Пазарът на офис площи в САЩ се сблъсква с тектонични проблеми

20-етажната кула на 529 Fifth Avenue в Ню Йорк се отличава от останалите сгради около “Гранд Сентръл Стейшън” със сюрреалистичните си розови мотиви на вдъхновена от „Алиса в страната на чудесата“ художествена изложба, инсталирана за запълване на свободните търговски площи на приземния етаж.
Тя е забележителна, пише Financial Times, и като една от малкото кули, които наскоро сменят собственика си, давайки представа за стойността на по-старите офиси в Манхатън към днешна дата, когато секторът на търговските недвижими имоти излиза от историческата ера на евтините пари.
Silverstein Properties продава сградата преди три месеца за 105 млн. долара – по отношение на цената на квадратен метър това е дори по-малко, отколкото парцел от другата страна на улицата през 2015 г.
„В Ню Йорк сградите се продават на цена, по-ниска от стойността на земята, върху която се намират“, казва Уил Силвърман, управляващ директор в Eastdil Secured, инвестиционна банка за недвижими имоти. „Виждаме цени, по-ниски от тези през последните 20 години в абсолютни стойности в долари.“

“Дългоочакваната равносметка в сектора на търговските имоти в САЩ е в ход. Рязкото покачване на лихвите, регионалната банкова криза, която ограничи кредитирането, и тенденцията за работа от разстояние нанасят сериозни поражения на сектора. По-старите офис сгради понесоха основната тежест на спада, но и други категории недвижими имоти не бяха пощадени”, обясняват в своя анализ от изданието и добавят:

 

“Резултатите са видими в нарастващото напрежение в цялата страна – от нюйоркските предприемачи, които връщат на кредиторите остарели офис сгради, до принудителното отнемане на жилищни комплекси в Хюстън и неизпълнението на задълженията на хотели и търговски центрове в Сан Франциско. Банките, подложени на контрол от страна на регулаторите и инвеститорите, започват да се освобождават дори и от работещи кредити за недвижими имоти, които обаче са на загуба”.
Крейг Дейтелцвайг, главен изпълнителен директор на Marx Realty, на свой ред коментира, че чува за „нови сгради, които се връщат на кредиторите, всеки ден“ и “това е само началото, но изглежда, че всеки клас активи е изложен на риск при тези нови лихвени проценти и много свитите кредитни пазари.“
Строителните предприемачи и инвеститорите в недвижими имоти в САЩ процъфтяваха в ерата на ниските лихвени проценти, последвала световната финансова криза от 2008 г. В същото време, когато настъпи пандемията, те бяха подкрепени от продължителни периоди на снизходителност от страна на кредиторите.

Сега обаче брокерската компания JLL изчислява, че офис сградите в Ню Йорк – най-големият офис пазар в света, са загубили 76 млрд. долара от стойността си спрямо последните продажни цени. Седемдесет и три от тях вече струват по-малко от стойността на кредитите, получени за закупуването им. Изключение прави единствено нова група от най-модерни и луксозни офиси, които достигат рекордни наеми.

 

Но по-често срещани са примерите за вече остарели сгради като 1330 Avenue of the Americas. Имотът в Мидтаун наскоро е продаден от Blackstone и RXR за 320 млн. долара, което е с 1/3 по-малко от цената, която е достигнала сградата през 2006 г.
Едновременно с това заемодателите разполагат с по-малка гъвкавост да поддържат проблемните имоти, докато условията се подобрят, тъй като за разлика от спада след кризата от 2008 г., нарастващите лихвени проценти притискат сградите с недостатъчни приходи за покриване на плащанията по кредита.
„Намираме се в абсолютна кредитна криза за офисите“, казва инвеститор пред Financial Times, а брокер изчислява, че едва 10% от офис сградите в Ню Йорк не са в затруднено положение – било то по отношение на нивото на дълга, или от гледна точка на заетостта.

И тези финансови щети за пазара на офиси могат да се окажат подценени, тъй като през изминалата година са били продадени много малко сгради. Според консултантската агенция в сферата на имотите CBRE обемът на сделките с търговски площи е намалял с повече от 50% на годишна база през първото тримесечие. Това означава, че много собственици не са актуализирали оценките за недвижимата си собственост.

 

Но примери все пак има достатъчно и Financial Times дава такъв с Blackstone, която е продала дела си в One Liberty Plaza, небостъргач в долната част на Манхатън, на Brookfield в сделка, която оценява кулата на 1 млрд. долара. Това е значително по-малко в сравнение с оценката от 1,55 млрд. долара през 2017 г., когато Blackstone закупува дела си.
От компанията коментират, че традиционните офиси в САЩ са по-малко от 2% от глобалния им портфейл, което е спад от над 60% през 2007 г., тъй като „умишлено се насочват“ към други сектори.
Друга сграда в Манхатън, Tower 56, пък е продадена през февруари за 110 млн. долара, след като собственикът ѝ не успява да рефинансира дълга си. През 2008 г. за нея са платени 158 млн. долара.
„Офисите са в средата на огромна промяна на парадигмата. Смятаме, че ще са необходими повече от пет години, за да се отработи фундаменталната промяна в търсенето“, казва Джули Ингерсол, главен инвестиционен директор в CBRE. „Това не прилича на никой друг цикъл в областта на недвижимите имоти, който сме виждали в миналото.“

Предстоящи продажби 

 

Продажбите може да се ускорят, тъй като все повече собственици са принудени да рефинансират кредитите си. Според MSCI, компания за финансови данни, през тази и следващата година предстои да бъдат изплатени близо 900 млрд. долара дългове за търговски имоти в САЩ. Ако собствениците им обаче не могат да рефинансират при разумни условия или са принудени да вкарат милиони долари свеж капитал, те може да решат да продадат или просто да се откажат от имотите си.
И ако тази ситуация не е достатъчно сериозен показател за случващото се на американския имотен пазар, то, посочва изданието, офисите не са единственият сектор, подложен на натиск. Някои сгради с жилищни имоти за даване под наем на домакинства – считани за сигурен залог по време на пандемията, също изпитват затруднения.
В Хюстън например Applesway Investment Group закупува четири жилищни комплекса с давностен срок на изплащане с дълг с плаващ лихвен процент, започващ през 2021 г., за близо 230 млн. долара. Надеждата на компанията е, че ще може да повиши наемите, но в крайна сметка не успява да покрие плащанията си, след като лихвите се повишиха.  Заемодателят Arbor Realty Trust иззема имотите през април.
Източник Profit.bg

Сродни статии

08-юли-2024
08-юли-2024 Роля и употреба на протоколите за оглед и договорите

На 4 юли 2024 г. в централния офис на НСНИ се проведе дискусия между представители на бранша на тема „Протоколите за оглед и договорите за сътрудничество“. В дискусията се включи  адв. д-р Бисерка Маринова, която обърна внимание, че правенето на огледи е само една малка част от задълженията на брокера. Осъществяването на оглед само по себе си не означава, че трябва да има плащане на комисиона (според съдебната практика). Как агенциите за недвижими имоти и брокерите да защитават правата на клиентите? Как да защитят себе си от нелоялни клиенти? Къде се срещат доверие, професионализъм и етика? Правно становище Адв. Маринова […]

Научи повече
25-юни-2024
25-юни-2024 Отворена среща дискусия „ЕТИКАТА- МОСТЪТ МЕЖДУ НАС“ се състоя в гр. Варна

На 20 юни 2024 г. във Варна се проведе поредната отворена среща дискусия „Етиката мостът между нас“ под надслов „РАБОТИМ СЪВМЕСТНО – УСПЯВАМЕ ЗАЕДНО”.     Събитието е част от кампанията на Комисията по професионална етика към НСНИ и набира все по-голяма популярност сред професионалистите в бранша. На събитието присъстваха повече от 100 участници, членове на регионалната структура на НСНИ във Варна, както и много професионалисти от града и страната. Основни теми бяха етиката между професионалните брокери, етиката в маркетинга и рекламата, добавена стойност на посредника и др. Обсъдиха се начините, по които работата между посредниците водят до най – добър резултат […]

Научи повече
24-юни-2024
24-юни-2024 Александър Бочев: Пазарът на недвижими имоти е спокоен

– Г-н Бочев, какво е състоянието на пазара на недвижими имоти в момента? – Много често ми задават въпроса – добър ли е пазарът. И винаги отговарям с контравъпрос – за кого да е добър? Много често се случва, че понякога пазарът е добър за продавачите, друг път за купувачите. Ако разглеждаме пазара от гледна точка на цените и движението им нагоре или надолу, за мен добрият пазар е този, който може да бъде лесно прогнозируем. През 2019 г. всички прогнози бяха разбити на пух и прах – вместо да тръгне надолу, пазарът се изстреля нагоре със светкавични темпове. В […]

Научи повече
07-юни-2024
07-юни-2024 Брокери на недвижими имоти обсъдиха регулирането на бранша

Кръгла маса „Необходимо законодателство за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти“, организирана от Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ), с подкрепата на Съвета на браншовите организации към Българската търговско-промишлена палата (БТПП), се проведе на 6 юни 2024 г. в БТПП. Събитието събра представители на НСНИ, БТПП, Камарата на независимите оценители, Камарата на архитектите, Националната асоциация на строителните предприемачи, Нотариалната камара, Асоциацията на кредитните посредници в България, Асоциацията на дружествата за управление на етажната собственост, Националния съюз на юристконсултите, агенции за недвижими имоти и медии. Присъстващите се обединиха около идеята за необходима регулация на бранша на посредническите услуги при сделки с […]

Научи повече
Стратегически партньори на НСНИ: