Имот с ипотека – можем ли да го закупим с ипотечен кредит?

Имот може да бъде закупен от строителя/инвеститора, но може да бъде придобит и на вторичния имотен пазар. И в двата случая можем и трябва да разглеждаме ситуацията с ипотеката. Точно от този момент следва да си зададем първите въпроси, свързани с нея.

Имоти с ипотека – едва ли понастоящем има човек, който да се интересува от покупка на жилище и да не е чувал за ипотека. Покупката на имот чрез ипотекирането му не е новост, а е обичайна практика, както добре знаем. Говорейки за покупка на жилище с кредит, общото разбиране е, че имотът ще бъде ипотекиран. Другото ясно нещо е, че ще има месечна вноска и тя ще бъде изплащана определен брой години. Като че ли понятието ипотека остава само като понятие и бива разглеждано само от позицията на купувача. В практиката, обаче, се оказва, че не е съвсем така. Имот може да бъде закупен от строителя/инвеститора, но може да бъде придобит и на вторичния имотен пазар. В този случай покупката е от физическо лице, най-общо казано. И в двата случая можем и трябва да разглеждаме ситуацията с ипотеката. Точно от този момент следва да си зададем първите въпроси, свързани с нея. На първо място – ипотекиран ли е имотът? Когато отговорът е „Да“, да зададем следващия въпрос – какво следва за купувача.

И така, харесали сте недвижим имот и искате да го закупите с ипотечен кредит, но продавачът Ви информира, че това е имот с ипотека.

Дали при това положение вашият кредитор ще Ви даде ипотечен кредит, за да го закупите? Има ли опасност кредиторът на продавача да не заличи своята ипотека и тя да остане Ваш ангажимент? Трябва ли да се безпокоите?

Да започнем с отговорите на въпросите отзад-напред.

Трябва ли да се безпокоим при покупка на имоти с ипотека?

Щом вече има ипотека от друг кредитор, то юристът, който той е ангажирал, е преценил имота за документално изряден. Това трябва да Ви даде сигнал, че вероятно и юристът на Вашия кредитор, ще намери имота за годен да обезпечи кредита. На Ваше място при такива обстоятелства бихме били дори по-спокойни, отколкото разтревожени.

Заличаване на съществуваща ипотека

Има ли опасност кредиторът на продавача да не заличи своята ипотека и тя да остане Ваш ангажимент? Това е следващият детайл, на който трябва да се обърне внимание.

При закупуване на имот с ипотека, кредиторът на купувача ще изисква от продавача документ, който да удостовери, че кредиторът му надлежно ще заличи своята ипотека от имота, който се закупува след погасяването на дълга (или на част от дълга, ако са ипотекирани повече имоти). За да даде необходимата информация, документът трябва да съдържа минимум следните реквизити:

– Общ размер на дълга (включително главница, натрупани лихви, просрочени суми, такси и др.)
– Сметка, по която кредиторът желае да получи средствата за погасяване.
– Ангажимент, че след получаване на средствата, ще предприеме действия по заличаване на учредената в негова полза ипотека. Този срок според чл. 60, ал. 6 от Закона за Кредитните Институции (ЗКИ) е не по-дълъг от 14 дни от искането на клиента и заплащане на дължимите такси.

Възможно е да се случи дългът на продавача да е по-голям от размера на искания от Вас (като купувач) кредит. Тогава Вашият кредитор ще поиска доказателство, че разликата е осигурена. Това може да се докаже, чрез наличност по Ваша сметка. Желателно е тази сметка да е в банката, която ще Ви кредитира.

Имайте предвид също така, че е възможно ипотеката на продавача и на купувача да се окажат в една и съща банка. Възможно е и кредиторът на продавача да е небанкова финансова институция; възможно е върху имота да има възбрана в следствие на необслужване на кредита на продавача; ипотеката да е по кредит на трето лице, което не е собственик, както и много други специфични особености, които няма да разглеждаме сега. Съветваме Ви, да потърсите помощта на консултант на Кредитланд още при зараждането на идеята за покупка на имот с ипотека.

Да се върнем на важния момент с уверяването, че кредиторът на продавача, ще си заличи ипотеката. За по-ясно, прилагаме няколко примера.

Пример 1: (най-често срещан): договорили сте имот с цена 140 000 лв., кредитът Ви е 100 000 лв., остатъчният размер на дълга на продавача (съгласно документ от кредитора му) е 80 000 лв. Вие разполагате с 40 000 лв. лични средства. Какво се случва:

  1. При подписването на предварителният договор за покупко-продажба на имота с ипотека, Вие заплащате капаро (в масовият случай се изисква такова) по сметка на продавача в размер на 10% (14 000 лв. от личните Ви средства) от договорената цена.
    2. В деня на нотариалното изповядване на покупко-продажбата превеждате на продавача остатъка от собствените ви средства (26 000 лв.) и като нов собственик на имота учредявате втора по ред ипотека в полза на Вашия кредитор.
    3. След надлежното вписване на документите, кредиторът на купувача (Вие) превежда 80 000 лв. (колкото кредитора на продавача изисква за погасяване на кредита му и заличаване на ипотеката) от Вашия кредит по сметката на продавача.
    4. След като продавачът докаже (чрез документи от служба по вписванията „имотен регистър“), че учредената от него ипотека е заличена, Вашият кредитор му превежда остатъка от кредита Ви в размер на 20 000 лв.

Пример 2: договорили сте имот с цена 140 000 лв., кредитът Ви е 100 000 лв., остатъчният размер на дълга на продавача (съгласно документ от кредитора му) е 124 000 лв. Вие разполагате с 40 000 лв. лични средства. Какво се случва:

  1. При подписването на предварителният договор за покупко-продажба на имота с ипотека, заплащате капаро по сметка на продавача в размер на 10% (14 000 лв. от личните Ви средства) от договорената цена.
    2. В деня на нотариалното изповядване на покупко-продажбата като нов собственик на имота учредявате втора по ред ипотека в полза на Вашия кредитор.
    3. След надлежното вписване на документите, Вашият кредитор Ви кани да осигурите 24 000 лв. (от личните Ви средства) по сметката си при него и заедно с кредитната сума (100 000 лв.) да преведе по сметката на продавача 124 000 лв.(съгласно документа от кредитора на продавача). Не е задължително цялата сумата да бъде преведена по заемната сметка на продавача. Можете да се уговорите с Вашия кредитор (ако е съгласен) дължимите от Вас 24 000 лв., да преведете от друга своя сметка в друга банка, след което да предоставите платежен документ.
    4. Кредиторът на купувача (Вие), ще очаква във възможно най-кратък срок предоставяне на доказателствени документи, че кредиторът на продавача е заличил ипотеката си. Препоръчваме Ви проактивно да подсещате продавача за този му последен, но доста важен ангажимент.

Ще получа ли кредит за имот с ипотека?

След всички описани детайли се връщаме на основния въпрос.

Стига клиентският Ви профил да отговаря на изискванията на кредитора Ви, и според юрисконсулта му обезпечението да е юридически изрядно, защо не. Важно е да знаете и да сте подготвени. Ползването от самото начало на кредитен консултант на Кредитланд, ще Ви помогне значително да намалите риска от настъпване на неблагоприятни за Вас последствия.

ЗА АВТОРА

Казвам се Георги Канайков. Имам честта да съм Директор „Консултантска мрежа“ в един от най-уважаваните кредитни посредници в България Кредитланд. Запознанството с професията, за мен започна през 2005 г., когато Деян Василев – изпълнителен директор в Кредитланд, ме покани да стана част от екипа на фирмата, като предлагаме напълно непозната за България по онова време услуга, а именно – кредитно консултиране.

Източник Creditland

Сродни статии

21-фев.-2024
21-фев.-2024 Сделките с имоти в София нараснаха с 44%

Над 27% повече продажби в шестте най-големи града Общо за страната увеличението през четвъртото тримесечие е с 15 на сто Чепеларе е №1 със 64% повишение Сделките с имоти в София нараснаха с близо 44% в периода от октомври до декември спрямо предходното тримесечие, показват данни на Агенцията по вписванията. През четвъртото тримесечие на миналата година в столицата са регистрирани 10 075 сделки с имоти, при 7001 продажби през третото тримесечие. По принцип четвъртото тримесечие на годината е най-добро за пазара на имоти и миналата година не прави изключение. Регистрираните покупки на къщи и апартаменти от октомври до декември в […]

Научи повече
19-фев.-2024
19-фев.-2024 Как да разпознаем коректния брокер на недвижими имоти?

Инж. Галина Максимова е експерт с дългогодишен опит в сферата на недвижимите имоти. От 1992 г. е собственик и управител на агенция за недвижими имоти „Софконсулт” ЕООД. Тя разказва за етиката на професията на брокера на недвижими имоти и как потребителите могат да следят за спазването ú. – Г-жо Максимова, в края на миналата година бяхте преизбрана за пореден мандат като председател на Комисията по професионална етика (КПЕ) към НСНИ. Кои са най-фрапиращите порочни практики на брокери на недвижими имоти, които достигат до Вас и има ли тенденция до КПЕ да достигат повече жалби и сигнали за некоректно поведение от страна на брокери […]

Научи повече
14-фев.-2024
14-фев.-2024 Как се променя жилищният пазар у нас и има ли тенденция за застой?

Жилищният пазар в България е в основата на икономическата дейност и социалното развитие на страната. През последните години се наблюдават значителни промени в този сектор, включително иновации в строителството, промени в динамиката на търсенето и предлагането, както и въздействието на глобалната пандемия. Темата за покупка на недвижимо имущество, както и цените на имотите е много актуална за обществото. Икономическия отчет на строителния сектор за деветте месеца на миналата година, изготвен от Камарата на строителите в България и публикуван на интернет страницата на браншовата организация, показва че жилищносто строителство и това на офис площи все още заема значителна част от строителната […]

Научи повече
09-фев.-2024
09-фев.-2024 Отчитаме значителен ръст в строителството

За периода януари-септември 2023 г. сектор „Строителство“ е произвел продукция на стойност 13 015 млн. лв., сочат данните на Икономическия отчет на строителния сектор, изготвен от Камарата на строителите в България. Сградно строителство, което включва жилищно и нежилищно строителство, формира произведена продукция за деветмесечието на 2023 г. в размер на 7 542 млн. лв., или с дял от 57,9 на сто от общо произведената продукция в сектора за разглеждания период. Произведената продукция в сградното строителство се увеличава с 24,8 на сто в сравнение с деветмесечието на 2022 г. по предварителни данни на НСИ. В инженерната инфраструктура произведената продукция за деветмесечието […]

Научи повече
Стратегически партньори на НСНИ: