажимент.

Ще получа ли кредит за имот с ипотека?

След всички описани детайли се връщаме на основния въпрос.

Стига клиентският Ви профил да отговаря на изискванията на кредитора Ви, и според юрисконсулта му обезпечението да е юридически изрядно, защо не. Важно е да знаете и да сте подготвени. Ползването от самото начало на кредитен консултант на Кредитланд, ще Ви помогне значително да намалите риска от настъпване на неблагоприятни за Вас последствия.

ЗА АВТОРА

Казвам се Георги Канайков. Имам честта да съм Директор „Консултантска мрежа“ в един от най-уважаваните кредитни посредници в България Кредитланд. Запознанството с професията, за мен започна през 2005 г., когато Деян Василев – изпълнителен директор в Кредитланд, ме покани да стана част от екипа на фирмата, като предлагаме напълно непозната за България по онова време услуга, а именно – кредитно консултиране.

Източник Creditland

Сродни статии

07-окт.-2024
07-окт.-2024 Зелено ли е бъдещето на строителството, какво се случва в имотния сектор и какви са градовете на бъдещето: изводи от 3-та годишна конференция за строителство и инвестиции

3-тата годишна конференция за строителство и инвестиции на списание „Мениджър“ отново събра над 300 души, представители на строителния сектор в България. Модератор на дискусиите беше Иван Велков, член на УС на БСК, председател на БГФМА и FIABCI. НСНИ беше партньор на събитието. Програмата стартира с откриваща презентация на Ясен Георгиев, изпълнителен директор на Института за икономическа политика на тема „Икономически прогнози за 2025 г. и влиянието им върху бизнес средата“. Той изрази мнение, че липсата на стабилно правителство в България води до липса на институционална предвидимост и много от големите проекти, особено в инфраструктурата, буквално изчакват политическа воля и подреждане […]

Научи повече
07-окт.-2024
07-окт.-2024 Галина Максимова: Продавачите са в по-силна позиция на жилищния пазар, няма имотен балон

– Какви са вашите наблюдения за жилищния пазар в София към края на третото тримесечие? – Жилищният пазар в София в момента е пазар на продавача, тъй като липсват добри оферти, а купувачите са повече от продавачите. След като търсенето е по-голямо от предлагането, е логично и цените да поемат леко нагоре. Това положение на пазара към момента изключва наличието на балон, който възниква при несъответствие между цените и платежоспособното търсене на населението. Сега липсва такова несъответствие. Цените на жилищата се повишават, но се усеща забавяне на темпа на нарастването им. Пазарът достига плато, т.е. състояние на равновесие. В статистиката […]

Научи повече
26-сеп.-2024
26-сеп.-2024 Отпускане на ипотечен кредит – новите изисквания на БНБ към банките

Преглед на Кредитланд, съвместно с MoitePari.bg на изискванията и ефектът им върху пазара. На 11.09.2024 г., на свое редовно заседание, Управителният съвет на БНБ прие изисквания за показателите за кредитни стандарти при отпускане и при предоговаряне на жилищни кредити. Те са в 3 основни направления (максимално финансиране, максимален срок на кредита, максимален размер на задължението по кредита) и влизат в сила от 01.10.2024 г. Важно уточнение е, че заложените от БНБ задължителни изисквания (посочени по-долу) ще се прилагат за договори, сключени след 01.10.2024 г., т.е. няма да се прилагат за вече съществуващи такива. Как е сега и как ще бъде […]

Научи повече
24-сеп.-2024
24-сеп.-2024 Отворена среща дискусия „ЕТИКАТА- МОСТЪТ МЕЖДУ НАС“ се състоя в гр. Бургас

На 19 септември 2024 г. в гр.Бургас се проведе третата по ред, след гр.Пловдив и гр.Варна, отворена среща дискусия „Етиката мостът между нас“ под надслов „РАБОТИМ СЪВМЕСТНО – УСПЯВАМЕ ЗАЕДНО”. Участие взеха над 80 колеги, членове на регионалната структура на НСНИ – Бургас. На събитието бяха поканени и ученици от Професионална Гимназия по Строителство, Архитектура и Геодезия “Кольо Фичето” – Бургас и техни преподаватели. Участници в първия панел бяха членовете на КПЕ към НСНИ, а модератор бе Председателят на НСНИ – Александър Бочев. Дискутирани бяха основни теми на пазара на недвижими имоти като етиката в маркетимнга, етиката между брокерите, защо […]

Научи повече
Стратегически партньори на НСНИ: