Добромир Ганев, председател на УС на Национално сдружение Недвижими имоти: Работата на НСНИ е насочена към постигането на справедлива регулация на брокерския бизнес с имоти

Г-н Ганев, какви са основните приоритети на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) през 2023 г.?

Работата на НСНИ през последните години е насочена главно към желанието ни да има справедлива регулация на брокерския бизнес с имоти. Важна част от дейността ни е свързана с организирането на събития, които да повишат компетенциите на всички участници на пазара, включително на членовете на Сдружението, и не само. Повечето ни мероприятия са отворени за всички, които биха желали да подобряват своите качества и професионални умения.

Подготвяме и Националната ни годишна конференция Inspire To Higher, която е част от отбелязването на професионалния празник на агентите и брокерите на недвижими имоти в България. През 2023 г. ще проведем и Общо събрание, което ще е отчетно-изборно и ще бъде важно за бъдещето на НСНИ.

Част от дейността ни е насочена към запознаване на потребителите, на членовете ни и нашите колеги извън Сдружението с предимствата, които носи спазването на етични правила и норми. Фокусирали сме се и върху подобряването на работата между компаниите от бранша с цел постигане на по-висока удовлетвореност на нуждите на потребителите.

Сред задачите, които сме си поставили в годишната програма, е и налагането на договорите с изключителни права като добра практика на взаимоотношение между брокери и клиент. Също и насочване на вниманието на професионалната гилдия към системата за продажба на имоти с посредничеството на повече брокери – MLS, която вече няколко години работи и дава възможност да се подобрява точно сътрудничеството между колегите в бранша с една-единствена цел – по-качествено обслужване на потребителите и постигане на по-добри резултати в тяхна полза.

Това е само малка част от дейността на Управителния съвет на НСНИ, на регионалните структури, на различните комисии в Сдружението, а и, разбира се, на всеки член на НСНИ, които вече наброяват над 330. През последните години отчитаме постоянен ръст и увеличение на желаещите да се присъединят към нашата организация, която има 31-годишна история.

Какви са основните проблеми на бранша в момента?

Към нуждата от постигането на справедлива регулация можем да добавим и преходния период за пазара, в който се променят нагласите на продавачите и купувачите. Измененията са свързани с икономическите процеси, които следват след дълъг период на постоянен ръст от 2014 – 2015 г. до края на миналата година. За първото тримесечие на 2023 г. отчитаме малко по-слаби данни от 2022 г. и 2021 г., но със сигурност то е сред най-силните за последните 15 г. Тоест, колкото и да е видимо намалението на обема от сделки, пазарът у нас минава през преходен период на напасване между интересите на продавачите и купувачите. Сред основните причини е политиката на Европейската централна банка за увеличаване на лихвените проценти. В България този процес изостава, тоест лихвите се покачват по-бавно, което е добре за пазара. При всички положения това повишение ще продължи.

Надявам се да има политическа стабилност след избора на новото правителство. Това ще е позитивен факт, който ще повлияе благотворно на всички пазари, не само на този за недвижими имоти. Важно е и геополитическата обстановка да не се влошава, а да вървим към мирен процес, който да разрешава проблемите и интересите на държавите по един съвсем друг начин. Много са обективните причини, които създават определени проблеми в бранша, но считам, че пазарът е във фаза, която можем да определим като спокойна.

След като вече има правителство и Народно събрание, ще предприемете ли конкретни дейности по отношение на проектозакона на НСНИ за регулация на дейността в бранша?

Ние работим целенасочено от поне две години – с различните парламентарни групи, с институциите, които имат отношение за взимането на решение за подобна регулация. Не сме спирали усилията си през този период на нестабилност и ще продължим с представянето на проектозакона пред държавните органи, с дискусиите. Надяваме се в крайна сметка да получим – не само ние, но и потребителите и всички заинтересовани страни – подобаващо решение за бъдещето на бранша и за доброто му развитие.

Наскоро обявихте, че проектозаконът Ви получава подкрепа от европейските Ви партньори.

Проектозаконът получи одобрението на Европейската асоциация на професионалистите по недвижими имоти (CEPI), на която НСНИ е член. CEPI е организацията, която работи пряко с Европейската комисия по законодателствата, свързани с дейността на посредниците при сделки с недвижими имоти.

В момента в цяла Европа върви процес на регулиране на професията. Ние търсим най-добрите решения и опит, включително и на партньорите ни от Националната асоциация на реалторите в САЩ (NAR).

