Пазарът на офис площи в САЩ се сблъсква с тектонични проблеми
20-етажната кула на 529 Fifth Avenue в Ню Йорк се отличава от останалите сгради около “Гранд Сентръл Стейшън” със сюрреалистичните си розови мотиви на вдъхновена от „Алиса в страната на чудесата“ художествена изложба, инсталирана за запълване на свободните търговски площи на приземния етаж.
Тя е забележителна, пише Financial Times, и като една от малкото кули, които наскоро сменят собственика си, давайки представа за стойността на по-старите офиси в Манхатън към днешна дата, когато секторът на търговските недвижими имоти излиза от историческата ера на евтините пари.
Silverstein Properties продава сградата преди три месеца за 105 млн. долара – по отношение на цената на квадратен метър това е дори по-малко, отколкото парцел от другата страна на улицата през 2015 г.
„В Ню Йорк сградите се продават на цена, по-ниска от стойността на земята, върху която се намират“, казва Уил Силвърман, управляващ директор в Eastdil Secured, инвестиционна банка за недвижими имоти. „Виждаме цени, по-ниски от тези през последните 20 години в абсолютни стойности в долари.“
“Дългоочакваната равносметка в сектора на търговските имоти в САЩ е в ход. Рязкото покачване на лихвите, регионалната банкова криза, която ограничи кредитирането, и тенденцията за работа от разстояние нанасят сериозни поражения на сектора. По-старите офис сгради понесоха основната тежест на спада, но и други категории недвижими имоти не бяха пощадени”, обясняват в своя анализ от изданието и добавят:
“Резултатите са видими в нарастващото напрежение в цялата страна – от нюйоркските предприемачи, които връщат на кредиторите остарели офис сгради, до принудителното отнемане на жилищни комплекси в Хюстън и неизпълнението на задълженията на хотели и търговски центрове в Сан Франциско. Банките, подложени на контрол от страна на регулаторите и инвеститорите, започват да се освобождават дори и от работещи кредити за недвижими имоти, които обаче са на загуба”.
Крейг Дейтелцвайг, главен изпълнителен директор на Marx Realty, на свой ред коментира, че чува за „нови сгради, които се връщат на кредиторите, всеки ден“ и “това е само началото, но изглежда, че всеки клас активи е изложен на риск при тези нови лихвени проценти и много свитите кредитни пазари.“
Строителните предприемачи и инвеститорите в недвижими имоти в САЩ процъфтяваха в ерата на ниските лихвени проценти, последвала световната финансова криза от 2008 г. В същото време, когато настъпи пандемията, те бяха подкрепени от продължителни периоди на снизходителност от страна на кредиторите.
Сега обаче брокерската компания JLL изчислява, че офис сградите в Ню Йорк – най-големият офис пазар в света, са загубили 76 млрд. долара от стойността си спрямо последните продажни цени. Седемдесет и три от тях вече струват по-малко от стойността на кредитите, получени за закупуването им. Изключение прави единствено нова група от най-модерни и луксозни офиси, които достигат рекордни наеми.
Но по-често срещани са примерите за вече остарели сгради като 1330 Avenue of the Americas. Имотът в Мидтаун наскоро е продаден от Blackstone и RXR за 320 млн. долара, което е с 1/3 по-малко от цената, която е достигнала сградата през 2006 г.
Едновременно с това заемодателите разполагат с по-малка гъвкавост да поддържат проблемните имоти, докато условията се подобрят, тъй като за разлика от спада след кризата от 2008 г., нарастващите лихвени проценти притискат сградите с недостатъчни приходи за покриване на плащанията по кредита.
„Намираме се в абсолютна кредитна криза за офисите“, казва инвеститор пред Financial Times, а брокер изчислява, че едва 10% от офис сградите в Ню Йорк не са в затруднено положение – било то по отношение на нивото на дълга, или от гледна точка на заетостта.
И тези финансови щети за пазара на офиси могат да се окажат подценени, тъй като през изминалата година са били продадени много малко сгради. Според консултантската агенция в сферата на имотите CBRE обемът на сделките с търговски площи е намалял с повече от 50% на годишна база през първото тримесечие. Това означава, че много собственици не са актуализирали оценките за недвижимата си собственост.
Но примери все пак има достатъчно и Financial Times дава такъв с Blackstone, която е продала дела си в One Liberty Plaza, небостъргач в долната част на Манхатън, на Brookfield в сделка, която оценява кулата на 1 млрд. долара. Това е значително по-малко в сравнение с оценката от 1,55 млрд. долара през 2017 г., когато Blackstone закупува дела си.
От компанията коментират, че традиционните офиси в САЩ са по-малко от 2% от глобалния им портфейл, което е спад от над 60% през 2007 г., тъй като „умишлено се насочват“ към други сектори.
Друга сграда в Манхатън, Tower 56, пък е продадена през февруари за 110 млн. долара, след като собственикът ѝ не успява да рефинансира дълга си. През 2008 г. за нея са платени 158 млн. долара.
„Офисите са в средата на огромна промяна на парадигмата. Смятаме, че ще са необходими повече от пет години, за да се отработи фундаменталната промяна в търсенето“, казва Джули Ингерсол, главен инвестиционен директор в CBRE. „Това не прилича на никой друг цикъл в областта на недвижимите имоти, който сме виждали в миналото.“
Предстоящи продажби
Продажбите може да се ускорят, тъй като все повече собственици са принудени да рефинансират кредитите си. Според MSCI, компания за финансови данни, през тази и следващата година предстои да бъдат изплатени близо 900 млрд. долара дългове за търговски имоти в САЩ. Ако собствениците им обаче не могат да рефинансират при разумни условия или са принудени да вкарат милиони долари свеж капитал, те може да решат да продадат или просто да се откажат от имотите си.
И ако тази ситуация не е достатъчно сериозен показател за случващото се на американския имотен пазар, то, посочва изданието, офисите не са единственият сектор, подложен на натиск. Някои сгради с жилищни имоти за даване под наем на домакинства – считани за сигурен залог по време на пандемията, също изпитват затруднения.
В Хюстън например Applesway Investment Group закупува четири жилищни комплекса с давностен срок на изплащане с дълг с плаващ лихвен процент, започващ през 2021 г., за близо 230 млн. долара. Надеждата на компанията е, че ще може да повиши наемите, но в крайна сметка не успява да покрие плащанията си, след като лихвите се повишиха. Заемодателят Arbor Realty Trust иззема имотите през април.
Източник Profit.bg
