Прогнозите на VIII Национална конференция на НСНИ: 2023 ще е годината на охлаждане на пазара на недвижими имоти

Инфлацията и очакванията за рецесия забавят сделките, но до дълбока криза е малко вероятно да се стигне.

Заради негативните очаквания за икономиката и след пандемичните условия жилищният пазар у нас върви към охлаждане. Кризисен период вероятно ще има, но той ще е относително лек и не много дълъг. Това е изводът от дискусия в рамките на VIII Национална конференция INSPIRE TO HIGHER под надслов „Въздействие на очакваното и непредвидимото“, организирана от Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ). Традиционно вестник „Строител“ бе медиен партньор на форума.

Събитието се проведе за осми пореден път по случай Професионалния ден на брокера, който се отбелязва на 30 октомври. Програмата включи темите „Нарастване на напрежението“ и „Наемният пазар“.

За първи път по покана на НСНИ Zsolt Szerencses – Zola посети България. Той е един от водещите лектори и член на Съвета на директорите на Американската асоциация на реалторите (NAR), лектор на годината за 2021 г., консултант на екипи за една от най-големите световни компании за недвижими имоти Keller Williams Realty. Zola пристигна специално за празника на професионалните брокери и в рамките на конференцията проведе семинар за  присъстващите на тема „Водене на преговори“. На следващия ден той изнесе и 4-часов затворен семинар само за членовете на НСНИ на тема „Пъзелът на лидерството“.

Откриващият панел на INSPIRE TO HIGHER бе сред най-интересните. Негов модератор бе председателят на УС на НСНИ Добромир Ганев. Той предупреди, че бранша го очаква нелека година. „2023-та ще е изпълнена с предизвикателства. Важните цели за нашата гилдия са да се борим за висок обществен имидж и специален статут“, каза Ганев. Той бе категоричен, че е необходимо окончателно налагане на тотален, безкомпромисен и повсеместен професионализъм в сферата на недвижимите имоти. Председателят на УС на НСНИ изтъкна още, че ключовите отговорности пред бранша са грижата и защитата на клиентите, уважението към конкурентите, стремежът към знания, високият морал, честните отношения и справедливите сделки.

Иван Велков, председател на УС на Българската фасилити мениджмънт асоциация и член на УС на Българската стопанска камара (БСК), посочи, че последните години са били трудни за всички в икономиката. Според него е жизнено необходимо да се активизират законодателните процеси, които влияят пряко на средата за работа на бранша. Той добави, че НСНИ може да разчита на подкрепата на БСК по темата за регламентация на брокерската дейност със специален закон. Нуждата от приемането на нормативен акт подкрепи гл. ас. д-р Яна Стоенчева от катедра „Недвижима собственост“ в Университета за национално и световно стопанство. По думите й операциите с недвижими имоти са не само вид стопанска дейност, а са сложен микс от икономика, финанси, мениджмънт и психология. „От агентите и брокерите на недвижимости се изискват компетенции, граничещи с изкуството, за да могат да спечелят симпатиите на клиентите си и да си свършат работата професионално“. Тя подчерта и колко е важно представителите на бранша постоянно да натрупват нови знания и умения.

С изключителен интерес гостите проследиха презентацията на „ЕРА България“, представена от Мирослав Владимиров, член на Съвета на директорите на световната франчайзингова система ЕРА за предоставяне на услуги на пазара за недвижими имоти, която е у нас от 15 г. Заключенията в него се базират на данни на българската Агенция по вписванията и Евростат. Документът отчита за първи път от 15 г. насам спад на сделките през третото тримесечие на годината.

Това е интересно, защото жилищният пазар е сезонен, обикновено всяко следващо тримесечие е по-силно от предходното. В някои европейски страни продажбите са започнали да затихват още в края на 2021 г., а у нас това се случва с по-бавни темпове. Като основна причина Мирослав Владимиров посочи, че потребителите, търсещи имоти, не са склонни да приемат по-високите цени и желаещите да купуват минават на режим изчакване.

В доклада са цитирани данни на Евростат, според които цените на жилищата у нас са нараснали с 3,96% между 2015 г. и 2021 г., което е под средната динамика на стойностите в ЕС и доста под границата от 6%, считана от европейската статистическа служба за показател за балон на пазара. Така че за това явление у нас категорично не може да се говори, а ускоряването на ръста на цените е под въздействието на инфлацията и поскъпването на строителните материали. Освен несигурността за икономиката и очакванията за рецесия участниците в дискусията посочиха като голям риск за имотния пазар в бъдеще негативното демографско развитие в страната.

