Отпускане на ипотечен кредит – новите изисквания на БНБ към банките
Преглед на Кредитланд, съвместно с MoitePari.bg на изискванията и ефектът им върху пазара.
На 11.09.2024 г., на свое редовно заседание, Управителният съвет на БНБ прие изисквания за показателите за кредитни стандарти при отпускане и при предоговаряне на жилищни кредити. Те са в 3 основни направления (максимално финансиране, максимален срок на кредита, максимален размер на задължението по кредита) и влизат в сила от 01.10.2024 г.
Важно уточнение е, че заложените от БНБ задължителни изисквания (посочени по-долу) ще се прилагат за договори, сключени след 01.10.2024 г., т.е. няма да се прилагат за вече съществуващи такива.
Как е сега и как ще бъде
Кое наложи тези изисквания и как ще се отразят те върху кредитоискателите
Причините за тези изисквания, за повечето интересуващи се от темата, са ясни. И все пак, накратко казано, това е високият темп на кредитиране към момента. БНБ следи тенденциите и регулярно отправя препоръки към търговските банки за по-строг контрол при кредитиране. Темповете на настоящото кредитиране са достатъчно високи, според данни на БНБ, и посочените изисквания имат резон. И все пак БНБ не вижда прегряване в кредитирането в момента, поради което и предприема по-фини и меки изисквания. Целта на мерките целят предпазване от възникване на евентуални рискове в системата, породени от продължаващите ръстове в кредитирането. По данни на БНБ годишното нарастване в сегмента „Жилищно кредитиране“ надхвърля 25%.
Mаксималният процент на финансиране да не надхвърля 85% от стойността на имота
С това изискване БНБ все по-ясно изразява своето намерение да насочи банките към по-консервативно кредитиране. Ограничението ще доведе до по-голяма предпазливост при отпускането на ипотечни кредити и така би се намалил риска от прекомерно задлъжняване на кредитополучателите. По-малкият процент финансиране от своя страна предполага по-голямо самоучастие на кредитоискателя при покупката на имота. За жалост, не малък процент кандидати за кредит разполагат с минимално или никакво самоучастие. След прилагане на изискванията на БНБ тези кредитоискатели биха изпитали повече трудности при осигуряване на нужното финансиране.
Максималният размер на задължението по кредита да не надхвърля 50% от дохода на кредитоискателя
Досегашната често срещана практика общият дълг по кредитни задължения да надхвърля 50% от дохода на клиента, очевидно ще трябва да бъде прекратена. Новото изискване донякъде ще предпази кредитоискателите от бъдещи високи разходи по кредита, които при неблагоприятни стечения на обстоятелствата могат да станат непосилни. В същото време, обаче, по-стриктната оценка на доходите ще затрудни получаването на желания размер кредит за кредитоискатели с по-ниски доходи.
Именно тук очакваме наложеният таван на задлъжнялост да окаже по-голямо въздействие. До момента на рестрикцията, максималният размер на задължението към дохода на кредитоискателя беше в границите между 60-65%. Според данни на БНБ за първото тримесечие на 2024 г., около 23% от новоотпуснатите кредити са били одобрени при Дълг/Доход над 50%. С прилагането на мярката, пред бъдещите клиенти със сходен профил ще възникнат предизвикателства при осигуряване на желаното финансиране.
Максималният срок на кредита да не надхвърля 30 години
Понастоящем финансиране на ипотечен кредит за срок по-голям от 30 г. е по-скоро рядкост. Въпреки това, има продукти, които се предлагат със срок на погасяване до 35 г. Намаляването на максималния срок, разбира се, ще доведе до по-високи месечни вноски (при непроменени останалите параметри по кредита). По-късият срок на изплащане от своя страна има и положителен ефект – общата изплатена сума по кредита би била по-ниска, въпреки по-високата вноска. Разбира се, тук отново доходите биха имали значение, защото потенциално по-високите вноски биха били по възможностите на клиенти с по-високи доходи.
Връзката между показателите и влиянието им върху кредитоискателите
Трите основни показателя са тясно свързани помежду си и оказват значително влияние върху възможността на кредитоискателите да получат желания ипотечен кредит.
