Кварталът като нов критерий при избор на жилище в България

Вече не става въпрос само за квадратурата, изложението или цената на апартамента. Българският пазар на недвижими имоти навлиза в нов етап, в който купувачите все по-често избират не просто жилище, а квартала и средата, в която ще живеят. Това, което на пръв поглед изглежда като промяна в предпочитанията, всъщност отразява по-дълбок преход в начина, по който хората възприемат дома — като част от по-широка социална и градска среда.

Днес купувачите вече не търсят просто „кутийка“ под наем или за собственост, а връзката между жилището, квартала, управлението на сградата и качеството на живот в дългосрочен план. Именно в този преход ключова роля имат професионалисти като Иван Велков, които разглеждат пазара не само през числа и квадратури, а през социалния, икономическия и екологичния контекст на средата, в която хората ще живеят години напред.

Експертът Иван Велков и новият поглед върху жилищния избор

Според Иван Велков — председател на Българската фасилити мениджмънт асоциация и участник в рубриката „Квадратни метри“ — наблюдаваната промяна на пазара не е случайна, а представлява структурна трансформация в начина, по който хората избират жилище. По думите му именно последните няколко години преобръщат представите за това какво означава „добър дом“ и какви условия трябва да осигурява той за обитателите си.

Кварталът като нов критерий при избор на жилище в България. Както отбелязва Велков, все по-голямо значение придобиват качеството на материалите и здравословната среда в сградите:
„Енергийната ефективност, качеството на материалите, все по-крехкото здраве на хората могат да се повлияят от маса непредвидими и немислими преди 20 години неща, които са свързани с това какви материали са вложени в боята, която е в изолацията… Инвестиция в нови материали, нов начин на саниране — истинско саниране, цели панелни конструкции, които са вградени стъклопакети се сменят, за да гарантират на ползвателите на тези сгради, на собствениците, по-качествена и по-здравословна среда.“

Велков отбелязва още, че в България липсва централизирана държавна политика, която пряко да регулира пазара на недвижими имоти, поради което развитието му следва сравнително предвидима пазарна логика. Както той коментира: „В България няма министерство на недвижимите имоти… нещата са доста предвидими… цените няма да падат.“

В тази среда, според него, купувачите стават все по-съзнателни по отношение на дългосрочните разходи за поддръжка, енергийната ефективност на сградите и качеството на инфраструктурата, което постепенно пренарежда приоритетите при избор на жилище.

От „апартамент“ към „среда на живот“

Традиционно изборът на жилище се свеждаше до три основни фактора: цена, квадратура и разпределение. Но реалността на последните години показва, че жизненият контекст влияе повече върху решението на купувачите.

В големи градове като София, Пловдив и Варна разликите между кварталите вече се оказват по-важни от разликите между отделни апартаменти. Този феномен е подкрепен и от пазарни анализи, които показват, че не само основните градски центрове, но и периферните райони бележат засилен интерес, ако предлагат по-добра среда за живот и инфраструктура.

Европейската перспектива е свързана с промяна в критериите на инвеститорите

Това, което се случва в България, не е изолиран феномен. Последният доклад Emerging Trends in Real Estate®: Europe 2026 на PwC и Urban Land Institute описва как европейският пазар също преминава към по-прагматичен, устойчив и данни-ориентиран подход.

В Европа инвеститорите пренасочват фокуса си към активи, които показват устойчивост, устойчиво управление и адаптация към климатичните и енергийни предизвикателства — критерии, които надхвърлят традиционните параметри за доходност.

Според доклада, индустрията все повече счита волатилността за норма — което означава, че инвестициите се правят не само за краткосрочна печалба, а за дългосрочна устойчивост и адаптация към променящата се икономика.

ESG е ключов фактор, който променя пазара

Една от най-значимите промени в европейския имотен сектор е възходът на ESG (Environmental, Social, Governance) критериите. Те вече не са просто „добра практика“, а съществено условие за инвестиции и финансиране.

Докладите показват, че климатичните рискове са сред най-важните ESG фактори, които влияят върху оценката на един проект — веднага след енергийната ефективност. Това означава, че както корпоративните инвеститори, така и индивидуалните купувачи обръщат внимание на това дали даден район предлага по-устойчива и екологично ориентирана среда, а не само стандартни архитектурни характеристики.

От купувачите до международните инвеститори

Промяната в поведението на българските купувачи намира паралели и в действията на международните инвеститори. Анализи на пазара показват, че чуждестранни капитали обръщат поглед към България не толкова заради ниските входни цени, колкото заради разнообразието на пазара в Централна и Източна Европа и потенциала за устойчив растеж.

Новият стандарт за „добър имот“

Ако преди десетилетие добрият имот се дефинираше чрез брой стаи и квадратура, днес той е такъв, който:

• предлага дългосрочни ползи от гледна точка на качеството на живот;
• е разположен в квартал с добра инфраструктура, транспорт и услуги;
• има висока енергийна ефективност и устойчиво управление;
• гарантира сигурност, социално спокойствие и достъп до зелени пространства.

Тази промяна — от „апартамент“ към „среда на живот“ — се вписва както в локалната динамика на българския пазар, така и в по-широките европейски тенденции, където качество, устойчивост и стойностност изместват старите критерии за избор и инвестиция.