Спад на жилищните цени в по-малките градове вече е възможен, в София – още не

Там, където динамиката на имотния пазар е много по-ниска, в по-малките градове, са възможни понижения на цените. Всичко е функция на търсенето и предлагането. След като няма търсене, логично е цените да започнат да намаляват. В тези градове няма и такъв пик на строителството, какъвто има във Варна, в София, в Бургас. Там и предлагането не е скочило в пъти на фона на намаляващо търсене. Пазарът по отношение на цените вероятно ще бъде спокоен. Това каза Александър Бочев, зам.-председател на НСНИ, в предаването „Бизнес старт“ на Bloomberg TV Bulgaria с водещ Христо Николов.

В момента расте една съвсем нова генерация от клиенти, които се отнасят по съвсем различен начин към свободното си време. Те имат ново отношение към спестяванията, към активите, които придобиват, към качеството на средата, която ги заобикаля. Това ще пренареди пазара по изключително здравословен и полезен начин за всички, каза Иван Велков, председател на FIABCI България, който също бе гост в предаването. „В момента потребителите и купувачите са доста информирани и взискателни и има сериозно покачване на интереса към качествено, ново строителство, съобразено с изискванията на пазара и новите технологии“.

Гостите коментираха отчетения спад на сделките с недвижими имоти в България през третото тримесечие на тази година и как по-ниската динамика ще се отрази на цените на жилищата.

Манипулативно е да се твърди, че броят сделки е на най-ниското си ниво от 2010 година насам, каза Бочев. „В големите градове, където е големият пазар – София, Варна, Бургас – статистиката от Агенцията по вписванията (ако не се разглежда само третото тримесечие, а първите три тримесечия на тази година) сочи нарастване спрямо 2010 година – през 2023 година в София то е с 90%, във Варна – около 40%, в Пловдив – около 30%“.

„Големите пазари на недвижими имоти имат голям ръст спрямо 2011 година, както и спрямо 2020. Единственият спад, който бележим в момента, е спрямо 2022, която беше доста пикова. Но спадът по градове е между 10 и 13%, което е нормално за един такъв свободен пазар“.

Това, което е важно да се отбележи, е, че за разлика от 2010, 2011 и 2012 година, когато строителните фирми бяха доста пасивни и строежите бяха замразени, в момента имаме огромно количество строежи, които се реализират още „на зелено“.

2010 година беше една ужасна година за пазара на недвижими имоти, защото точно тогава всички други европейски страни и пазари вече се бяха възстановили от финансовата криза, а в България тя продължаваше да властва, припомни от своя страна Иван Велков. „Финансовите и гравитиращите институции бяха изключително пасивни, а строителните предприемачи бяха изпаднали в пълна депресия и униние по отношение на продажбите, а и този времеви лаг, който е между сключването на сделката и нейното изповядване, малко изкривява и не винаги показва ясната картина на случващото се“.

Трябва да сравняваме сходни по динамика и като макроикономически фактори години, за да видим дали наистина се случват качествени промени на пазара. През последните три години влиянието на пандемията, а след това на цените на енергийните ресурси, геополитическите усложнения, несигурността на финансовите пазари, започва да променя нагласите на тези, които имат по-широк хоризонт да запазят спестяванията си, да инвестират и да търсят реализация, добави гостът.

„Пазарът в момента е много по-суфистициран и подготвен информационно и за това е по-предпазлив, което за нашите географски ширини е много полезно упражнение, защото пък точно за тези няколко големи града в България вътрешната миграция в страната се превърна в трайна тенденция. Независимо от други конюнктурни съображения, търсенето на жилища за новопристигащи и новонастаняващи се столичани, създава една обективна картина. Търсенето е голямо и за това има голям брой сделки. Но има качествена промяна. Тя е на ниво съдържание на сделките – много повече се търсят предложения, които дългосрочно и устойчиво да гарантират качество. Нещо, което преди беше по-лежерно занимание и се търсеше само по ценови параметри“. 

Демографските фактори винаги са оказвали значително влияние на пазара на недвижими имоти, като през последните години това се отразява в миграцията към по-големите градове, където има и икономическа реализация. В по-малките областни градове продажбите намаляват.

„И при търсенето, и при предлагането на имоти, има промяна в динамиката в сравнение с други периоди и години. По-високите стойности от преди две години се дължат на броя завършени сгради, които са финализирали процеси, текли години“.

Когато се избира ново жилище, особено в сграда, която се строи, отнема години, докато сделката бъде приключена, добави Велков. „Завършването на много сгради се събра в много компактен период от време. Това в никакъв случай не промени ритъма и амбициите на добрите строителни компании и предприемачи да търсят този тип пазари“.

„Динамиката, която не подлежи на бърз прочит, е това, което се случва със старите, съществуващи сгради, където компромисите се отразяват и във финансовите параметри. И спадовете се дължат и на това, че никой не търси вече имоти в неподдържани, стари, проблемни сгради с нужда от ремонт. След няколко години няма да има пазар за сгради, които не отговарят на съвременните критерии и тогава ще коментираме още по-голям спад на броя сделки“, заяви Велков. 

Пандемията катализира желанието на хората да запазят стойността на парите си, допълни Бочев. „Но с покачването на цените през 2020-2021 година, на пазара се намесиха спекулативните сделки – хора, купуващи „на зелено“ и препродаващи след завършване. В момента цените вече са на стабилни нива, не се очакват сътресения на пазара и тези сделки също намаляха“.

На въпроса как са повлияли повишените лихви и какви са основните сценарии от тук нататък за цените на жилищата в София и в останалите градове коментарът бе, че голяма част от процесите, които се случват в Западна и в Северна Европа, свързани с промяната във финансовите параметри на кредитирането, са много по-променящи средата там, отколкото в България. „Причината е, че там фундаментален елемент е пазарът на наеми. В България процентът имоти, които се планират да бъдат построени и да се използват само за отдаване под наем, е сравнително нисък и това ни поставя в един по-закътан ъгъл на бурята, защото решението да се придобие имот и да се ползва дългосрочно за собствени нужди не се влияе толкова пряко от флуктуацията на лихвените проценти“.

Очаквам спадане на броя сделки заради изчезването от пазара на некачествените предложения, които никой няма да харесва, категоричен бе Велков.

Според Бочев през следващата една година ще имаме стабилен пазар на недвижимите имоти без значителни сътресения по отношение на цените. „По отношение на броя на сделките ще трябва да изчакаме статистиката към края на годината, защото четвъртото тримесечие е най-силно“.

„Последните няколко години слабите трети тримесечия се дължат на желанието на хората да изразходват времето си за пътувания и екскурзии“. 

Вижте целия коментар във видеото ТУК