- Процент на финансиране (Loan-to-Value – LTV). Изискването на БНБ за максимум 85% от стойността на имота означава, че кредитоискателите вече ще трябва да осигурят по-голямо самоучастие. В цифри – минимум 15% от стойността на имота. Това ще направи покупката на имот по-трудна за хора с ограничени спестявания. Компенсирането на липсващите спестявания може да бъде реализирано например с допълнителен потребителски кредит. Тук, обаче, отново роля изиграва изискаването за максимален размер на съотношението Дълг/Доход. Бидейки по-ниско в бъдеще, то също ще ограничи възможностите за получаване на допълнително финансиране.
- Дълг/Доход (Debt-to-Income – DTI). Това е показателят с може би най-голямо значение и ефектът върху кредитополучателите ще бъде най-силен. На практика, кредитоискатели с по-ниски доходи, ще имат по-ограничени възможности за финансиране поради значително по-малкия максимален размер на дълга, който ще могат да си позволят. Това е свързано както с максималния размер на кредита, така и с максималния срок, който ще могат да си позволят.
- Срок на кредита. Както вече стана ясно, срокове на погасяване над 30 г. не са често срещани в момента. Поради тази причина изискването на БНБ няма да окаже съществено влияние върху кредитоискателите. Влияние, обаче, отново ще окаже съотношението Дълг/Доход. Колкото по-ниско става то, толкова по-ниска месечна вноска предполага. Ниската месечна вноска при висок размер на кредита от своя страна предполага по-дълъг срок на кредита. Напълно е възможно при равни други условия, поради по-ниското съотношение Дълг/Доход, на кредитоискател да му се наложи да кандидатства за кредит за срок над 30 г. При новите изисквания на БНБ това няма да е възможно, което разбира се ще бъде затруднение за клиентите с по-ниски доходи да получат нужното финансиране.
Нека онагледим тези взаимовръзки с пример:
– При настоящите условия
- Жилище с площ 100 кв.м. и средна цена 2 000 евро/кв.м. = 200 000 евро (392 000 лв.) цена на имота
- Кредит: 85% от стойността на имота = 333 200 лв.
- Срок на кредита: 35 г.
- Чист доход на кредитоискателя: 2 500 лв.
- Съотношение Дълг/Доход: 60% от дохода = 1 500 лв.
- Месечна вноска: 1 209 лв.
След 01.10.2024 г. при същата цена на имота, процент финансиране, размер на кредита и нетен доход
- Срок на кредита: 30 г.
- Съотношение Дълг/Доход: 50% от дохода = 1 250 лв.
- Месечна вноска: 1 334 лв.
От изчисленията се вижда, че дори промяна само в срока на кредита и съотношението дълг/доход, клиентът в примера няма да може да си позволи същия кредит, респ. имот. Причината е, че „новата“ месечна вноска би надвишила със 125 лв. максималната, която може да си позволи. В този случай кредитоискателят би следвало да се насочи към по-евтин имот (по-ниска цена на кв.в.) и същата площ в друг район или към по-малък имот в същия район.
Да разгледаме тези две опции
След 01.10. максималният размер на месечната вноска на кредитоискател с описания профил би бил 1 250 лв. Вземайки предвид срока на кредита и лихвата, изчисленията показват, че максималният възможен кредит в случая вече ще е 312 235 лв. (почти 21 000 лв. по-малко), респ. стойност на имота – 367 335 лв.
В следствие на тази промяна, ако кредитоискателят все пак държи имотът да е в същия район, може би ще му се наложи да потърси такъв с по-малка площ. В случая – около 94 кв.м., вместо 100 кв.
В случай, че държи да запази площта на имота, той може би ще трябва да потърси такъв в друг район при цена около 1 875 евро/кв.м.
Разбира се, тези варианти са съвсем ориентировъчни и базирани единствено на изчисления. В практиката, нюансите при всяка една кредитна и имотна сделка са много повече и специфични за всеки клиент. Решенията също са различни. Ето защо консултацията с кредитен консултант, относно вариантите, е повече от необходима … особено след 01.10.
Имотите в строеж
Изискванията на БНБ няма да подминат клиентите, които вече са капарирали имоти „на зелено“ или в процес на строеж. Въпросителните пред тях ще бъдат свързани с бъдещото осигуряване на финансиране, когато имотът вече е с Акт 14, 15 или 16. Рисковете при този вид сделки произтичат от първоначалните разчети (за възможност за получаване на кредит) и новите реалности след 01.10., за които вече стана дума. Тъй като финансирането на имоти в строеж е видимо по-сложна материя, консултацията с професионален кредитен консултант е още по-наложителна.
