Жилищният пазар се умори от еуфорията
Брокерите на недвижими имоти често говорят на собствен трудноразбираем за другите език. Нужен е известен опит човек да научи, че „аристократично“ значи с високи тавани и скърцащ паркет, а „кокетен“ и „бохемски“ са синоними на тесен. Но може би най-любопитната лингвистична особеност е, че в техния речник думи като „спад“ или „балон“ се използват само в минало незапомнено време.
Историята ни учи, че все пак рано или късно идва момент на охлаждане, а понякога настъпват и сривове. Едва ли може да се очаква представители на бранша да алармират за това и обикновено е добра идея да се стъпи на всякакви други преки или косвени индикатори, които да подскажат каква ще е посоката. И жилищният пазар в България в момента като че ли се намира именно в такъв сложен за прогнозиране момент.
Сделките вече пето поредно тримесечие намаляват като брой на годишна база. През третото тримесечие на 2023 г. покупко-продажбите на имоти в страната паднаха до най-ниското си ниво от 2010 г. насам. От две тримесечия и строителството на нови жилища се свива. Ръстът в цените, измерван от индексите на националната статистика, също се забавя, при все че за второто тримесечие българският ръст от 10.7 е вторият най-висок в ЕС. „Вече говорим за рецесия на пазара на недвижими имоти. За сравнение – в икономиката това се случва при спад на БВП само за две поредни тримесечия“, казва Стойне Василев, председател на УС на Българската асоциация на личните финансови консултанти.
Балансът на мненията
В сектора на имотите обаче никой не говори за рецесия. „Като цяло наблюдаваме един добре балансиран пазар, който се връща към дългосрочните си темпове на растеж“, казва Мирослав Владимиров, член на СД на „ЕРА България“ и преподавател в Икономическия университет във Варна. С което изразява (по описания по-горе начин) преобладаващото мнение.
От агенциите подчертават, че сделките намаляват, но това е в сравнение с пика през 2021 и 2022 г. Тогава и броят им, и цените на имотите в страната достигнаха исторически най-високи нива. Въпреки спада сега в София, Пловдив, Варна и Бургас през третото тримесечие има повече сделки, отколкото през същия период на предковидната 2019 г. При това данните на Агенцията по вписванията не отразяват сделките за ново строителство. А според Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, в момента точно те доминират в големите градове. Охлаждането на строителната активност също се приема за здравословно заради притесненията, че в този сектор беше започнал да се оформя балон.
В допълнение, най-големият жилищен пазар в страната – софийският, се представя и най-добре на общия фон. При 13% спад на сделките в национален мащаб през последното тримесечие за София той е 5.4%. При 33% по-малко строителните разрешения за жилища в страната софийското свиване е 24%. И при 10.7% ценови ръст на имотите в национален мащаб през второто тримесечие за столицата, където и цените са най-високи, той е 8.8%.
Очакванията за 2024 г. по-скоро звучат като пожелания от коледна картичка. Лихвите, които са на исторически ниски нива, ще се качват плавно. Доходите и спестяванията ще растат. Ипотечното кредитиране ще продължи да е евтино. А и събудената инфлация ще се успокои, което също има плюсове. „След близо пет години нарастване на обема на реализираните сделки идва времето за промяна на посоката, като пазарът показва известна умора“, все пак казва Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес“.
Студени ветрове от Европа
„България изостава от общата за Европа тенденция на охлаждане на жилищния пазар“, казва новият анализ на жилищния пазар на „Уникредит Булбанк“. През второто тримесечие на 2023 г. в ЕС беше регистриран първи спад на жилищните цени от 2010 г. Той идва от пазарите на десет държави, най-вече от Германия. Строителната активност намалява, има дефицит на нови жилища на фона на притока на хора, а и достъпността е голям проблем. „Ние сме далеч от тези кризи, които започват да стават драматични. Българският имотен пазар е своеобразен оазис. И ако имаме притеснения за него, те са свързани с рецесията в Европа“ (с ефекта върху българската икономика – бел. ред.), казва Добромир Ганев, управител на „Форос“ и доскорошен председател на НС „Недвижими имоти“.
Да се приемаш за остров на спокойствието обаче може и да е измамно и бурите на хоризонта често се приближават светкавично. Мнозина помнят, че и през 2008 г. на трусовете в САЩ първоначално се гледаше като на нещо презокеански далечно, което няма как да ни засегне. Сега няма индикации за катаклизъм от подобен магнитуд, но при по-внимателен прочит на данните за жилищния пазар в България прозират опасни подводни течения. Както и вътрешни фактори, способни да катализират натрупани напрежения и да обърнат така дълго продължилия възходящ цикъл: очакваното покачване на лихвите по кредити и депозити, приемането на еврото, евентуално вдигане на имотните данъци.
Ефектът е изконсумиран; Притокът на чуждeстранните инвестиции ще доведе до ръст; Сивите капитали ще търсят имоти и други възможни хипотези
1. Ефектът е изконсумиран
„Не бих очаквал голямо влияние от членството на България в еврозоната върху цените на жилищата в страната“, казва Даниел Грос, директор на Института за европейска политика към университета „Бокони“. Ключово според него ще бъде ценообразуването на ипотеките, а курсовете в България вече са изравнени с еврозоната. „Дори членството да съвпадне с период, в който цикълът на пазара в страната се обръща, цените едва ли ще се сринат. По-скоро може да спрат да растат, поне за частните жилища, казва той. Семействата ще продължат да търсят домове с висок стандарт предвид силния пазар на труда (стига лихвените проценти да не се покачат още повече), смята анализаторът.