Ние сме Сдружение с много традиции и сме в тясно сътрудничество и членуваме в най-големите професионални структури в сектора, сред които Международната федерация за недвижими имоти (FIABCI), Централноевропейската мрежа на асоциациите за недвижими имоти (CEREAN). С тях работим по много теми и проекти, например да включим нашата MLS в европейска система. В различни конференции подобряваме контактите помежду си и обменяме опит. Усилено си партнираме с браншовите организации в Гърция, Румъния, Сърбия и Турция за задълбочаване на сътрудничеството и развитие на бизнес помежду ни.

Споменахте, че Сдружението има много богат календар, особено с обучения. Вие самият водите Master class. Бихте ли разказали за него?

От началото на годината сме провели над 20 събития в различни градове на страната, включително и в София. Предстои ни форум в Стара Загора. Опитваме се да наваксаме с личния контакт помежду ни като професионалисти, след ограниченията през последните 2 г. Сега можем свободно да обменяме опит, да коментираме казуси. Обученията са много важни за нас, няма как един добър брокер да не повишава уменията си ежедневно, дори ежечасно.

По време на моите два мандата като председател на УС на НСНИ, както и в тези на моя предшественик на поста Ирена Перфанова, успяхме да създадем Център за професионално обучение – Академията на НСНИ, и предприехме стъпки за увеличаване броя на събитията на годишна база – над 45.

Като човек, който вече 30 г. работи в сферата на професионалното развитие и има изключително богат опит при управлението на различни компании, които съм създал – от брокерска през франчайзинг проекти до фирми за управление на собственост или инвестиционни, мога да предам своите умения и знания за пазара, за неговите специфики. Водя Master class заедно с Ирена Перфанова и привличаме вниманието на нашите колеги с темата „Как да предлагаме ексклузивна услуга и да печелим ексклузивни взаимоотношения“. Тя е важна за подобряване на качеството на предоставяните услуги в нашия сектор, заради това създадохме обучението. Има много различни, често погрешни схващания, за това взаимоотношение, което се счита понякога за вид договор. Всъщност договорът е само следствие от добрата връзка между клиент и брокер. Уменията, които трябва да притежаваш, за да създаваш подобен тип взаимодействие, са сложни и е необходимо да се изучават.

Мисията ми е да правя най-доброто възможно имотният пазар да става все по-справедлив за абсолютно всички страни.

Във Вашия сектор има ли проблем с недостиг на кадри?

Нашата сфера не прави изключение и се изпитва липса на хора, които са подготвени. За да се преодолее проблемът, трябва да се направят промени в икономическите университети у нас, така че да може завършващите ги да се включват без допълнително обучение в управлението на дадена компания или в процеса на продажби. Има много какво да се прави за постигане на по-качествено образование, за повишаване на квалификацията на работещите на този пазар. Аз лично ще насоча усилията си в тази посока в следващите години.

На предстоящото Общо събрание на НСНИ фокус ще е изборът на ново ръководство на Сдружението. Планирате ли решаването на други въпроси?

Задължително ще отчетем изминалия период от време, включително дейността на различните комисии. Общото събрание ще разгледа и текущи въпроси, които само то има правомощия да решава. Приоритет ще е изборът на Управителен съвет и негов председател за следващите 2 г., колкото е мандатът. Общото събрание ще се проведе в Бургас, като предходния ден там ще се състои и националната ни конференция.

Какво се случва с пазара на жилища от началото на годината? Има ли забавяне на цените?

Все още не са излезли данните за първото тримесечие. Разполагаме с цифрите от последното тримесечие на 2022 г., които показват доста висок темп на ръст на цените. За януари – март на 2023 г. можем да отчетем спад на обема сделки за страната с около 7-8%, което очаквахме да се случи. В периода между февруари и март имаше няколко събития, които повлияха на купувачите и продавачите. Сред тях беше подготовката на поредните избори за Народно събрание, по време на които партиите говореха доста негативни неща за икономиката, някои дори правеха апокалиптични изказвания, абсолютно неверни. Във фокуса на общественото пространство бяха и проблемите с няколко банки в САЩ. В този момент приемането ни в Еврозоната бе отложено. В резултат имаше спад на интереса както при търсенето на имоти, така и при желанието за продажби. В края на април и началото на май нещата рязко се промениха и сега пазарът е на нивата от края на миналата година.

