• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    2020 г. разтърси, но не срути жилищния пазар у нас

    Дата: 
    04.01.2021
    Категория: 
    Имотен пазар

    Жилищният пазар в България премина колебливо, но без тежки сътресения през коронавирусната криза през 2020 г. Замръзването от средата на март, когато в страната ни беше въведено извънредно положение заради коронавируса, беше последвано от скок на продажбите през летните месеци.

    Брокери обясняват запазването на интереса към покупките на жилище с желанието на хората в ситуация на криза да потърсят убежище за спестяванията си в имоти като традиционна и позната форма на инвестиция и с благоприятните лихви по ипотечните кредити. Очакванията обаче са за трудна 2021 г., заради продължаващата неяснота около овладяването на пандемията и последиците за икономиката, парламентарните избори през пролетта и изтичането на банковите мораториуми.

    „През настоящата година станахме свидетели на голям и много рязък поврат на пазара на недвижими имоти в България, а именно преминаването от пазар на продавача в пазар на купувача, каза пред Investor.bg Изабела Клисарска, изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти „Явлена“.

    „Още при първоначалния стрес от въвеждането на извънредното положение повечето участници на пазара си дадоха сметка, че купувачите ще са тези, от които ще зависи дали и на какви нива ще се осъществяват сделките. През настоящата година само за територията на София има издадени разрешения за строеж на жилищни сгради за около 900 хил. кв.м площ, а за страната обемът надхвърля 2,5 милиона кв.м. Когато погледнем и към издадените разрешения за строеж за административни сгради и офис площи и отчетем големия срив в този сегмент, който вероятно ще продължи през следващите една-две години, на пазара ще излезе голямо количество имоти без купувачи за тях“, допълни тя.

    Според Добромир Ганев, председател на Управителния съвет на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) и управител на компанията за недвижими имоти "Форос", малки и средни предприемачи са подходили отговорно към променената ситуация на пазара след началото на пандемията, като са решили да замразят проектите си, а това в известна степен е намалило натиска върху имотния пазар.

    „Тези предприемачи възприеха подобна тактика, защото разполагат с по-малка експертиза да прогнозират развитието на пазара и защото разчитат изключително на продажбите „на зелено“ за финансирането си. Някои от тях предпочетоха да намалят рисковете пред себе си и най-вече пред клиентите си, което е отговорно поведение“, отбеляза той.

     

    СДЕЛКИТЕ

    Брокерите отчитат, че след паузата на пазара през пролетта заради извънредното положение активността е започнала да се покачва леко през май, а през юни пазарът е бил особено силен дори при сравнение с нивата отпреди пандемията.

    „Третото тримесечие задмина миналогодишните нива на активност и брой сделки с ръст от малко под 3% за територията на цялата страна, а за някои от големите градове ръстовете достигаха 7%, 8%, дори над 12%“, посочи Изабела Клисарска.

    Според Добромир Ганев значителният ръст на реално сключените сделки през третото тримесечие може да се обясни с отлагането на покупките през второто тримесечие, когато страната ни все още беше в извънредно положение заради коронавируса, на благоприятната политика на банките към лихвите и разумните критерии за ипотечно кредитиране. „Той може да е резултат и от подобряването на икономическите показатели в страната – много малка безработица, добри данни за доходите, а това веднага се отразява и на имотния пазар“, отбеляза той.

    През октомври и ноември обаче темпото отново се забавя, като в „Явлена“ отчитат за ноември спад на национално ниво от почти 7%„Втората вълна на заразата започна все по-осезаемо да оказва своето влияние с бързо нарастващия брой новозаразени. При продавачи, купувачи, нотариуси сроковете за приключване на сделки станаха все по-непредвидими основно заради невъзможност за физическо присъствие на финализирането им“, каза Изабела Клисарска.

    Според Добромир Ганев четвъртото тримесечие обичайно е най-силното през годината, но усложнената здравна обстановка дава своето отражение на пазара. „Все пак решението за покупка на недвижима собственост е много добре осмислен акт и дори да има забавяне на покупки, огледи и сделки през четвъртото тримесечие, вероятно те ще се прехвърлят в следващите тримесечия“, очаква той. По думите му пазарът към момента е добър, а обемът на вложените спестявания е сериозен. По изчисления на неговата компания „Форос“ 1,8 млрд. лв. са вложени в започнато ново строителство през деветмесечието на тази година, а инвестираните средства в сделки с имоти достигат 8 - 9 млрд. лв.

    „Това превръща българските граждани в най-големите инвеститори в този сектор“, отбеляза Ганев.

     

    ГОЛЕМИТЕ ГРАДОВЕ

    Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, четирите най-големи пазара в страната – София, Пловдив, Варна и Бургас, са се представили добре тази година въпреки пандемията. „При всички имаше колебание и известно забавяне, дори лек спад в цените през второто тримесечие, но след това то беше бързо наваксано и към есента всички големи градски пазари се бяха върнали към нормален ритъм, обеми и ценови нива. Някои от тях като Пловдив дори възобновиха растежа на цените“, каза Стойкова. „В различните етапи на годината и активността на купувачите в различните градове варираше. Наблюдавахме стабилност по отношение на покупките на жилища за собствено ползване в София, инвестиционна активност в началото на пандемията във Варна от българи, завърнали се от чужбина, и засилен интерес около Бургас и по Южното Черноморие за покупка на ваканционен имот в ниския ценови сегмент през летните месеци, както и ръстове и спадове в района на Пловдив и околните населени места с цел бягство от града и с оглед добрата инфраструктура и транспортна достъпност за придвижване до града“, отбеляза Клисарска.

     

    КУПУВАЧИТЕ И ПРОДАВАЧИТЕ

    Началото на кризата и наложената от коронавируса изолация са накарали голяма част от хората да преосмислят живота между четири стени, а на преден план са излезли имотите със собствен двор, които са по-уединени и отдалечени от други хора, сочат наблюденията на експертите.

    „Само за сравнение, запитванията, отправени за къщи за периода от март до ноември, са над четири пъти повече в сравнение със запитванията, отправени в периода от юни 2019 г. до февруари 2020 г.“, каза Клисарска.

    „Същевременно за част от хората, останали без доходи или с ограничени доходи, се очерта обратният процес – на оптимизиране (намаляване) на жилищна площ и изваждане на парични средства за покриване на текущи нужди чрез продажба на налично жилище и закупуване на друго по-малко“, допълни тя.

    Според Добромир Ганев тенденцията за придобиване на крайградски имот, катализирана от пандемията, вероятно ще се задържи и през следващите години. „Тя в никакъв случай не е масова, но хората се замислиха за подобна възможност и намират доста основания да направят такава стъпка. Около големите градове има села, които предоставят добри възможности от гледна точка на транспорт, близост до големия град, инфраструктура за обезпечаване на нормален социален живот. Те привличат и най-голям интерес от страна на купувачите“, отбеляза Ганев.

    В същото време според него някои купувачи са допуснали грешка със закупуването на имот в по-отдалечени места, където има проблеми със социалната и инженерната инфраструктура. Неговите очаквания са там интересът на купувачите да не се задържи въпреки сключените сделки през тази година. „Но ако общините положат усилия за подобряване на средата на обитаване, вероятно ще привлекат подобни дребни инвеститори“, каза той.

    Коронавирусната криза е направила продавачите по-гъвкави и склонни на преговори, съдействие и разбиране на нуждите на купувачите. „Това допринася за по-добър климат на имотния пазар като цяло“, посочи Полина Стойкова.

    „Добрите оферти не се задържат дълго на пазара, срокът на продажбата на имоти, които са с добро съотношение между цена и характеристики, не се е увеличил“, отбеляза Добромир Ганев.

    По негови наблюдения някои продавачи са отлагали продажбите, защото са се опитвали да се ориентират във възможността за следваща покупка, други са намалили цените и са направили офертите си по-привлекателни, за да получат някакви средства. „Мотивациите бяха различни и това повлия на усещането на жилищните пазари в големите градове, че по-скоро липсва голямо предлагане за хората, които излизаха в онзи момент на пазара. Това не означава, че нямаше достатъчно оферти, но те не винаги бяха достатъчно справедливи поради неправилна оценка на ситуацията на пазара и оценяване на имота“, каза Ганев.

    Според него, новото търсене на имоти около големите градове първоначално е създало проблеми, защото през последните години този пазар не беше в полезрението на купувачите. „Но много бързо голяма част от офертите бяха адаптирани и това търсене също беше задоволено. Около някои от големите градове, особено София, има и нови проекти за затворени комплекси и къщи, които също привлякоха доста внимание“, коментира Ганев.

     

    ИМОТИТЕ

    Освен традиционния интерес към жилищни имоти за лично ползване, който движи пазара през последните няколко години, 2020 г. е дала тласък и на покупки на имоти, които не са били толкова атрактивни до момента, но пандемията ги е превърнала в хит – апартаменти на последни етажи с големи тераси и по възможност с богато озеленяване, апартаменти на партерни нива в затворени комплекси с обособени собствени дворни площи, ваканционни имоти с перспектива за по-продължително използване, селски къщи и парцели, сглобяеми къщи в близки до големите градове населени места, сочат наблюденията на „Явлена“.

    „Голяма част от купувачите се блазнят от възможността балконът или терасата да не са просто място, където да сложат климатика или да прострат прането си, а да могат да прекарват и известно време там. Те се превръщат в съществена част от жилището и архитекти и предприемачи трябва да предвиждат подобна възможност в новите си проекти“, изтъкна Добромир Ганев.

    Според него купувачите оценяват високо и имоти, които дават възможност за гъвкавост на вътрешните пространства. „Те искат с не твърде голяма инвестиция да могат да преграждат помещения, така че членовете на семейството да работят и учат. Вероятно тази тенденция ще се развие през следващите години“, отбеляза Ганев. Според него вследствие на здравната криза купувачите държат много и на здравословната среда на обитаване – добрите общи части, хигиената, съседите и начина им на обитаване на съседни апартаменти.

    Според Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес", хората все по-често търсят готови жилища, които само да обзаведат или директно да заживеят в тях. Затова и строителите се преориентират към продажбата на напълно завършени имоти с подови настилки, шпакловани стени, монтиран санитарен фаянс, поставени врати. Тези разходи повишават и цената на жилището, отбеляза тя. Тенекеджиева допълни, че все още има интерес към панелните жилища, често в резултат на емоционална връзка към този тип имоти или желание на родителите да купят жилище на децата си, сходни с това, в което са израснали.

     

    БАНКИТЕ

    В началото на извънредното положение голяма част от банките временно са забавили или замразили отпускането на ипотечни кредити, но с изясняването на ситуацията около коронавируса част от тях бързо са се адаптирали към новите реалности и са възстановили работата си на нормални нива, сочат наблюденията на брокерите.

    „Банките се показаха адаптивни и солидни като поведение в тази първоначално неясна за всички ни ситуация. Основната промяна беше в посока завишаване на изискванията към оценителите, намаляване на процента на финансиране и увеличаване на изисквания от кредитополучателите размер на самоучастие. Завишиха се изискванията към тях от гледна точка на професионалната дейност, а също и към обезпеченията на кредитите – търговски площи или офис площи, закупувани от физически лица, станаха непредпочитани за банките. Същевременно повечето от тях не повишиха лихвите по кредитите, а продължаващото намаляване на тези по депозитите оставя широк хоризонта и за следващата година“, отбеляза Изабела Клисарска.

    „Банките действаха много разумно и това даде подкрепа на имотния пазар. Лихвените проценти по ипотечните кредити продължиха да падат и през 2020 г. бяха под 3%, което е исторически най-ниското им ниво до момента. Очакванията са тези ниски нива да се запазят и през следващата година и това ще даде стабилна основа на имотния пазар, тъй като банките винаги са имали съществена роля и са основен фактор за движението на цените на имотите и на активността на пазара“, каза Полина Стойкова.

    Добромир Ганев обаче предупреждава, че са възможни проблеми на ипотечния пазар след изтичането на мораториумите за длъжниците. „Възможно е банките да вдигнат лихвените си проценти заради опасения от бъдещи проблеми с изплащане на вноските по кредитите“, посочи той.

     

    ЦЕНИТЕ

    През 2020 г. цените на имотите са се променили минимално с ръст в рамките на 2% до 5% по данни на Bulgarian Properties. Очакванията са те се запазят почти без изменения и през 2021 г.

    „През първото и особено през второто тримесечие индексът на цените на жилищата показа ръстове, като в някои основни градове те достигаха до 3,5%-4%, а общо за страната бяха около 3% през второто тримесечие“, каза Добромир Ганев, цитирайки данните на Националния статистически институт.

    Според него по-малкият обем на започнато ново строителство се е отразил благоприятно на пазара, тъй като е намалил предлагането на имоти и това е помогнало за постигането на добър баланс. По данни на Bulgarian Properties средните цени в най-предпочитаните квартали в столицата са:

    • Манастирски ливади – 1100 евро/кв.м

    • Кръстова вада – 1300 евро/кв.м

    • Витоша – 1130 евро/кв.м

    • Дианабад – 1280 евро/кв.м

    • Лагера – 1200 евро/кв.м

    • Банишора – 990 евро/кв.м

    • Студентски град – 1120 евро/кв.м

    • Младост – 1170 евро/кв.м

    • Люлин – 760 евро/кв.м

    • Дружба – 920 евро/кв.м

    • Симеоново – 1260 евро/кв.м

    Средната обща цена на закупените апартаменти също е нараснала през третото тримесечие и достига 97 200 евро спрямо 90 700 евро за 2019 г., като това се дължи на промяната в параметрите на закупените жилища и търсенето на по-голяма жилищна площ.

     

    ДИГИТАЛИЗИРАНЕ НА ИМОТНИЯ ПАЗАР

    Пандемията ускори процеса на дигитализация на иначе консервативния имотен пазар у нас.

    „Това донякъде е за добро, тъй като иначе щеше да ни отнеме години да използваме широкодостъпни и налични технологии, които значително улесняват живота и работата ни“, каза Полина Стойкова. „Ние винаги сме били силно ангажирани с иновации и въвеждане на нови технологии и още със старта на пандемията бяхме готови и въведохме масово заснемане на виртуални турове, видео, онлайн огледи чрез видео връзка и всякакви онлайн услуги в полза на нашите клиенти“, допълни тя.

    В „Явлена“ още в началото на извънредното положение са въвели на сайта си електронен подпис, предоставящ възможност за дистанционно подписване на голяма част от документите, свързани със сделката – от договори за възлагане на посредничество, през договори за депозит и дори предварителни договори и договори за наем.

    „Това в голяма степен улесни работата ни през кризисните месеци. За българина обаче нуждата от жив контакт все още остава основополагаща за вземането на важни решения като свързаните с покупката на имот, а предвид законовите изисквания към формата на сключване на окончателни договори за прехвърляне на собственост категорично можем да заявим, че още сме далеч от цялостно дигитализиране на процесите“, каза Изабела Клисарска. Според нея правителството трябва да работи за осигуряване на възможност за електронно подаване и получаване на документи, тъй като това би облекчило много както участниците на пазара, така и държавната администрация.

    На същото мнение е и Добромир Ганев.

    „Много сделки от гледна точка на комуникация и търговски преговори вече се случват в Zoom. Това, което ни липсва като общество, е, че голяма част от физическите лица нямат електронен подпис и това не дава възможност за отдалечено подписване на документи. В нашия сектор само нотариалното изповядване на сделката трябва да се случва в присъствието на страните, всички останали документи могат да се подписват отдалечено, но само при наличието на електронен подпис", обясни той.

     

    КАКВО ЩЕ ДВИЖИ ПАЗАРА ДОГОДИНА?

    Според Ганев следващата година няма да е лесна за икономиката, а вниманието ще бъде насочено към процедурите по ваксинация и приемането на ваксината от обществото в Европа и България. „Освен това през пролетта предстоят парламентарни избори, а изборите винаги създават по-голям риск. Трябва да видим каква коалиция ще поеме управлението, какви политики ще бъдат възприети, доколко адекватни ще са те. Говори се и за възможност за увеличаване на данъците, ако това стане факт след изборите, отражение ще има и на имотния пазар. Винаги от значение е и банковото финансиране – доколко консервативни ще са банките и доколко ще капитализират бъдещия си риск в лихвите“, отбеляза Ганев.

    „Наличието на ваксина дава надежда за разрешаване на проблемите и за скорошно възстановяване, но трябва внимателно да наблюдаваме ситуацията. На жилищния пазар основно ще влияят банките и техните условия по кредитите, наличната ликвидност в икономиката, както и темпът на развитие на безработицата и доходите на населението. За момента тези фактори са стабилни и влияят положително на пазара. Към тях добавям и демографските фактори и тенденцията към завръщане в България на работещи в чужбина наши сънародници, както и на прилива на хора от големите към по-малките населени места. Това също влияе положително и смятам, че като цяло имотният пазар няма да бъде силно засегнат от тази криза“, каза Полина Стойкова.

    Изабела Клисарска съветва хората да внимават, когато купуват или продават недвижим имоти, защото инвестициите на имотния пазар са големи. Тя препоръчва на купувачите да обръщат внимание какъв договор подписват и да се консултират с доверено лице, да са наясно дали имотът е собственост на този, който го предлага, и има ли той права, както и да внимават за скрити проблеми. Продавачите пък е добре да се информират кога и как ще си получат парите и кога ще предадат владението в полза на купувача.

    Източник: 
    Investor.bg

    Други новини

    Новини

    П. Илиев: През 2021 г. лихвите и достъпността на жилищните кредити ще се запазят

    14 Януари, 2021
    От септември пазарът се върна в нормалното си русло и затруднения да получават кредити имат само заетите в зат

    Бъдещето на панелните блокове

    12 Януари, 2021
    Енергийното обновяване ще модернизира панелките

    Цените на жилищата във Великобритания достигнаха пореден рекорд през декември

    11 Януари, 2021
    През 2021 г. обаче се очаква те да намалеят с 5%

    2020 г. разтърси, но не срути жилищния пазар у нас

    4 Януари, 2021
    Следващата година обаче ще е трудна заради неяснотата около овладяването на пандемията, изборите и изтичането

    Интервю на Добромир Ганев, председател на УС на НСНИ, пред в.Труд

    30 Декември, 2020
    Имотът не е само убежище за парите ни, а мощен инструмент за инвестиции

    Балкони и тераси вдигнаха с 10% цените на жилищата във Франция

    18 Декември, 2020
    Осезаем скок се усеща след началото на първата карантина през март

    България падна до 38-мо място в глобален индекс на цените на жилищата

    15 Декември, 2020
    Страната ни е с 20 позиции по-назад в сравнение с началото на годината

    "Форум Реал" ще се проведе от 3 до 5 декември 2020 г.

    2 Декември, 2020
    НСНИ ще се включи в събитието с най-актуалните теми за пазара на недвижимите имоти

    Предлагат ателиетата да добият статут на жилища

    1 Декември, 2020
    В момента единственото изискване към този тип имоти е да имат санитарен възел

    Как да изберем агенция за недвижими имоти и брокер?

    25 Ноември, 2020
    Новият наръчник на Национално сдружение недвижими имоти дава ценни насоки за това важно решение

    Франция насърчава нулев наем на търговски площи през ноември

    13 Ноември, 2020
    Собствениците на имоти, които освободят от плащания малките и средни предприятия ще получат 50% данъчна отстъп

    Новите жилища у нас: Повече, но по-тесни

    6 Ноември, 2020
    София е лидер по въведени в експлоатация нови жилища през третото тримесечие с 1173

    С 25% скачат разрешителните за строеж на жилища през Q3

    5 Ноември, 2020
    През третото тримесечие са издадени разрешителни за строеж на 1 696 жилищни сгради

    Миграцията към малките градове и ниските лихви в САЩ форсират търсенето на имоти

    28 Октомври, 2020
    Усилените покупки на жилища ще продължат поне до 2021 г., смятат експерти

    Засилен китайски интерес към имоти в Турция

    27 Октомври, 2020
    Южната ни съседка регистрира бум на сделките през първите девет месеца на 2020 г.

    На всеки 5 продажби на имот - по едно дарение

    26 Октомври, 2020
    Бум от 15% на легалните договори за наем през третото тримесечие

    Нетното усвояване на офис площи в София за първи път е отрицателно

    21 Октомври, 2020
    В резултат на това делът на свободните площи вече е двуцифрен – 10,8%

    Въвеждат регулация за брокерите на недвижими имоти в Турция

    20 Октомври, 2020
    Посредниците трябва са да преминали 100 часа подготовка, за да имат право да работят като брокери

    Богаташи залагат жилища срещу огромни ипотечни кредити на ниски лихви

    15 Октомври, 2020
    Банките отпускат все повече заеми на най-ценните си клиенти, след централизираното намаление на лихвите

    Създават единен регистър на разрешителните за строеж

    14 Октомври, 2020
    Новата база данни обединява регистрите на МРРБ, ДНСК, общини и области

    Корекция: Сделките с имоти за юли-септември всъщност са на нивата от 2019 г.

    12 Октомври, 2020
    В първоначално публикуваните данни Агенцията по вписванията е пропуснала месец септември

    Кадастърът на страната е почти готов

    9 Октомври, 2020
    Налична е информация за 17 057 млн. недвижими имота

    13% ръст на сделките с имоти през септември на годишна база

    8 Октомври, 2020
    Септември е първият месец от началото на кризата, в който активността на пазара е по-висока от тази за 2019 г.

    Коронавирусът срива търсенето на имоти от чужденци в Гърция

    6 Октомври, 2020
    Притокът на чуждестранен капитал за придобиване на имоти на гръцкия пазар е намалял с 60% през второто тримесе

    В Манхатън предлагат имоти без наем до края на годината

    5 Октомври, 2020
    Собствениците на имоти стават все по-отчаяни в опитите си да запълнят апартаментите

    София е на 43-о място в света по ръст на цените на жилищата за второто тримесечие

    2 Октомври, 2020
    Столицата отстъпва с 13 места в глобалния индекс, спрямо първото тримесечие, когато заемаше 30-о място

    НСНИ започва издаването на месечен електронен бюлетин

    25 September, 2020
    Всички желаещи да получават изданието могат да се абонират за него

    Коронакризата спря ръста на цените на жилищата

    24 September, 2020
    Индексът на жилищните цени се понижава с 1,1% през второто тримесечие

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  0879590900
    •  0879590901
    •  02/988 68 90
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата