Наемите в България през 2026 г. между инфлацията и пазарната устойчивост

През 2026 г. пазарът на наеми в България се развива в условията на умерена инфлация и на фона на натрупан ръст от предходните години, без индикации за резки или „стъпаловидни“ ценови скокове. Според експертната позиция на Национално сдружение недвижими имоти, представена в ефира на bTV Новините, през настоящата година могат да се очакват по-скоро предвидими корекции, свързани с преиндексация на договори, инфлацията от предходната година и реалното пазарно търсене.

Анализът на наличните данни показва, че след по-динамичната 2025 г. през 2026 г. се наблюдават признаци на нормализиране на темпа на наемния пазар. Корекциите на наемните нива са обусловени основно от инфлационната среда, утвърдените договорни практики и платежоспособното търсене. Данните както от България, така и от Европейския съюз подкрепят извода, че по-вероятната перспектива пред пазара е устойчиво и предвидимо развитие, а не внезапен ценови шок.

Наемите през 2026 г. – данни, пазарна логика и професионален контекст

В началото на 2026 г. темата за наемните цени отново е във фокуса на обществения дебат. В репортаж на bTV бяха представени както данни за движението на наемите през 2025 г., така и експертната позиция на Иван Семков, заместник-председател на Националното сдружение недвижими имоти.

Според цитираната информация, през 2025 г. наемите в София са се увеличили с приблизително 20% на годишна база, а във Варна и Бургас – в диапазона 10–15%. Тези стойности са осезаеми и обясняват повишената чувствителност както на наемателите, така и на наемодателите към очакванията за развитието на пазара през 2026 г.

Отчетеният около 7% ръст на търсенето на жилища под наем през изминалата година, според наблюдения на брокери, допълнително потвърждава активността на пазара. Това показва, че увеличението на наемите не е изолиран ценови процес, а се развива на фона на реално повишено търсене, обусловено от мобилността на работната сила, отлагането на покупка на собствено жилище и засилената икономическа активност в големите градове.

Позицията на НСНИ – яснота срещу спекулации

В своето участие в национален ефир Иван Семков акцентира върху необходимостта от трезв и аргументиран прочит на данните и пазарните механизми. По думите му движението на цените в началото на годината отразява утвърдени пазарни процеси и не следва да се възприема като индикация за нов ценови шок.

„Не очаквам стъпаловидни скокове на наеми.“
Иван Семков, заместник-председател на Националното сдружение недвижими имоти

Инфлацията като основен ориентир за корекциите

За да се оцени реалната динамика на наемите, следва да се разгледат официалните макроикономически показатели. По данни на Национален статистически институт (НСИ):

• Средногодишната инфлация за 2025 г. спрямо 2024 г. е около 4.6%

• Годишната инфлация към декември 2025 г. спрямо декември 2024 г. е приблизително 5.0%

За сравнение, в края на 2024 г. годишната инфлация е била около 2.2%, което показва ясно ускоряване през 2025 г. Този инфлационен фон обяснява защо част от наемите са били преиндексирани по-осезаемо именно през изминалата година.

Наемите и жилищните цени – различна логика на движение

Макар често да се разглеждат паралелно, пазарът на наеми и пазарът на покупко-продажби имат различна динамика. Данните на НСИ показват, че през третото тримесечие на 2025 г. цените на жилищата в България са се увеличили с около 15% на годишна база, като в София тримесечният ръст надхвърля 5%.

Наемите обаче са по-пряко обвързани с доходите на домакинствата, мобилността на работната сила и възможностите за алтернативи. Това поставя естествена граница пред темпа на тяхното нарастване и прави малко вероятни продължителни резки увеличения.

Наематели и наемодатели през 2026 г. – промяна в поведението

След по-силната 2025 г. от началото на 2026 г. се наблюдава по-внимателен и балансиран подход от двете страни на пазара.
Наемателите, по принцип, по-често вземат решения, базирани на общия месечен разход, включително разходите за енергия и поддръжка, като търсят дългосрочна предвидимост и сигурност в договорните отношения.

Наемодателите, от своя страна, обвързват корекциите на наемите с инфлационни показатели и се ориентират към стабилни, дългосрочни наемни отношения. За собствениците, отдаващи имоти под наем, продължава да нараства значението на професионалното посредничество и ясно формулираните договорни условия.

Тези процеси са показателни за постепенното узряване и професионализиране на наемния пазар в България.

България и Европа – сходни тенденции в дългосрочен план

По данни на Eurostat, през третото тримесечие на 2025 г. цените на жилищата в ЕС нарастват с 5.5% на годишна база, докато наемите се увеличават с 3.1%. На тримесечна база ръстът е 1.6% при цените и 0.9% при наемите.

В дългосрочен план, за периода 2015 – третото тримесечие на 2025 г., цените на жилищата в ЕС се повишават с 63.6%, докато наемите нарастват с 21.1%. В 25 от държавите членки цените на жилищата растат по-бързо от наемите, включително и в България, докато наемите се увеличават във всички 27 държави членки.

Статистиката показва, че наемният пазар е тясно обвързан с реалните доходи и устойчивото търсене, което го прави по-предвидим и по-слабо податлив на резки ценови колебания.

Ролята на НСНИ и професионалния бранш

Национално сдружение недвижими имоти като национална представителна браншова организация отстоява подход, основан на анализ на данни, професионална етика и баланс между интересите на всички участници на пазара. Участието на Иван Семков в национален ефир е част от мисията на НСНИ – да предоставя обективна, експертна и аргументирана информация и да допринася за ограничаване на опростени или спекулативни интерпретации на пазарните процеси, като част от усилията за по-зрял и предвидим пазар, подкрепян от професионалната общност на НСНИ.