Самоучастие при ипотечен кредит

  Милена Витанова, кредитен консултант в Кредитланд разяснява какво означава LTV, с какво самоучастие при ипотечен кредит трябва да разполага бъдещият кредитоискател и други важни моменти при кандидатстване за ипотечен кредит

Когато купуваме жилище с банков кредит, трябва да имаме предвид, че всяка цифра и термин в процеса имат значение и всяка стойност се отразява на възвръщаемостта на нашата инвестиция и капитал. Важно е предварително да бъдем подготвени, за да измерим адекватно цената на кредита.

Един от термините, с който неминуемо ще се сблъскаме, е LTV. Абревиатурата произлиза от английското „loan-to-value“. Буквално преведено на български, това е „заем към стойност“, тоест съотношението на размерът на кредита към стойността на имота, служещ за обезпечение. Когато кандидатстваме за ипотечен кредит, LTV в офертите може да има значителна разлика и тя ще се дължи на индивидуалната риск политика на всяка банка, на вида ипотечен кредит и на други фактори, които ще разгледаме по-долу.

Минимално самоучастие при покупка на имот

Какво трябва да бъде минималното самоучастие при покупка на имот с кредит и можем ли да финансираме със заем 100% от покупната цена, това са едни от най-често задаваните въпроси, на които ние, кредитните консултанти, отговаряме.

Сега ще рагледаме как работи LTV и защо това съотношение е толкова важно за разбиране.

Какво означава LTV?

Той е финансов термин, използван от кредиторите, за да определят размера на заема спрямо стойността на обезпечението или актива, който се финансира. При ипотечните кредити LTV се изчислява като се раздели размерът на заема на стойността на имота. Обичайно след това полученият коефициент се изразява като процент, наричан още процент на финансиране. По-високото LTV означава по-висок риск за банката и по-трудно може да бъде получено одобрение за финансиране. И обратното, по-ниско LTV би помогнало за по-лесно одобрение за кредит и също, много важно, би допринесло за по-изгодни ценови условия по кредита.

Банките използват LTV като един от критериите за оценка на риска на заема. Ако кредитополучателят не успява да изплаща заема, кредиторът може да отнеме имота и да го продаде, за да покрие своите загуби. Затова банките искат да се уверят, че пазарната стойност на имота е по-голяма от размера на заема. Ниско LTV показва, че кредитоискателят влага повече собствени средства в имота, което от своя страна означава по-малък риск за банката и повече ангажираност на кредитополучателя да обслужва кредита редовно. Също така при потенциален спад на пазарните цени на имотите по-ниско LTV предполага и по-голяма вероятност при продажба на имота да се покрие целият дълг към банката.

Един пример, който по-ясно да онагледи съотношението LTV: ако имот струва 200 000 лева, а кредитоискателят кандидатства за заем в размер на 160 000 лева, LTV ще бъде 80% (160 000 лева ÷ 200 000 лева). Това означава, че банката финансира 80% от стойността на имота, а останалите 20% са самоучастието на купувача.

Как се прилага LTV при оценка на риска на един кредит?

Кредиторите използват LTV, за да определят максималния размер на заема, който са готови да предоставят в зависимост от стойността на имота. Максималният LTV варира в зависимост от локацията, предназначението, вида строителство на имота и целта на заема, както и в зависимост от конкретната риск политика на банката. Например, при ипотека за покупка на основно жилище максималният LTV е средно около 80-85% в България, докато при комерсиални имоти максималният LTV е значително по-ниско според критериите на конкретната банка. По-ниско е LTV и в случаите на отпускане на нецелеви ипотечен кредит (потребителски кредит с ипотека) или в случаите, когато кредитът се предоставя с „ограничена отговорност до размера на обезпечението“.

С какво самоучастие трябва да разполага бъдещият кредитоискател в случай, че му предстои да кандидатсва за ипотечен кредит?

Максималният процент на финансиране при различните банки варира в широк диапазон. В зависимост от спецификата на кредита, обикновено той е в границите между 50% до 95% максимум. Разликата до 100% (в случая от 5% до 50%) трябва да бъде осигурена от кандидата за кредит като самоучастие (или той трябва да предостави допълнителен имот за обезпечение).

Какво има отношение към процента на финансиране на банките?

Въпросът е от значение, защото както стана видно, по-малкото самоучастие означава по-голямо финансиране от банката. Това от своя страна означава по-голям кредит, по-висока месечна вноска или по-дълъг срок на изплащане. Ето защо осигуряването на по-голямо самоучастие при ипотечен кредит може да намали разходите по кредита. Колко максимум може да финансира банката зависи от вида кредит според дефинициите на БНБ, вида на имота – жилищен, бизнес и т.н.; населеното място, в което се намира обезпечението; конкретния профил на клиента, което включва разглеждане на доходи, кредитна задлъжнялост, възраст, кредитна история на кредитоискателя и др. Поради тези специфики, понякога осигуряването на по-голямо самоучастие е наложително, защото банката не може да предложи по-голямо финансиране за конкретния профил клиент.

Най-малко самоучастие при ипотечен кредит ще Ви е нужно, ако кандидатствате за целеви кредит за покупка на жилищен имот. Казано с други думи – кредит за покупка на основно жилище. Банките предпочитат жилищните имоти в по-големите градове на страната, където има голяма ликвидност на пазара, поради което ги финансират при по-висок LTV.

Как става оценката на стойността на имота?

Договорената продажна цена на имота не се счита за надежден показател за пазарната му стойност и банките разчитат на експертни оценки на имота за изичсляване на LTV показателя.

Банките прилагат различни методики за оценка на имотите и в справедливата пазарна стойност (СПС) с различна тежест влизат методът на пазарните аналози, методът на приходите и методът на разходите (вещна стойност). Повечето банки се доверяват на независими оценители, външни за институцията, но някои от банките имат и свои, вътрешни оценители.
За да научите какви са триковете за постигане на максимално финансиране се обърнете към нас за безплатна кредитна консултация.

Като заключение можем да обобщим още веднъж, че по-ниското LTV би помогнало да се класираме за ипотечен кредит по-лесно и освен това може да ни осигури по-добър лихвен процент, т.е. по-голяма сума на спестявания под формата на самоучастие в покупната цена на имота би ни гарантирало по-добри ценови условия по кредита и съответно по-голям набор от конкурентни оферти на банките.

Възможно ли е 100% кредитно финансиране на покупка на имот и какви са вариантите за финансиране на покупка без самоучастие? На тези въпроси ще Ви бъде отговорено ако запазите час за безплатна кредитна консултация.

ЗА АВТОРА

Милена Витанова се присъединява към екипа на Кредитланд преди 3 г. на позиция Дирактор Партньорска мрежа, като паралелно с нея съвместява и работата на кредитен консултант. Милена започва професионалното си развитие в банковия сектор преди около 16г. и до момента има натрупван богат опит в индивидуалното и фирмено банкиране. Заемала е ръководни позиции в две от големите банки в България. Милена Витанова е Магистър по Финанси.

Източник Кредитланд

Сродни статии

11-дек.-2023
11-дек.-2023 Галина Максимова: Обръщаме все по-голямо внимание на борбата с порочните практики на пазара

Галина Максимова – дългогодишен брокер недвижими имоти, носител на Специалната награда на Imoti.net за професионализъм и колегиалност. Преди месец тя бе избрана отново за председател на Комисията по професионална етика към НСНИ. – Какви цели си поставя Комисията през новия й мандат? – Ще продължи да утвърждава етичните правила, възприети от сдружението чрез Етичния професионален кодекс и да популяризира етиката в бизнеса като същевременно обръщаме все по-голямо внимание на борбата с порочните практики на пазара. Подобна лоша практика, с която новия състав на Комисията ще се бори е обявяването на оферти само за частни лица от агенциите за недвижими имоти. […]

Научи повече
11-дек.-2023
11-дек.-2023 Александър Бочев: Не смятам, че ще има съществен спад или повишение на цените на имотите

Нуждата от регулация в бранша с недвижими имоти е крещяща. Има редица практики, които не съответстват с добрите такива. Има възможност агенциите на недвижими имоти, които представляват собственици да обявяват имотите от частни лица. С такава обява те взимат двойна комисионна – и от купувача и от продавача. Това каза в ефира на „Добро утро, Европа“ председателят на УС на Национално сдружение недвижими имоти Александър Бочев. По думите му има и много други подобни практики. 95% от агенциите в ЕС и България са малки и средни предприятия, уточни той. Големите агенции са 4-5. Никъде в законопроекта, който е входиран в […]

Научи повече
08-дек.-2023
08-дек.-2023 Πpoyчвaнe: Цeнитe нa жилищaтa в cвeтa щe ce пoĸaчвaт и пpeз cлeдвaщитe двe гoдини

Цeнитe нa имoтитe в cвeтoвeн мaщaб нa гoлeмитe жилищни пaзapи щe ce пoĸaчaт пpeз cлeдвaщитe двe гoдини. Toвa щe ce дължи нa гoлямoтo тъpceнe и нa oгpaничeнoтo пpeдлaгaнe, ce ĸaзвa в пpoyчвaнe нa Rеutеrѕ. Цeнитe нa жилищaтa нe oтгoвopиxa нa oчaĸвaниятa нa aнaлизaтopитe, ĸoитo пpoгнoзиpaxa двyцифpeн cпaд в нaчaлoтo нa гoдинaтa. в гoлямa чacт oт пaзapитe цeнитe нa имoтитe щe пpиĸлючaт гoдинaтa c pъcт. Πoĸaчвaнeтo нa цeнитe щe пpoдължи и пpeз cлeдвaщaтa гoдинa, ĸaĸтo и в 2025 г., нo пo-виcoĸитe лиxвeни пpoцeнти пo ипoтeчнитe ĸpeдити и липcaтa нa пpeдлaгaнe нa жилищa нa дocтъпни цeни щe oгpaничaт тoвa пoĸaчвaнe. „Цeнитe нe […]

Научи повече
07-дек.-2023
07-дек.-2023 Съболезнователен адрес

Скъпи колеги и приятели, С огромна тъга споделяме тъжната новина, че на 6.12.2023 г ни напусна г-н Владимир Лафчиев. Владимир Лафчиев бе уважаван от всички  нас колега и приятел, отдаден на мисията за създаване на професионален и регламентиран бизнес с недвижими имоти. Владо бе в основата на обединението на всички регионални гилдии в лоното на НСНИ. За всички нас той бе безусловен лидер и човек с голям професионален опит, дългогодишен, активен член на УС на НСНИ и Председател на РС Пловдив. Ще запомним Владо като дългогодишен и пламенен радетел на идеите за налагане и спазване на професионалните стандарти на брокерите на недвижими имоти! […]

Научи повече
Стратегически партньори на НСНИ: