Ива Петкова, кредитен консултант в Кредитланд, разглежда един от най-често задаваните въпроси от клиенти, които теглят ипотечен кредит – колко време ще отнеме целият процес, тъй като този срок се вписва в предварителния договор и в случай, че не се спази, може да има неустойка за неизпълнение.
Етапите, през които минава покупката на имот чрез ипотечен кредит са :
Тук срокът зависи от самите участници в сделката – колко бързо ще се организират да заявят и получат документите от съответните институции. Стандартно би могло да се случи в рамките на една до две седмици.
Сумарно от избор на банка до окончателно одобрение на кредита би могло да отнеме в най-добрия случай около един месец.
Целият процес – от избор на банка до усвояване на кредита и превода му към купувача обикновено се случва за период от 6 до 8 седмици. И то ако се осигурят документите на имота, купвач и продавач максимално бързо.
Какво би могло да забави процеса :
Избор на банка.
Често, на практика не се получава така и на пазара на ипотечни кредити има по-добри оферти, не само като лихвен процент, но и като допълнителни такси и застраховки, съпътстващи един ипотечен кредит, които за голяма сума на кредита и за по-дълъг срок биха оскъпили значително.
Друга разлика между офертите на различните банки е процентът финансиране – размер на кредита спрямо пазарна оценка. Някои банки финансират до 80% от пазарна оценка, други до 85% , а има такива, които допускат 90% и 95% от пазарна оценка при определени условия.
В случай, че клиентът по този бърз начин се е спрял на банка, без да се задълбочава в детайлите и се окаже, че нейните правила не позволяват висок процент финансиране, възможно е сумата на кредита да не стигне за доплащане към продавача и тогава клиентът да започне отначало процедурата с друга банка, но вече след като е изгубил време и средства за пазарна оценка.
Тъй като в момента в България има 15-16 лицензирани банки, които предлагат ипотечни кредити, това занимание би отнело доста време, не само като физическо посещение, но и впоследствие за сравнението на различните оферти. Както споменахме, освен лихвения процент, кредитът има и допълнителни такси (еднократни и периодични), застраховки, допълнителни продукти на банката, процент финансиране, начин на струкутриране на сделката.
Кредитният консултант работи едновременно с всички банки, познава актуалните им правила, условия и промоционални оферти и след като се запознае с профила на клиента (неговите желания и възможности) , може да прецени в кои банки ще се получи одобрение при оптимални условия.
Изборът на най-добра оферта по този начин може да се случи в рамките на 2 до 5 работни дни, в зависимост колко оферти клиентът иска да сравни и какви изключения от общите правила на банките се търсят.
Осигуряване на документите, необходими за одобрение на кредита.
Купувачът пък изчаква и не подписва предварителен договор преди да е готова и валидирана пазарната оценка на имота, за да е сигурен какъв размер на кредита може да получи и дали ще може да се разплати с продавача.
Така се получава, че продавачът подава искане за документи към съответните институции след пазарна оценка и процесът, вместо да се движи едновременно, се забавя с тези от 3 до 5 дни, през които се случват огледа и доклада на оценителя.
Такива разминавания често се срещат, когато имотът е къща и има несъответствие в квадратурата на парцела, квадратурата на узаконените жилищни площи или статута им – жилищни или стопански постройки, узаконяване на допълнителни постройки – напр. гараж.
Съветваме клиентите да са търпеливи към изискванията на правния отдел на банките за повече документи, въпреки че това може да забави процеса по одобрение. Обичайно юристите на банките правят по-задълбочено обследване на имота, отколкото ако сделката минава само през нотариус. По този начин защитават интереса на клиента, че тази покупка няма да бъде атакувана в бъдеще.
В практиката си имам два случая, в които вече закупени имоти чрез собствени средства са били обект на оспорване.
В единия случай клиентът е закупил къща със собствени средства и потребителски кредит, без да минава през ипотечен кредит и съответно през одобрение на юрист на банка.
Впоследствие иска да заложи къщата като обезпечение по ипотечен кредит с цел да закрие потребителския кредит и да направи основен ремонт на къщата. Юристите на всички банки отказват да приемат тази къща като обезпечение тъй като при обследване историята на имота, се вижда , че има отказ от наследство, направен след като наследството вече е било прието и това го прави невалиден. Рискът е , че този „отказал се“ наследник или неговите наследници може в един момент да имат претенции, че не са получили техния дял от продажбата на имота.
В другия случай, клиент изтегли голям потребителски кредит с цел да изплати отново имот, който е придобил преди години чрез собствени средства. Оказва се, че имотът още към момента на продажбата е бил запориран от банка кредитор заради неплатен дълг на собственика/продавача. Години по-късно, банката кредитор го обявява на публична продан чрез съдебен изпълнител и собственикът или трябва да се откаже от този имот и да остави някой друг да го купи, или той самият да изплати сумата, която се търси от съдебния изпълнител, за покриване на дълга на предишния соственик. Той избра втория вариант.
И в двата случая, ако сделките бяха разгледани в правен отдел на банка, клиентите нямаше да придобият проблемни имоти, към които впоследствие да има претенции.
По тази причина, някои клиенти имат собствени средства да закупят имот, но предпочитат това да стане чрез ипотечен кредит, за да са сигурни, че сделката ще бъде валидирана от юристи на банката.
Как може да се скъси срока по одобрение?
Консултация с кредитен конуслтант и подбор на оферти от банки, преди да е избран имот. Така клиентът ще има яснота за хронологията и структурата на ипотечния кредит и ще се ориентира предварително коя банка дава най-добрите условия за него. Ще разбере дали е определил реалистичен бюджет за имот и ако е нужно ще промени параметрите.
В плюс е, ако се направи предварително одобрение на база доходи, в случай, че има притеснения дали ще стигат за търсения кредит.
Така, когато се появи конкретен имот, може по-бързо и с по-голяма увереност да се пристъпи към покупка.
В обобщение – когато клиенти ни питат какъв срок за изповядване на сделката да заложат в предварителния договор, съветът е – до 30 дни след предоставяне на всички необходими документи от страна на продавача.
Под звуците на латиноритми, шумни наздравици и много веселие, гостите на партито “Коледни сделки в празничен синхрон” отпразнуваха предстоящите коледни и новогодишни празници. Домакини на събитието бяха Регионалната структура на НСНИ град София и Асоциацията на кредитните посредници в България (АКПБ), които се бяха погрижили подобаващо за доброто настроение на всички присъстващи. Събитието бе повод и създаде възможности за нови запознанства и бизнес контакти сред представителите на двата бранша. В поздравителното си слово г-н Александър Бочев, председател на Национално сдружение Недвижими имоти приветства всички гости и отправи благопожелания за предстоящата 2025 година. Чрез мероприятието бе осъществена и благотворителна кампания в […]
Научи повече– Как присъединяване към еврозоната и въвеждането на еврото ще се отрази на банките? Приемането на еврото в България може да бъде разгледано през поне 2 различни призми – от една страна са потребителите, за които реално почти нищо не се променя, просто от една валута минават към друга, при ясно фиксиран курс от 1.95583, като, разбира се, ще има съпътстващи процеси, които по един или друг начин ще влияят на този преход, с последващите от тях ефекти, но като цяло за хората няма да има нищо драматично – всички цени и наличности по сметки ще се конвертират автоматично в […]
Научи повечеДоверието винаги е било една от най-ценните валути. За да изградите успешни и дългосрочни взаимоотношения с клиентите, е от съществено значение да демонстрирате отношение и професионализъм, експертиза в детайлите на всеки етап от процеса на покупка на имот. Представете си Брокер на недвижими имоти, който е достатъчно подготвен или работи тясно с опитен кредитен консултант!? Тази му подготовка или пряка консултация му дава огромното предимство да знае какви са реалните възможности (бюджет) и респективно да търси и предложи на клиентите си точно онези имоти, за които може да са гарантира покупката! Всичко различно ще е огромна и неоправдана загуба на […]
Научи повечеЗа поредна година НСНИ е партньор на Forum Real. На 10 декември 2024 г., ще се проведе единадесетото поред събитие Forum Real, посветено на бъдещето на строителния бранш, недвижимите имоти и инвестициите в България. Темата на тазгодишното събитие ще бъде – Новите хоризонти в строителството и инвестициите. Форумът на строително-инвестиционната индустрия има за цел да разшири хоризонтите пред участниците на пазара, като водещите инвеститори, предприемачи, архитекти, строители, консултанти и други експерти ще обсъждат следващия етап от развитието на недвижимите имоти и строителството. Очакват се над 500 избрани посетители, които да станат свидетели на провокиращите дебати, дефинирайки новите тенденции в бранша! […]
Научи повече