Даниел Грос отбелязва също, че досега въздействието от приемането на еврото върху цените на жилищата е било много различно в новите страни членки заради различните икономически обстоятелства в тях и е трудно да се правят аналогии.
На местна почва също мнозина не очакват приемането на еврото да повлияе съществено върху цените на имотите.
„Имотите отдавна са в евро и приемането няма да промени нищо директно“, казват от Пощенска банка. Като наблягат на индиректните позитиви: „Ускорено развитие на бизнеса, инвестиции и ръст на икономиката, които водят до по-високи доходи и достигане европейските стандарти на живот.“
„Лично аз не очаквам съществени промени на жилищния пазар само поради това“, казва Полина Стойкова от Bulgarian Properties.
Младен Митов от „Явлена“ смята, че инфлацията в страната вeче в голяма степен е спомогнала за подготовката на влизането еврозоната. Ефектът е изконсумиран и не се очертават предпоставки за сериозен ръст, още повече че на пазара вече се чувства охлаждане, добавя той.
Мирослав Владимиров от „Ера България“ дава пример с Литва, Латвия и Естония. Нито в годината преди присъединяването им към еврозоната, нито след нея цените на жилищата са нараснали с необичайни темпове, казва той. Тъй като процесът е дългосрочно планиран и известен на участниците на пазара, те са имали достатъчно време, за да оценят и интегрират въздействието му при вземането на инвестиционните си решения, смята Владимиров.
2. Възможен е слаб/плавен ръст
Други анализатори очакват малък ръст за определен период след присъединяването. „В момента този ефект е до голяма степен изконсумиран, но при официалното ни приемане ще има ръст, макар и малък“, казва консултантът по лични финанси Стойне Василев.
Тихомир Тошев от „Кредит център“ обяснява, че в повечето страни в първите няколко години след присъединяването към еврозоната цените на имотите се увеличават. Но същия период обаче и доходите на населението в тези държави нарастват с по-бързи темпове. Важно е и какъв ще е цикълът на пазара при присъединяването. Личното му мнение е, че след влизането на страната в еврозоната цените на имотите по-скоро ще нараснат, но плавно, и пазарът ще остане стабилен.
3. Ръстът е гарантиран
„Ефектът от влизането на България в еврозоната е много по-предвидим, тъй като знаем какво се случи в Хърватия. Там цените на имотите се повишиха рязко, тъй като смяната на валутата облекчи притока на капитал и чуждестранни инвестиции „експлодираха“. Това доведе до значително увеличение на цените (насочено към търсенето), без да е съпътствано с увеличение на местните заплати“, казва Павел Морисън дьо ла Басетиер, икономист в мозъчния тръст Blue Europe.
„Като се има предвид географската отдалеченост на България от останалата част от ЕС, тази тенденция ще бъде по-слабо изразена, отколкото в Хърватия“, добавя той.
В допълнение и българската производителност е значително по-ниска от тази в други страни от ЕС, така че това, което можем да очакваме, е единствено значително увеличение на цените, смята анализаторът.
Сходна теза развиват и от „Sotheby’s International Realty България“ в доклад за Sofia Invest Agency. Те очакват цените на недвижимите имоти в страната да се повишат покрай членството в еврозоната и дори твърдят, че ако сега се купи имот ново строителство на много атрактивни локации, след две-три години ще може да бъде продаден на печалба 20 – 40%. Основните аргументи са два: Очакването за засилен интерес от чуждестранни инвеститори покрай тези събития и оптимизмът, че банките ще задържат сегашните си нива на кредитиране и идните 18 – 24 месеца пазарът ще е стабилен.
4. По-активен пазар
„Не очаквам много съществен приток на чуждестранни инвеститори в България“, обяснява Георги Павлов от Realto Group. По скоро очаква на местна почва непосредствено преди въвеждането на еврото многократно да се засили интересът към покупка на имоти. Предполага, че хора с големи парични наличности кеш (от порядъка на 0.5-1 млн. лева) няма да се чувстват комфортно да ги обменят в евро в банката (явно поради сивия им произход – бел. ред.) и ще предпочетат да ги вложат в имоти.
Иначе поне теоретично „навлизането на еврото не създава необходимост от пране на сив капитал, тъй като всички салда в левове автоматично се конвертират в евро“, както казва Даниел Грос.
„Ако се случат плановете за приемане на еврото от 2025 г., ще видим авансово раздвижване още догодина. Интересът към придобиване на имоти ще се покачи. Хора, които са се отдръпнали от него, може и да се върнат, спадовете да намалеят и дори да има ръстове“, казва Добромир Ганев, от агенция „Форос“. С уточнението, че ефектът в голяма степен ще зависи от състоянието на европейската икономика и от политиката на ЕЦБ за лихвите.
5. Синхронизиране на лихвите в България с тези в еврозоната
Присъединяването ще има най-голямо влияние върху цената на отпусканите жилищни кредити. По последни данни да изтеглиш жилищен кредит в България сега е близо 2 процентни пункта по-евтино в сравнение със средната цена на кредитите в ЕС. В дългосрочен план ще станем свидетели на синхронизиране на лихвените проценти спрямо останалите държави – членки в еврозоната“, обясняват от Банка ДСК. При сегашните условия това означава ръст на лихвите по депозитите и по кредитите, добавя Георги Павлов.
