• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Ще има ли замразяване на имотните сделки „на зелено“ и какви рискове носи това за купувачите?

    Дата: 
    01.11.2021
    Категория: 
    Имотен пазар

    Как ще се отрази поскъпването на строителните материали на пазара, колко години трябва да спестява българинът, за да си позволи жилище, кой и какво купува в момента, каква 2022 може да очакваме – тези и други въпроси коментирахме с Добромир Ганев преди конференцията INSPIRE TO HIGHER.

    За седма година Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) организира конференция, посветена на актуалните тенденции на имотния пазар. Тазгодишното събитие е под надслов „Новата транзитна епоха на недвижимите имоти“.

    Г-н Ганев, кръстили сте конференцията си „Новата транзитна епоха на недвижимите имоти“. Към какъв преход се върви?
    Транзитен е периодът, свързан с развитието на този бранш.

    България бешe в Топ 25 в света по ръст на жилищните цени за второто тримесечие според доклад на Knight Frank. Как се стигна дотук?
    Нищо по-различно не се случва в България от останалия свят. Навсякъде жилищният пазар е изключително силен. Навсякъде това е продиктувано от доста дългия период на ниски лихви при ипотечното кредитиране. Свързано е и с мерките, които централните банки предприеха за подпомагане на икономиките в този сложен период. Нагласите на хората също са подобни навсякъде – нужно им е повече пространство, за да има място за децата, които учат вкъщи, и за родителите, които са хоум офис.
    Къщите извън града също бяха в епицентъра на търсенето на клиентите. В България това беше забравено като процес през последните 12-15 години след бума с английските граждани.
    Нищо различно не се случва в България. Отбелязваме най-силното шестмесечие за последните 12 години. Това се потвърждава от данните за обема от сделки, които са с 39% повече от миналата година, повече от 2019, от 2018 и 2008. Има обективни причини да виждаме подобен пазар в последната година.
    За второто тримесечие ръстът на годишна база на цените е 9% за страната и 11% - за София.

    Колко достъпни са жилищата за българина? Според скорошно проучване гърците трябва да спестяват 34 години за жилище, швейцарците – 17. Как е у нас?
    Този коефициент намалява през последните години у нас във връзка с подобрените доходи на хората. Ръстовете на възнагражденията през последните 3-4 години превишаваха ръстовете при цените. Тази година е изключение може би, въпреки че за второто тримесечие ръстът на работната заплата е 14%.

    Налице е обаче и инфлация, която изяжда част от тези доходи.
    Инфлацията е около 2%.

    Все пак колко години трябва да спестяваме у нас, за да си купим жилище?
    Например за Стара Загора трябват 5-6 години. За София е по-голям периодът, но не надвишава 7-8 години. Това беше преди няколко месеца. Сега с ръста на цените, който не знаем още колко е за трето и четвърто тримесечие, може и да се е влошило малко, но в рамките на още 1 година спестяване.

    Достъпни ли са тогава жилищата, ако трябва да спестяваш 10 години?
    Със сигурност има много семейства, които трудно могат да си позволят получаването на ипотечен кредит. Но не мисля, че е проблем за живеещите в големите градове. Това са София, Варна, Бургас, Пловдив, Стара Загора, Русе. И може би още поне 10 от големите градове. Там жилищата не са недостъпни.
    За съжаление, напоследък се заговори за криза в предлагането на нови жилища. При вторичното предлагане вече имаше такива ограничения.
    Преди дни имаше изявление на Асоциацията на строителните предприемачите, че компании от този бранш мислят за спиране на продажбите „на зелено“ заради това, че много трудно могат да предвидят крайни себестойности. В такава ситуация предлагането ще намалее. И това вероятно ще окаже влияние още на цените.

    Как ще се отрази на пазара поскъпването на строителните материали?
    То вече е калкулирано в част от проектите. Повишава се крайната продажна цена.

    С колко очаквате да се повишат цените тогава?
    Предприемачите твърдят, че цените на строителните материали са се повишили средно с около 25%. Това създава усещане, че въпреки очакваното повишаване на лихвите по ипотечните кредити, което ще поохлади малко пазара, ще видим само спад на ръстовете на цените.

    Все пак, с колко процента очаквате да се повишат цените на жилищата, като се калкулира поскъпването на строителните материали?
    Следващата година вероятно ще е подобна на тази. С малко по-спокоен пазар.