Вероятно и второто тримесечие на т.г. ще бъде с по-слаби обеми на сделки в сравнение с 2022 г. За повечето градове в страната сегашните резултати са по-редуцирани спрямо м.г., но са по-силни от предходните години назад във времето. Например за Варна и Бургас е най-успешното тримесечие, като изключим 2022 г. За последно такива нива е имало през 2007 г. Почти подобна е картината в София с малки изключения. Пазарът е добър – като обем от сделки има спад, но самият обем не е никак малък.

Примерът от февруари и март т.г. показва, че хората могат да забавят взимането на решение за покупка или продажба в рамките на кратък период, но то е толкова важно, че просто се прехвърля във времето, не се отказват от него. Дали това ще се случи след 2-6 месеца или 1 г., зависи от мотивациите на участниците на пазара. Политическата и икономическа обстановка в страната, както и притесненията, свързани с геополитиката, се отразяват по различен начин на купувачите и продавачите. Очакваното допълнително повишаване на лихвите вероятно ще откаже някои от потенциалните желаещи да се сдобият с имот за определен период от време.

Изпълняват ли се нови жилищни проекти и случват ли се продажби „на зелено“?

Данните на НСИ за новото строителство, стартирало през първото тримесечие на 2023 г., показват добри резултати. Отчита се много малък спад, в рамките на 1% за цялата страна. В някои от големите градове като Бургас има ръст на започналото ново строителство с 40%, във Варна е 17%, в Пловдив е 6%. В София е регистриран спад от 12%.

Спадът в София е винаги показателен. Аз очак­вам това да се случи в някои от следващите тримесечия и в другите градове. Част от предприемачите, които нямат достатъчно наличен финансов ресурс, вероятно ще изчакат този преходен период да премине, което е добре за пазара. Това помага за съотношението между предлагане и търсене. Малко намалява търсенето, но същото важи и за предлагането. Предприемачите са вече с доста голям опит и смятам, че взимат правилни решения. Логично е тези, които разчитат само на продажби „на зелено”, да чакат следващ период, когато отново на пазара излязат повече купувачи, има по-добри условия за кредитиране или при настъпване на промяна на икономическата обстановка, а защо не и заради влизането ни в Еврозоната. С приближаването до 2025 г., ако няма сътресения с въвеждането на еврото и се приемат необходимите закони, със сигурност ще има увеличение на търсенето. Вероятно в началото на следващата година или средата й този процес ще бъде видим.

Как се развива пазарът на наеми на жилища?

Този сегмент се развива доста добре след пандемията. Успешният наемен пазар винаги се отразява позитивно на продажбите на жилища. Последните 1-2 г. след падането на ограниченията от COVID-19 студентите се върнаха в университетите и учат присъствено. Подобри се обстановката в Европа по отношение на краткосрочното отдаване под наем. Туристите започнаха да пътуват отново. Да не забравяме и сериозния брой украински граждани, които също повлияха на сегмента през изминалата година. Всичко това рефлектира благотворно на пазара, особено в големите градове – най-вече в София, Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора и Русе.

Какви са наблюденията Ви за офисния пазар, за търговските площи? Има ли раздвижване при индустриалните и логистичните имоти?

Тези четири сегмента са свързани. Ще дам за пример София и Пловдив, които са развили най-добре тези пазари, най-балансирано. Там, където има добра индустрия и инвестиции, се наблюдава растеж и на офисния пазар, и на търговския. Тези градове привличат нови хора, защото могат да получават по-високо заплащане. В голяма степен това важи и за Варна, Бургас, Стара Загора, Русе, Плевен.

Пазарът за търговски площи през последните няколко години, а и сега е по-сложен и едва ли ще видим нови инвестиции.

При офисния пазар също няма особено голяма активност. През 2022 г. е започнато строителство на 33 000 кв. м административни сгради в страната, от които 16 000 кв. м в София, което включва и тези за собствено ползване. За сравнение през 2017 г. в столицата са били 36 000 кв. м, а през 2018 г. е имало пик с над 100 000 кв. м, през 2019 – 38 000 кв. м. През 2021 г. имаме 11 000 кв. м в офиси в София.

През първото тримесечие на 2023 г. регистрираме нула стартирало строителство. В началото на всяка от последните 5 г. няма нищо започнато освен в Стара Загора и София.

При логистичния пазар по време на ковид ограниченията нещата се развиха обратнопропорционално изключително силно. След ограниченията всички виждаме какви са промените.

Голяма част от хората не искат да се връщат в офисите, работят дистанционно, което се отразява позитивно на жилищния сегмент. Някои от тях наемат, а други закупуват имоти в райони, където пазарът не е толкова силен, и го правят на добри цени. Това го видяхме на Българското Черноморие последните 2-3 г. Обобщено казано, офисният пазар се развива в рамките на обективната действителност. За търговския вероятно трябва известно време, за да се преориентират инвеститорите, големите играчи в Европа и България. Логистичният пазар ще продължи позитивната си тенденция.

Какво се случва при ваканционните имоти?

Почти всички общини по Черноморието се радват на интерес и показват позитивни резултати. Несебър през 2022 г. стана четвърти в страната след София, Варна и Пловдив по обем на сделки, изпреварвайки Бургас и останалите големи градове. Това охарактеризира пазара за този тип имоти. Голяма част от тях бяха придобивани и за постоянно живеене.

При селските къщи също нещата се промениха позитивно, но тази година има известно отстъпление. Значителен брой българи придобиха втори дом, което е нова тенденция. Случва се за първи път от 30 г. насам да закупуват втори имот, който да използват при необходимост в по-смутни времена като пандемия.

Каква е прогнозата Ви за пазара на недвижими имоти до края на 2023 г. и как смятате, че ще продължи да се развива той през 2024 г.?

Ако политическата обстановка остане стабилна, приемат се законите, свързани с влизането ни в Шенген и Еврозоната, държавата има бюджет за 2023 г., който да ограничи дефицита и това ще бъде позитивно за икономиката и очакванията на външните инвеститори и банките, тогава има вероятност още в началото на 2024 г. да видим отново някаква промяна на имотния пазар, която да доведе до увеличаване на интереса при покупките, както и повишаване на обема на сделки. Допускам, че до края на 2023 г. повечето от тримесечията ще бъдат с намаляващ обем на сделките спрямо същите периоди на 2022 г. Като цяло пазарът ще предположи спадове на ръстовете, що се отнася до цените. Едва ли ще видим понижаване на цените в абсолютни стойности, но няма да постигнем и ръстовете, на които станахме свидетели през последните няколко години – по 15-16% всяко тримесечие. Вероятно ще се ограничат в рамките на 5-9%.

Считам, че в настоящия период пазарът е логичен, добър, има достатъчен обем от сделки, интерес от хората, които искат да придобият жилищна собственост. Не трябва да забравяме, че купуването на имот е нещо, което невинаги се съобразява с общата икономика на една страна. По-скоро там има значение бюджетът, състоянието на домакинствата. Пак подчертавам, че първото тримесечие на 2023 г., изключвайки данните за 2022 г., е едно най-силните за последните 10-12 г. Тоест свидетели сме на нормален пазар в рамките на логиката, в която се намираме.

НСНИ има дългогодишно партньорство с Камарата на строителите в България. По какви теми ще продължите да работите съвместно?

За нас винаги е бил важен този контакт със строителите, споделянето на опит. При работата ни с КСБ получаваме максимална информация за прилагането на нови технологии и системи в строителството, разбираме и за ключовите инфраструктурни обекти, които се реализират в страната. Както знаете, всеки инфраструктурен проект влияе на пазара на недвижими имоти. Предварителната информация за наличието на такива, за осъществяването им за нас като професионалисти е много ценна. Взаимодействието ни с Камарата в този аспект е изключително полазено.

Много са сферите, които ни свързват – като два сродни бранша част от икономиката на България, ние трябва да правим необходимото, за да подобряваме контакта с потребителите. Вероятно в следващите година-две ще предложим на КСБ да организираме общи събития. Те ще са насочени както към нас като професионалисти, така и към нашите потребители – фирми или физически лица, точно за да ги информираме какво се случва в секторите „Строителство“ и „Недвижими имоти“, как потребителите могат да се възползват от нашите услуги, както и членовете на двете организации.

Следите ли в. „Строител“? Полезно ли Ви е изданието на КСБ?

Чета вестника редовно. Сайтът също ми е много полезен. От в. „Строител“ се информирам за нови проекти, за становища и мнения по актуални теми на различни професионалисти от строителния сектор.

От години следя в. „Строител“, за да мога да съм наясно с новостите и развитието на строителния бранш в страната.

Източник в. Строител