ОБЩО СТАНОВИЩЕ НА НСНИ, НСБИ и АРБИ срещу Проекта за Постановление за изменение и допълнение на Правилника за вписванията

Уважаеми колеги,

Вчера професионалната общност от брокерите на недвижими имоти в България излезе с общо становище, подписано от председателите на НСНИ, НСБИ и АРБИ,  срещу Проекта за Постановление за изменение и допълнение на Правилника за вписванията, одобрен с Постановление № 1486 на Министерския съвет от 1951 г., огласен за публично обсъждане в периода от 07.08.2025 г. до 09.09.2025 г., и входирано до министър-председателя на България Росен Желязков и министъра на правосъдието Георги Георгиев.

В позицията на професионалните организации, представляващи значителна част от брокерите на недвижими имоти в България, се изразява становището, че измененията в Правилника за вписванията, с които се въвежда забрана за издаване на незаверени преписи от вписани актови на трети лица, ще лимитира кръга от хора и ще предостави възможността получените преписи да се използват за злоупотреби, ще създаде подходяща среда за повече незаконосъобразни практики за така наречените имотни измами и ще ограничи възможността предоставените подправени документи за собственост да бъдат проверени от гражданите без съответната платена адвокатска услуга, ще затрудни увредените от имотни измами участници в сделки с недвижими имоти да защитят правото си на собственост, сезирайки прокуратурата, като предоставят препис от вписаните измамни актове и ще увредят правата на посредниците при сделки с недвижими имоти.

 За да се запознаете с пълния текст на входираното становище на професионалните организации НСНИ, НСБИ и АРБИ, вижте прикачения документ. 

ДО ГОСПОДИН  РОСЕН ЖЕЛЯЗКОВ –

                              МИНИСТЪР  ПРЕДСЕДАТЕЛ НА

РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ

ДО ГОСПОДИН ГЕОРГИ ГЕОРГИЕВ –

МИНИСТЪР НА ПРАВОСЪДИЕТО

НА РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ

СТАНОВИЩЕ

по Проект за Постановление за изменение и допълнение на Правилника за

вписванията, одобрен с Постановление № 1486 на Министерския съвет от

1951 г., огласен за публично обсъждане в периода от 7.08.2025 г. до

09.09.2025 г.

От:

Асоциация за развитие на брокерите на имоти – АРБИ, ЕИК 207828868, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Александър фон Хумболт“ №20А, ет.3, представлявано от Веселина Александрова Стоева – Йолтова; Национално сдружение брокери на имоти – НСБИ, ЕИК 176516020, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив 4000, ул. „Елиезер Калев“ №21, представлявано от председателя Пламен Данаилов Матев, чрез пълномощник Илиана Петрова Рашкова – заместник председател; Национално сдружение недвижими имоти – НСНИ, ЕИК 000682469, със седалище и адрес на управление: гр. София, бул. „Патриарх Евтимий“ №36А, представлявано от Александър Бочев Бочев

УВАЖАЕМИ ГОСПОДИН ЖЕЛЯЗКОВ,

УВАЖАЕМИ ГОСПОДИН ГЕОРГИЕВ,

Като професионални организации, представляващи значителна час  от брокерите на недвижими имоти в България изразяваме следното становище относно предлаганите изменения в Правилника за вписванията, с които се въвежда забрана за издаване на незаверени преписи от вписани актове (документи за собственост, искови молби и др.) на трети лица, с изключение на лимитативно уредени такива в Правилника (адвокати, нотариуси, ЧСИ и др.): Публичността на вписаните актове гарантира обществения интерес в гражданския оборот при прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти. Към настоящия момент тази публичност по своята същност представлява едно временно фактическо положение, обусловено от забавилия се преход от персонална към реална система на вписване, респективно от пълноценно въвеждане на имотен регистър в България. След окончателното попълване на Имотния регистър по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър/ЗКИР/, публичността на вписаните актове ще отпадне като необходимост, тъй като имотните партиди ще съдържат цялата необходима информация за даден недвижим имот, в т.ч. данни за вида на имота, собствеността върху него, ограничените вещни права, ипотеките и възбраните върху него. Когато Имотният регистър се създаде в пълния му обем и ЗКИР замени изцяло Правилника за вписванията, ще се прилага т.нар. принцип за публичност на имотния регистър, който е прогласен в чл.8, ал.1 от ЗКИР и „всеки ще може да получи устна справка за вписванията по партида на недвижим имот, препис или извлечение от нея или удостоверение за вписано или невписано в нея обстоятелство“ съгласно чл.93 ал.1 от ЗКИР. Чрез публичността на Имотния регистър, вписването ще изпълнява своята функция да доведе до знанието на всички лица правното състояние на всички недвижими имоти на територията на страната.

В настоящата ситуация, обаче, изразяваме своето несъгласие да се ограничава достъпа на гражданите до подлежащите на вписване актове, поради редица причини, някои от които ще посочим тук:

Лимитирането на кръга лица, които могат да получават незаверени преписи от подлежащите на вписване актове не само няма да предотврати възможността получените преписи да се използват за злоупотреби, а ще създаде подходяща среда за повече незаконосъобразни практики от недобросъвестни участниците на пазара на недвижими имоти, в т.ч. и така наречените имотни измами. Невъзможността за проверка на автентичността на актовете за собственост, представени от продавача на потенциалния купувач на имот ще създаде предпоставки за много по-труден правен анализ на собствеността на имота. По този начин ще се създаде възможност за представяне на подправени документи за собственост, които няма да могат да бъдат поставяни на проверка от гражданите без съответната платена адвокатска услуга. Следователно, вместо предотвратяване на злоупотребите на пазара на недвижими имоти, на практика с готвените промени в Правилника за вписванията ще се постигне точно обратния ефект.

На второ място, ограничаването на достъпа на гражданите до вписаните актове ще затрудни увредените от имотни измами участници в сделки с недвижими имоти да защитят правото си на собственост, защото за предявяване на иск за защита правото на собственост или за сезиране на прокуратурата е необходимо да се представи препис от вписаните/измамните/ актове. По правило, в тези производства страните могат да защитават правните си интереси и без адвокатска защита, а предвижданата законодателна промяна ще ограничи тези им права като по този начин ще се наруши основен принцип на гражданския процес у нас.

Така с готвените промени ще се ограничи конституционно закрепеното право на съдебна защита на засегнатите лица. С готвените промени ще се увредят правата и на професионалните участници на пазара на недвижими имоти, а именно на посредниците при сделки с недвижими имоти. Брокерите на недвижими имоти са важни участници в процеса на сключване на сделки с недвижими имоти и задължени лица да прилагат мерките срещу изпиране на пари и финансиране на тероризма. Освен това агенциите за недвижими имоти са длъжни да спазват определени правила за защита на личните данни при извършване на професионалната си дейност като задължени лица по ЗЗЛД.

От друга страна с Наредба № 1 от 16 февруари 2024 г. за придобиване на квалификация по професията „Брокер“ се регламентира Държавния образователен стандарт за упражняване на професията, съгласно който „брокерът прилага нотариалните изисквания и документите за недвижим имот“ (ЕРУ 8 от Наредбата). Наред с това на дневен ред е законовото регулиране на упражняването на професията брокер на недвижими имоти.

В тази връзка в Народното събрание са внесени два законопроекта, регламентиращи дейността на посредниците при сделки с недвижими имоти, както следва: Законопроект, внесен от ПП ГЕРБ със сигнатура 51- 554-01-79 и Законопроект със сигнатура 51-454-01-29, внесен от ИТН. С регламентирането на професията със закон се налагат още по-стриктни изисквания към посредниците по сделки с недвижими имоти, в това число за професионална квалификация, вписване в публичен регистър и пр.

Налагането на строги изисквания от една страна и осуетяването правото на 4 достъп на посредниците до вписаните актове от друга страна, ги поставя в невъзможност да изпълняват своите законови задължения. Евентуалното ограничаване на правото на достъп на брокерите до вписани актове с оспорвания от нас Проект на постановление би довело до правния абсурд да се въведат задължения с един закон, а да се ограничи възможността за изпълнението им с друг закон.

Ето защо и на основание гореизложеното, настояваме да не се  ограничава публичността на актовете, с които се прехвърлят вещни  права върху недвижими имоти до създаването на реален Имотен регистър по смисъла на Закона за кадастъра и имотния регистър, съдържащ пълна информация за всеки недвижим имот – неговия собственик, ограничените вещни права върху имота, ограниченията на собствеността, вещните тежести върху него и др.,

а при условията на евентуалност 

и в случай на приемане на предлаганите изменения, брокерите на 

недвижими имоти да бъдат включени в обхвата на чл.51 ал.1 от  Правилника по вписванията.