    Пазарът на имоти е цикличен. Стигнахме ли върхът на цикъла? Върви ли пазарът към успокояване?
    Ако бъде взето решение за ограничаване на инфлационния процес, може да станем свидетели на някакво повишение на лихвите. В САЩ това се очаква да се случи, а може би и в Европа. Покачването на ипотечните лихви в Америка се очаква да е около 3-3.5%. Това винаги се отразява на обема от покупки.
    На мен ми се струва, че следващата година ще е подобна на тази, но може би с по-малки ръстове. Да, по-скоро ще се върви към някакво успокояване.
    Притеснява ме фактът с недостига на имоти в някои от районите на големите градове.
    Също ме притеснява, че ако се спрат продажбите „на зелено“ поради проблеми с калкулирането на себестойности, това за големите финансово стабилни компании може да не е проблем, но има доста средни и малки фирми, които работят с ресурс от продажби „на зелено“. И ако това се коментира, аз бих искал да получа отговор какво би се случило с тези компании, защото това създава риск за купувачите. Не дай боже да има проблеми със завършване на проекти.

    Имате ли такива подозрения?
    Това, което чух от председателя на Асоциацията на строителните предприемачи, смятам, че за големите компании не би било проблем, защото те имат гарантирано финансиране. Трябва да сме внимателни и да видим какъв ще е отговорът на по-малките инвеститори.

    Все повече експерти коментират, че това е балон. Така ли е според Вас? И какви рискове крие това?
    Когато има недостиг на предлагане, няма как да има балон. В момента почти всеки имот, който се продава на пазара, се предлага с наддаване, неофициални търгове. Това говори за липса на предлагане. Има неща, които се случват може би за първи път на нашия пазар. Пример е недостигът на имоти.

    БНБ също даде сигнал, че вижда риск на имотния пазар, като повиши изисквания от банките капиталов буфер. Това опит да се охлади пазарът ли е?
    Това са полезни решения на база на лошия опит на големите банки от кризата през 2008. Така банките вече са по-дисциплинирани. Това е опит за намаляване на рисковете за банковия сектор, за физическите лица и за фирмите.

    Кои продажби преобладават – на готови жилища или на такива в строеж?
    Моите наблюдения са, че поради ограниченото вторично предлагане, повече са сделките с ново строителство. От друга страна хората са предпазливи съвсем „на зелено“ да купуват, макар че София е изключение.

    Какъв е профилът на купувачите? Към града или на село се е насочил българинът?
    Хора с добри доходи. Те са обичайно млади специалисти в ИТ компании. Но не само. Има и други сектори с добро заплащане. Има хора в пенсионна или предпенсионна възраст, които в момента са активни на пазара на покупка на парцели и селски къщи. Активни са и на продажбата на апартаменти с идеята да отидат в среда, която е малко по-спокойна. Активни са и хората на средна възраст – собственици и управители на компании. Различни са групите купувачи. Но обичайно са движени от няколко мотива. Единият е увеличаване на разполагаемата площ, замяна на по-малко с по-голямо жилище, използването на имота като убежище за спестяванията.

    Активни ли са българите, завърнали се от чужбина?
    Това е една сериозна група. Миналата година според данни на НСИ 37 хил. са се върнали с постоянен адрес, и само 6 хил. са заличили постоянен адрес. 10 години по-рано тенденцията беше обратна. Част от тези хора излизат на пазара на имоти. Има и такива, които не се връщат, но също имат интерес към пазара.

    Има ли такива, които покрай пандемията са избрали да живеят в провинцията?
    200 хил. души миналата година са сменили постоянен адрес от по-голямо към по-малко населено място. Това е една нова ниша. За първи път виждаме българинът да си купува втори дом.

    Каква ще е 2021 за пазара на имоти?
    Уникална от гледна точка на динамика, на обем от сделки. Вероятно ще станем свидетели на рекорд поне за последните 10 години. По отношение на цените средно предполагам, че ръстът ще е някъде около 10%-12%.

    Какви са очакванията Ви за 2022?
    Във всички страни с високи нива на ваксинация наблюдаваме успокояване на пазара. Предизвикателна година, защото вероятно ще станат неща, които не са се случвали през последните 5-6 години - с малко повишаване на лихвите и ограничено предлагане.

     

    Източник: 
    Economy.bg

    Други новини

    Новини

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    Виж на картата