На прага на еврото: ще се охлади ли имотният пазар или предстои нов пик?

В навечерието на влизането на България в еврозоната имотният пазар е в точка на кипене – броят на сделките расте, цените надминават символични прагове, а очакванията за бъдещето са пълни с противоречия.

Какво движи пазара, колко дълго ще продължи ръстът, как ще се промени пазарът на имоти с въвеждането на еврото, какво ще се случи с лихвите, ще се повиши ли интересът от чуждестранни купувачи, какво ще се промени с подготвяния закон за регулация на дейността на брокерите и агенциите, ще се сложи ли ред на пазара и кой ще го регулира – тези и други въпроси коментираме с Александър Бочев.

Александър Бочев има повече от 30 години професионален опит в бизнеса с недвижими имоти. От 2023 е председател на Национално сдружение Недвижими имоти.

Г-н Бочев, как влизането ни в еврозоната ще се отрази на имотния пазар?
Аз лично смятам, че влизането ни в еврозоната би успокоило пазара на недвижими имоти. Не казвам, че цените ще спрат да се покачват. Не казвам и че ще тръгнат да падат, но най-вероятно ще се върнат към естествените темпове на покачване на цените от последните няколко години. Имам предвид в рамките на около 6 – 10 до 11 – 12%, колкото беше покачването и през последните 5 години на годишна база. Изключение прави тази година– през първото тримесечие имаме значително покачване на цените около 18%, но това е статистика, която се подкрепя, да речем, и от влизането на Хърватска в еврозоната на 1 януари 2023. Там покачването на цените през последните 5 години е било между 6 и 10%. Изключение прави предприсъединителната година 2022, когато покачването е било 17%. След влизането в еврозоната цените отново са се върнали към покачването между 6 и 10%. Смятам, че това ще се случи и в България. Пазарът леко ще се успокои и ще се върне към нормалните си темпове на покачване на цените от последните няколко години.

Имат ли основания тогава страховете от спекулативно повишение на цените? 
Спекулативни сделки се правят и сега. Най-вероятно те ще продължат да се правят и за в бъдеще. Като казвам спекулативни, имам предвид не в лошия смисъл на думата. Това са хора, които купуват на зелено и рискуват, влагайки средствата си в имоти, и препродават, след като сградите бъдат завършени и получат разрешение за ползване, съответно минимизиращо риска. Купувайки такъв имот, те ползват именно тази премия. Предполагам, че тези сделки ще продължат и за в бъдеще, но не смятам, че ще бъдат в някакви драстични размери, така че да видоизменят търсенето и предлагането на пазара и оттам съответно да имаме сериозни сътресения и значително покачване на цените.

Не помпат ли в момента именно тези страхове пазара? Вие споменахте, че през първото тримесечие се отчита значителен ръст на цените. 
Това, което споменах за Хърватска и се случва и в България, е ясен индикатор именно на това, че както очакванията от страна на продавачите за покачване на цените, така и страховете на купувачите, че цените ще се покачат, приемайки ни в еврозоната, действително покачват цените, защото имаме завишено търсене, съответно имаме ограничено предлагане и това води до покачване на цените на имотите. Същото се е случило и в Хърватска. Но след приемането ѝ в еврозоната пазарът до голяма степен се е успокоил и се е върнал към нормалността. Смятам, че това ще се случи и тук, защото реално няма икономически предпоставки да има такива страхове. Нищо в икономиката не се е променило и няма да се промени драстично след 1 януари 2026. Нарастването на темпа на брутните заплати вероятно ще продължи същия тренд. Ниските лихвени проценти вероятно ще се запазят и тази година, най-вероятно и през 2026. Това са движещите сили на пазара, които сигурно няма да претърпят значителни промени.

Как влизането ни в еврозоната ще се отрази на лихвите по ипотечните кредити? Ще се приравнят ли с тези в еврозоната?
Вероятно лихвените проценти по чисто пазарни принципи ще се опитат да се изравнят със средните в еврозоната. Не е тайна за никого, че ние в момента сме на много ниски нива около 2,3 – 2,5%, но дори и те леко да се покачат, това пак е в подкрепа на пазара донякъде да се успокои. Защото по-малко хора, разбира се, ако са по-високи лихвите, ще могат да си позволят тези кредити и съответно търсенето ще намери нова равновесна точка с предлагането. Вероятно ще намалее и броят сделки на годишна база, което също ще доведе до нормални темпове на движение на пазара на недвижими имоти. Имайте предвид, че темата за влизането ни в еврозоната не се появи преди месец, така че да очакваме, че само тази година тя влияе. Темата се експлоатира в предишните 2 – 3 години, винаги е била на дневен ред и е допринасяла донякъде за темпа на нарастване на цените.

Ще повиши ли влизането ни в еврозоната интересът на чужденците към имотния ни пазар?
Най-вероятно ще се случи, но не смятам, че ще бъде в такива размери, за да повлияе значително на пазара. Естествено, сигурно ще се случи поради простата причина, че ние все още сме с едни от най-евтините цени на имотите в Европейския съюз и в еврозоната, имайки предвид, че сме тръгнали от доста ниски нива отпреди 35 години, докато други икономики като Германия и Франция развиват тези пазари вече стотици години. Ако в София средната цена на недвижимите имоти е около 2000 – 2500 евро на квадрат, то в Берлин и Париж е 15 000 евро на квадрат и дори по-нагоре. Така че ние сме догонваща икономика както за заплати, така и за цени на имоти. И именно тези ниски нива обуславят очакването, че чуждестранни инвеститори ще правят по-големи маржове в годините в България, отколкото в други големи икономики в еврозоната. Това ще доведе до търсене именно на такива хора, които по този начин да влязат и с имот в Европейския съюз, и в еврозоната и да очакват по-голям ръст на цените в следващите години.

Средната цена на жилищата в София мина символичната граница от 2000 евро на квадрат. Достъпни ли са жилищата у нас? 
Фактът, че в последните години имаме ръст на броя сделки и нарастване на цените на имоти, означава, че има търсене. След като има търсене на имоти, означава, че хората все още биха могли да си ги позволят. Ако не могат да си ги позволяват, търсенето ще намалее и ще коригира цените, защото съотношението между търсене и предлагане ще се промени.

Не са ли с инвестиционна цел голяма част от сделките в момента? 
Смятам, че голямата част от пазара се движи по-скоро от демографски фактори. Имаме миграционни процеси от малките населени места към големите градове, което е тенденция от много години в България. Знаете, даже има обезлюдяване на определени територии. Също така хората сключват бракове, развеждат се, някои почиват, други се раждат. Това движи пазара на недвижимите имоти много повече, отколкото желанието на хората да инвестират. Разбира се, през последните няколко години имахме засилен интерес към инвестициите в недвижими имоти поради много причини, но една от тях беше и засилената инфлация в ЕС и в България, и желанието на хората да намерят пристан на свободните си средства, така че да запазят стойността им във времето.

Споменахте, че продавачите, предполагайки още по-голям ръст на цените, в момента се въздържат да продават. Очаквате ли с влизането в еврозоната да се раздвижи и вторичният пазар?
Най-вероятно това ще се отрази на вторичния пазар. В момента има продавачи, които нямат необходимостта да продадат и изчакват един по- добър пазар. Очакват да си сверят часовника и да видят какво ще се случи, като влезем в еврозоната, което отново ще доведе до успокояване на пазара, защото ще се повиши предлагането на имоти. Съответно, ако търсенето остане на същите нива, ще търсим нова равновесна точка до успокояване на пазара. Най-добрият пазар за всички – купувачи и продавачи, а и за нас, посредниците, е спокойният и предвидим пазар без сътресения нагоре или надолу, така че човек да може в дългосрочен план да прави своите сметки.

Подготвя се закон за регулация на пазара. Дейността на агенциите ли ще се регулира с него, или на брокерите?
В законопроекта нещата са разделени много ясно в 3 раздела: агенти, брокери и агенции за недвижими имоти.