„Само за десет години имаме 900 хил. души по-малко в трудоспособна възраст. Кой ще живее в жилищата?“, запита Лъчезар Богданов, главен икономист на Института за пазарна икономика. „Не сме САЩ и Великобритания, където всяка година пристигат няколко милиона души. Ние сме затворен пазар, на който почти липсват чужденци. Има хора, купуващи с инвестиционна цел, но тук идва и вторият риск, че със същите съображения, с които са взели решение за покупка, те може да решат и да продадат“, отбеляза Богданов. Той добави, че след „вакханалията“ на лесните кредити и лежерното инвестиране неизбежно ще настъпи корекция на пазарите, макар да не се ангажира с прогноза каква ще е тя.

Опонира му председателят на УС на Българската асоциация на личните финансови консултанти Стойне Василев, който смята, че жилищният пазар у нас не се движи от броя на населението, а най-вече от хората, които искат да сменят средата си на живот – например да се преместят от столичния жилищен квартал „Люлин“ в центъра на София или от едностаен апартамент в тристаен.

Думите на Василев бяха подкрепени и от Георги Ангелов, старши икономист в Института „Отворено общество“, който отбеляза, че най-добрият индикатор за населението в столицата е липсата на места в детските градини. „Столичната община построи изключително много нови забавачки и въпреки това остава сложно за доста хора да намерят място за детето си, а младите семейства са основната група граждани, на които им трябват домове“, посочи той. София продължава да е привлекателна за работа и живеене и липсват негативи относно демографско развитие, каза Ангелов и подчерта, че в национален план ситуацията е съвсем различна.

Старшият икономист от Института „Отворено общество“ коментира още, че енергийната криза и очакването на рецесия са основно притеснение в САЩ и Европа, но има различия от двете страни на Океана. В Америка икономиката прегрява и там Федералният резерв затяга рязко лихвите, за да охлади икономиката и да овладее инфлацията. В Европа проблемът е в изкуствено създадената енергийна криза, след като „Газпром“ започна да „спира кранчето“ на газа през изминалото лято. „Притесненията бяха дали няма да бъдат затворени заводи в големи държави като Германия, което би означавало занижено производство, оттам по-малко работа, по-ниски заплати и намаляване на потреблението“, заяви Георги Ангелов. Според него обаче безпокойството в европейските страни намалява, защото в летните месеци, когато потреблението е най-ниско, страните в Европа са започнали много бързо да строят терминали за втечнен газ, а и да запълват газохранилищата си.

„Говоренето през лятото за енергийна криза стимулира произвеждащите енергия компании и европейските страни да действат по-бързо и може би ще избегнем тежки проблеми с пълно затваряне на цели индустрии“, смята Ангелов. Това дава надежда и че рецесията няма да е толкова тежка, колкото се очакваше преди няколко месеца.

Лъчезар Богданов предупреди, че тази надежда не означава, че Европейската централна банка (ЕЦБ) няма да вдига лихвите, за да овладее инфлацията, и подчерта, че тази година сме свидетели на трети повишения от страна на финансовата институция. Според Богданов рискът от рецесия е въпрос и на очаквания – ако всички започнат да треперят от предстоящо затягане на паричната политика и период на високи лихви, това ще прелее в пазара и ще се забавят някои инвестиционни проекти и свързаните с тях отрасли. Експертът е на мнение, че все още е голяма неяснотата какво предстои за икономиката, защото: „през пролетта мислехме, че инфлацията може да се укроти с едно-две вдигания на лихвите, но това явно няма да е достатъчно“.

Според икономиста Владимир Сиркаров действията на ЕЦБ за овладяване на инфлацията са доста закъснели и плахи. „Нормално е пазарът на имоти с цялата му сегментация да върви към охлаждане и корекция, но това е нещо полезно. Има предпоставки за проблеми като след световната финансова криза през 2008 г., но считам, че проблемният период ще бъде относително по-кратък и лек. Една от причините за това е добрата капитализация и стабилността на банките“, каза Сиркаров.

Мирослав Владимиров счита, че големият въпрос сега е дали паричната политика има същата сила и възможности за овладяване на инфлацията като преди доста години. Той предупреди, че негативните прогнози на бизнеса може да доведат до по-сериозен спад на брутния вътрешен продукт.

Икономистът Георги Ангелов обобщи, че когато големите държави вдигат лихвите, настъпва финансова криза в страните в периферията, и даде пример от миналото с Латинска Америка. Той е на мнение, че България е в уникална ситуация, защото заедно с Хърватска е в чакалнята на еврозоната. „Имаме варианта да се присъединим към стабилна валутна зона или да отидем още повече към периферията. Въпросът е дали искаме да се възползваме от тази възможност“, заяви Ангелов.

Източник В.“Строител“