Ръстът в цените на жилищата в България започна да притеснява и брокерите
Купувачите в големите градове са готови да плащат скъпо за жилища, но продавачите изчакват нови висини.
Ефектът от влизането в еврозоната при цените изглежда изконсумиран авансово. Бъдещето е неясно – зависи от икономиката и множество външни фактори.
Мерките на БНБ биха ограничили кредитирането максимум с 10%, възможни са проблеми при сделки на зелено.
Числата за 2024 г. не вещаят нищо страшно, напротив – в сектора оценяват годината като поредната добра. През нея отново ръстовете на цените са двуцифрени. Очакванията са сделките да са колкото предишната година (215-216 хил.). Прогнозите са 2025 г. също да е добра при по-умерено поскъпване на имотите. Ако през 2024 г. в отделни тримесечия се наблюдават номинални ръстове на цените от 15-16% и реални от 12-13% на годишна база, предсказанията за догодина са по-скоро за между 5% и 10% в зависимост от инфлацията.
И все пак на годишната конференция на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) в началото на ноември в Пловдив, наречена „Бъдещето на имотите – очаквайте неочакваното“, изкристализираха някои опасения. Например, че пазарът е активен само в най-големите градове, а останалата част от страната затихва, както отбелязва Александър Бочев, председателят на НСНИ, най-голямата организация на брокери в страната. Чуха се тревоги, че високите ценови ръстове не са устойчиви; съмнения дали ще има достатъчно предлагане и най-вече грижи за бъдещето на икономиката, ипотечното кредитиране и ефектите от приемането на еврото. Общите нагласи са, че каквито и промени да настъпят, това става плавно и бавно за полугодия или години. А и че догодина пазарът ще е по-труден и сделките ще изискват повече усилия от страна на посредниците.
Ръстът на цените: надежди за успокояване
„Ако зависи от нас, брокерите – ние не искаме цените да продължават да растат, или поне не с такива темпове. Искаме пазарът да намери равновесния си ръст, като според ЕЦБ за нормални се смятат ръстове до 6% в реално изражение годишно“, каза Антон Андонов, изпълнителен директор на „Ера недвижими имоти“. При сегашните високи нива достъпността на жилищата рязко се влошава. За последните шест месеца България отива назад в международните класации по този показател. „През отминаващата година заради високите цени намаляха и българите, работещи в чужбина, които инвестират спестяванията си в имоти в България“, отбелязва Андонов.
В сектора на имотите отричат да има балон, като отдават ръста на цените на множество обективни фактори и стечения на обстоятелства: голямото търсене, подкрепено от добрата кондиция на икономиката, ръста на заплащането, ниската безработица, рекордно ниските лихви по ипотечни кредити, желанието на хората да подобрят стандарта си с по-големи и по-нови жилища, или да опазят спестяванията си от инфлацията. Накратко – наблюдава се естествен процес на догонване на цените и доходите в Западна Европа.
Цените на имотите се вдигат там, където има хора, коментира по повод регионалните различия на пазара финансовият и политически анализатор Кузман Илиев. Той напомни, че според прогнозите до 25 години 65% от територията на страната ще бъде демографска пустиня в резултат и на грешна икономическа политика. „Това, че София беше вкарана във формулата за определяне на минималната работна заплата, изгони от Мездра голям производител“, даде пример той. Останали без работа, хората отиват в големите градове и обезлюдяват цели райони.
А ако има дисбаланс на пазара в големите градове, той се отдава не толкова на прекомерно търсене, а на недостиг на предлагане. Наред с това се покачва и себестойността на новото строителство заради инфлацията и цената на труда и цена под 1100 – 1200 евро на кв.м за ново строителство в страната вече е нереалистична. „Към всички тези фактори може да добавим и инерцията и оптимизма да купуваме имоти, която се надявам да поохладнее, защото ми изглежда малко вече прекалено“, добавя Антон Андонов.
Така например краткосрочно неизвестността около бюджета и дали няма да се наложи вдигане на данъци и съответно да се свие разполагаемият доход на домакинствата се превръща в доста съществен източник на притеснения.
Продавачите: заразата на свръхочакванията
Има и анализатори, според които все още има потенциал за ръст на жилищните цени, макар те да се увеличиха трикратно за последните десет години. Сега тази проповеди не работят особено в полза на пазара, за който все пак са важни и оборотите. Оказва се, че докато са мотивирали купувачите, те са подклаждали и свръхочаквания у продавачите на жилища. „Сега като посредници трябва да убеждаваме продавачите, че макар цените да не се очаква да падат, няма как сега да търсим цена, каквато евентуално би била след три години“, каза Антон Илиев, съосновател на „Ка 5 имоти“. Това е една от очакваните трудности на пазара.
„В големите градове проблемът не е дали ще се намерят купувачи, които да платят сегашните високи цени, а дали ще има продавачи, които да се съгласят да продават на тях“, добавя той. Собствениците на жилища ги задържат основно защото не виждат в какво да вложат получените пари от имота, но и защото се страхуват да не се окажат излъгани, ако след приемането на еврото жилищните цени подскочат още.
На този етап новото строителство движи пазара, като според някои изследвания 90% от сделките са за незавършени имоти в този сегмент. Въпреки видимия бум в сектора на имотите упорито говорят, че недостатъчното предлагане е причина за високите цени. В някакъв период под „недостатъчно“ се разбираше липсата на жилища с желаното качество или в предпочитаните квартали. Възможно е това да е усещането и тъй като строителните предприемачи продават и директно, и не всички нови жилища минават през брокери. Новите данни на НСИ напомнят основното значение на „недостиг“. Те показват по-малко жилища – и започнати, и разрешени за строеж, през третото тримесечие на годишна база. Предвид големите натрупвания от предишни години обаче, е по-вероятно да мине време, преди да се почувства реален недостиг на апартаменти. А и дали ще има такъв зависи и от динамиката в търсенето…