Каква е разликата между агенти и брокери?
В този законопроект сме заложили като идея агентът да е човек без опит, който иска да влезе в бизнеса сега, който няма нужната образователна квалификация, с минимални изисквания към него, така че да започне да трупа опит. Дава се възможност и на тези хора да влязат в бизнеса, да упражняват тази професия в зависимост от образователната си степен и съответния брой години, така че да могат да станат брокери и да носят отговорност за действията си. Този закон цели да бъдат създадени правила и отговорности на брокерите и на агенциите, които според този законопроект ще бъдат управлявани от управляващ брокер. Това е друг термин, който искаме да бъде въведен. Това ще е човекът, който ще управлява агенцията и ще носи отговорността за действията на всички брокери и агенти, работещи там.

Кои проблеми искате да адресирате с този закон? 
Държим да бъде създаден единен регистър, в който всички агенции, брокери и агенти да бъдат вписани, защото в момента няма място, където вие, ако искате да ползвате брокерска услуга, да видите кой би могъл да упражнява тази професия, има ли правото да упражнява и какви са неговите компетенции. На второ място, искаме да има минимални образователни изисквания за агенти и за брокери на недвижими имоти, като, разбира се, за брокери са малко по-високи, имайки предвид степента на отговорност от тези лица. Също така искаме да бъде въведена застраховка „Професионална отговорност“, както е в редица сходни на нас професии, защото, колкото и да е коректен, човек може да сбърка. Ако сбърка, нашите клиенти ще бъдат спокойни, че ще бъдат защитени от тази професионална отговорност. Искаме да бъдат регулирани тези нелоялни и некоректни търговски практики, които започват да се задълбочават на пазара на недвижими имоти. Така че множество са нещата, които този законопроект трябва да уреди. Ние сме наясно, че това няма да стане с вълшебна пръчка за един ден. Но ако не започнем да действаме днес, най- вероятно тези проблеми ще се задълбочат и потребителите и браншът ще бъдат изключително затруднени в упражняването на дейността си.

Кой ще е регулаторът? Кой ще изпълнява тези функции – държавата или отделна камара?
Ние в Национално сдружение „Недвижими имоти“ подкрепяме законопроекта, който е внесен от парламентарната група на „Има такъв народ“. Той застъпва тезата, че трябва да бъде създадена браншова камера със съответните органи, които ще бъдат на мандатен и избирателен принцип. Членове на тази камара могат да бъдат всички агенции за недвижими имоти, упражняващи законно тази дейност. Така че опасенията в част от бранша, че камарата ще узурпира властта в бранша, са абсолютно неоснователни. Смятаме, че това е единственият възможен към момента начин, както се регулират и професиите на много редица сходни на нас браншове – нотариуси, строители, архитекти, оценители. Всички имат браншови камари. Така че аз не виждам нищо лошо. Създаването на браншова камара не води до абдикация на държавата от нейните задължения. Нито на Комисията за защита на потребителите, които и в момента могат да следят взаимоотношенията между потребител и агенция за недвижими имоти. Нито на Комисията за защита на конкуренцията, данъчните, правоохранителните органи, НАП. Всички тези агенции и дирекции биха могли да контролират нашия бранш. Но трябва да има една организация, каквато ние предлагаме да е браншовата камера, която да е адекватна към даденостите на пазара, защото те се променят всеки ден. Нелоялните търговски практики днес са едни, след 6 месеца може да са други. Опасяваме се, че ако това бъде вменено в задълженията на някой държавен орган, който няма значителен човешки и финансов ресурс да регламентира и да следи всичко, нещата ще останат само на хартия и няма да има реална регулация на нашия бранш.

Кога очаквате този закон да бъде приет? 
Вече в две народни събрания успяхме да подкрепим такъв законопроект. Те, за съжаление, имаха много кратък живот. Надяваме се това Народно събрание да има по-дълъг хоризонт на работа и час по-скоро да бъдат разгледани законопроектите в правната комисия и да се стигне до обсъждане, в което да изкажем нашето становище. Готови сме да чуем и мнението на други хора от бранша и извън бранша.

Каква е прогнозата Ви за 2025 за пазара на имоти?
2025 ще отбележи по-сериозен ръст на цените на недвижими имоти, отколкото предходната. Най-вероятно ще бъде в рамките на 15 до 20%, което е сериозен ръст. Но надявам се, че 2026 – 2007 нещата ще се успокоят и ще се върнат в нормите на пазара.

Източник Economy.bg