• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Срив в цените на имотите е малко вероятен, но не е изключен

    Дата: 
    13.08.2019
    Категория: 
    Имотен пазар

    Пазарът на недвижими имоти в България по обща оценка на този етап е спокоен и балансиран. В утежнения си сценарий при стрес теста на шест български банки обаче Европейската централна банка (EЦБ) заложи спад на жилищните имоти от близо 17% за периода от 2019 до 2021 година (7.1% за първата година, 8.3% за втората и 2.1% за третата). За цените на търговските имоти предвиденото намаление е още по-голямо - с над 18% за тригодишния период ( понижение от 10.1% за 2019 г., 6.7% за 2020 г. и 2.4% за 2021 г.). Този негативен сценарий е предвиден да тества устойчивостта на капитала на банките дори и при сериозен икономически срив и затова е съчетан със спад на БВП, ръст на инфлацията и на безработицата в България, но в по-малки мащаби (виж таблицата). За разлика от базовия сценарий, който е основан на текущите макроикономически прогнози, тези изменения в утежнения са малко вероятни и са по-скоро хипотетично упражнение, което има за цел да симулира изненадваща финансова криза.

    А това неизбежно навява асоциации с 2008 г. Макар засега хоризонтът да е безоблачен, близката история помни 39% срив в средните цени на жилищата в България от "пик" до "дъно" преди десетина години. По данни на НСИ, предоставени от Института за пазарна икономика, за София той е бил 42.4%, за Пловдив – 44.5%, за Варна – 38% и за Бургас – 43.1%.

     

    "Капитал" се обърна към експерти, за да коментират дали подобно негативно развитие на имотния пазар е възможно и при какви обстоятелства.

    Промяна в очакванията ще намали купувачите и ще изкара апартаменти на пазара

    Лъчезар Богданов, главен икономист на Института за пазарна икономика

    За последните четири години цените на жилищата средно се повишиха с 30%, в София и Пловдив – с около 40%. Това беше резултат от едновременното въздействие на няколко фактора:

    - Бърз ръст на номиналните заплати (над 40% за периода).
    - Разширяване на броя работни места със заплати поне два пъти над средната (например в ИТ и аутсорсинг), концентрирани в София и още няколко града.
    - Улесняване достъпа до ипотечен кредит от страна на банките след 2016 г. при рекордно ниски лихвени нива.

    Така жилищата станаха "по-достъпни" за повече хора и на макрониво това увеличи търсенето. Заедно с това се активизираха покупките с инвестиционна цел. Това е резултат както на нулевите лихви по депозитите и нарасналите наеми, така и на променени очаквания и нова доза оптимизъм за бъдеща динамика на цените. В същото време новото строителство "изостана". Площта по нови разрешения за строеж на жилищни сгради достигна предкризисното ниво едва през 2017 г. Реално започнатите строежи са в пъти по-малко.

    Вече има видими сигнали за стабилизиране на пазара. Цените растат минимално последните няколко тримесечия. Ръстът при разрешенията за строеж рязко спадна до 5.4% на годишна база през второто тримесечие на 2019 г.

    Фундаменталните фактори в дългосрочен план поддържат очакването за нарастване на търсенето. При оптимистичен сценарий доходите в България ще растат с темп, изпреварващ средното за ЕС. Миграцията към няколкото големи града ще продължи. А лошото състояние на част от жилищния фонд ще стимулира стремежа към покупка на нови жилища.

    Едновременно с това обаче пазарът става все по-зависим от покупките с инвестиционна цел и ипотечното кредитиране. Промяна в очакванията ще свие броя клиенти и заедно с това ще изкара апартаменти за продажба. Дори без рязко вдигане на лихвите ръстът на ипотечното кредитиране ще бъде ограничен от наличието на кредитоспособни длъжници. Нова рецесия в глобален план би могла да засегне значимо все по-зависимите от външни пазари експортно ориентирани индустрии. А това би означавало осезаема загуба на работни места. В такъв сценарий всички описани по-горе фактори, довели до ръста на цените в последните четири години, ще действат взаимно усилващо се в обратната посока. При такава динамика краткосрочната корекция на пазара ще е рязка, както и при всички подобни кризи в минало. Промени в цените с 15-20 или повече процента далеч не биха изненадали.

    Притеснително ще е, ако лихвите по депозитите станат отрицателни

    Ирена Перфанова, зам.-председател на УС на Национално сдружение "Недвижими имоти", член на REM Group към UNECE

    Негативният сценарий на Европейската централна банка (ЕЦБ) е заложил сериозни спадове на цените на имотите в страната за 2019 г., а всички сме свидетели, че това не се случва. Напротив, продължава да се отчита ръст между 3 и 6% в по-големите градове за жилищните имоти и задържане на ценовите нива за бизнес имотите и търговските площи. Прави впечатление също, че най-драматичните спадове са заложени за периода 2019-2020 г., след което се очаква успокояване на този процес, а де факто такъв спад не е започнал. Сценарият, заложен от ЕЦБ, прилича повече на анализ за наемния пазар, отколкото за стойността на имотите.

    Не очакваме в България подобен спад на цените на имотите в момента. Пазарът продължава да се движи в съзвучие с тенденциите от 2018 г., макар и увеличаването на цените да е забавено, интересът към закупуване на имоти не е спаднал. Има пренасищане в наемния пазар. Лек спад се отчита в наемните нива на бизнес и търговски площи. За разлика от тях жилищният пазар все още задържа ценовите нива, но времето, необходимо да се отдаде един имот под наем, се увеличава. Като цяло в Европа (с малки изключения) се забелязва тенденция за намаляване на процента на доходност от инвестиция в недвижим имот. Това е резултат от намаляването на наемните нива при продължаващ ръст на цените на имотите.

    Притеснителен е фактът, че ЕЦБ, която дирижира лихвените проценти по кредити и депозити, има намерение не да покачва лихвените проценти, както беше заявено преди две години, а да продължи да ги сваля. Ако това се случи, лихвените проценти по депозитите ще станат отрицателни. Това ще е още една причина хората да вадят пари от банките и да се търси къде ги инвестират, защото пазенето в банка ще струва пари. А най-лесното място за влагане е недвижимият имот. Освен че съхранява стойността на парите в дългосрочен план, той има потенциала да носи и допълнителна доходност - по-висока от тази в банките. Така продължаващият спад на лихвените проценти на централно европейско ниво може да инжектира допълнително имотния пазар, т.е. да продължи изкуствено да го ускорява и по-специално в жилищния сегмент. В дългосрочен план това би довело до по-негативен сценарий около 2021-2022 г., отколкото се очаква в момента. Тогава вече ще говорим за балон.

    Ако ЕЦБ изпълни намеренията си допълнително да свали лихвите, това ще повлияе на европейските имотни пазари като цяло - както сега, така и до две-три години, когато пазарът може да тръгне в обратна посока. Остава участниците на местните пазари да се опитат да контролират процесите вътре в страните, доколкото това е възможно.

    Специално за България – демографският проблем расте. Потокът от хора към столицата се засилва, а обезлюдяването на други населени места се увеличава. Затова споменатите пазарни промени ще се отразяват по различен начин по територията на страната. Те ще засегнат най-много онези населени места, в които има пренасищане на пазара от имоти и недостатъчно купувачи или наематели за тях.

    Увеличаването на цените е опасно и от гледна точка на покупателната способност на населението. В България тя се отчита като една от най-ниските в Европейския съюз. Това е осъзнато от строителните компании. В момента те продават "на зелено" на чувствително по-ниски нива от тези на завършеното строителство. С това секюритизират финансирането на проектите и тяхното успешно завършване.

    Очаквам спокоен пазар със задържане на цените на сегашните им нива

    Тихомир Тошев, кредитен консултант, управител "Кредит център"

    При провеждане на стрес тестове ЕЦБ винаги прави два сценария - базов и негативен. Целта е да се види каква би била стабилността на банките при неблагоприятно развитие на икономическата среда в страната. В заложения негативен сценарий виждаме спад на БВП и спад на цените на имотите през тази и следващите две години. При пазара на имоти негативният сценарий винаги е в посока намаляване на цените на имотите. Освен забавяне на пазара то може да създаде и проблеми при обезпечеността на кредитите в банките.

    За мен вероятен спад на цените в периода 2019 - 2021 г. с около 18% е много малко вероятен по няколко причини: в България все още предлагането е по-малко от търсенето на жилищни имоти. Готовите апартаменти в големите градове на страната, където пазарът е най-активен, са много по-малко от търсенето. При новото строителство има ръст на издадените разрешителни за строеж и увеличаване на броя на новите проекти. То предполага, че в следващите две години на пазара ще излязат голям брой новопостроени имоти. Но и в това отношение има стабилно търсене и премерени инвестиции. Това по-скоро би довело до задържане на цените на имотите през следващите две години, отколкото до спад, особено със 17-18%.

    Вероятно ще има инвеститори, които с цел бърза продажба на проектите ще намалят цените си на зелено. Очакваме подобни случаи да са малко и намалението да е в рамките на 5-8%.

    При ниска безработица в страната и ръст на доходите, какъвто виждаме последните три години, аз по-скоро очаквам спокоен и нормален пазар на имоти с задържане на цените около сегашните им нива. При търговските имоти заложеният спад на цените при негативен сценарий е по-голям, защото при евентуална криза на пазара тези имоти винаги страдат повече. При негативна икономическа среда фирмите свиват инвестициите си, намаляват заетите площи, намаляват разходите за наем на търговски, офис и складови площи. Това води до по-голям спад на цените и наемите на тези имоти в сравнение с жилищните имоти, които се купуват за собствено ползване и подобряване на стандарта на живот.

    Ръстът на цените на имотите през последните три-четири години навакса спада им през финансовата криза в периода 2008-2014 г. Цените в момента изравниха цените, които бяха достигнати през 2008 г. През последните месеци виждаме, че ръстът им спря и те се стабилизираха. Интересът на купувачите продължава да е голям. Няма спад на броя на сделките от началото на годината в големите градове на страната. Това потвърждава, че пазарът е стабилен и имотите не са надценени. Гледайки европейската статистика, България остава с едни от най-ниските цени на имоти в целия Европейски съюз.

    Смятам, че липсата на национален индекс на цените на имотите е минус за пазара. Това позволява всякакви интерпретации на случващото се на пазара на имоти. Различни анализатори излизат с понякога абсурдни статистики, анализи и прогнози. И това обърква хората и бизнеса във взимането на решения за участие на пазара на имоти у нас. Такъв индекс би позволил да има надеждна и вярна информация за движението на цените на имотите у нас и това било само от полза за потребителите му.

    Негативният сценарий е възможен при съчетаване на няколко фактора

    Стойне Василев, председател на УС на Българската асоциация на личните финансови консултанти, създател на сайта за лични финанси и собствен бизнес SmartMoney.bg

    За мен негативен сценарий като заложения от ЕЦБ при анализа на активите на шестте банки е възможен при съчетаването на няколко фактора. На първо място, това е затягане на кредитирането от страна на търговските банки и увеличаване на лихвените проценти по заемите. През последните няколко години БНБ неколкократно предупреди финансовите институции да ограничат жилищното кредитиране. То води до бързо нарастване на цените на недвижимите имоти. Освен това влошаване на икономическата ситуация или нарастване на лихвите може да създадат затруднения на кредитополучателите да връщат заемите си.

    Вторият фактор, който може да доведе до сбъдването на негативния сценарий на ЕЦБ, е предлагането на жилищни имоти да изпревари търсенето. В големите градове (най-вече в София) това вече се случва. В много от районите има повече продавачи, отколкото купувачи. Причината са бурното строителство и ръстът в издадените разрешения за строеж през последните няколко години. Новите сгради ще натиснат надолу цените на останалите имоти в тези райони.

    Третият фактор (но не по значение) е нова световна икономическа криза. България е сравнително малка страна с отворена икономика. При негативно развитие на бизнес активността в големите западни страни и основните търговски партньори това ще се отрази и на България, както се случи през 2008 г. Индикации за такъв сценарий съществуват. Те са свързани най-вече с търговската война между САЩ и Китай, твърд Brexit и данните за свиване на производството в много от водещите световни икономики.

    Заложеният по-голям спад на цените на търговските площи в сравнение с жилищните имоти при негативния сценарий на ЕЦБ е резонен, защото бизнесът пръв вижда задаващата се криза и започва да оптимизира разходите си. Това важи с пълна сила и за капиталовите инвестиции в недвижими имоти. Също така търговските площи са много по-слабо ликвидни от жилищните. А и банките имат много по-завишени изисквания при тяхното кредитиране. За да се сбъдне този сценарий, използван при стрес тестовете на банките, трябва да има едновременно действие на същите фактори, както при жилищните кредити.

    И за да не гадаем какво може да се случи в бъдещето, нека си припомним какво се случи с цените на имотите в България само преди 10 години. Да вземем за пример София, където е по-голямата част от кредитния портфейл, обезпечен с ипотеки върху недвижими имоти. През третото тримесечие на 2008 г. средната цена е около 1300 евро на квадратен метър. Година по-късно тя вече е малко над 800 евро. Това е спад от над 38% само за 12 месеца. Подобно е положението и в останалите големи градове у нас. При търговските площи спадът беше още по-голям.

    Разбира се, шансът да се повторят събитията от последната финансова криза е малък. Пазарът на недвижими имоти вече е станал доста по-зрял. Банките имат по-добри политики за управление на риска при кредитирането и по-високи показатели за капиталова адекватност. БНБ следи по-изкъсо какво се случва във финансовия сектор. А купувачите на имоти са доста по-информирани и предпазливи от преди 10 години.

    Предвиденият спад на имотите в негативния сценарий на ЕЦБ не е показател, че жилищните и търговските площи у нас са надценени. Дори да има такива, те са по-скоро изключение. Едно от доказателствата е, че броят на сделките с имоти в София за периода април – юни 2019 г. е на рекордно високи ниво за последните 10 години без особена промяна в цените. Този факт показва, че има нормализиране на пазара на имоти в столицата и останалите големи градове в България.

     

    Източник: 
    в. Капитал

    Други новини

    Предстоящи събития

    Новини

    Очаква се спад на търсенето на имоти в София

    6 Декември, 2019
    Очаква се обаче до две-три години за първи път в историята на града населението да започне да спада

    Годишните награди на БТПП събраха видни представители на бизнеса, властта и дипломацията в България

    5 Декември, 2019
    „Национално сдружение Недвижими имоти“ бе отличено с първото място в категория „Браншови организации"

    Кои чужденци ще могат да купуват земеделска земя у нас

    25 Ноември, 2019
    От 2020 г. граждани на Европейския съюз (ЕС) ще могат да купуват българска земеделска земя

    България е сред държавите в ЕС с най-голям годишен ръст на строителната продукция през септември

    20 Ноември, 2019
    Лидер е Румъния с увеличение от почти 29%, следвана от Унгария с почти 18%.

    Ново иновативно онлайн приложение на Банка ДСК за всички потребители с оферта за ипотечен кредит

    18 Ноември, 2019
    Така процесът по получаване на ипотечен кредит става много по-бърз и удобен за клиентите

    100% от земеделските и горски територии с кадастър

    14 Ноември, 2019
    Това ще се случи до края на 2019 г., заяви заместник-министър Валентин Йовев

    Ръст в търсенето на по-големи имоти и повишен интерес към жилищното кредитиране

    13 Ноември, 2019
    Основно се търсят 3-стайни жилища над 90 кв. м., показва анализ на Пощенска банка

    Общината внася закон за презастрояването на София

    13 Ноември, 2019
    Прeдлoжeниe зa прoмeни в ЗУТ, Зaкoнa зa уcтрoйcтвo и зacтрoявaнe нa Cтoличнa oбщинa и някoи нaрeдби

    Кристофор Павлов: На пазара в София има значителен дял надценени жилища

    12 Ноември, 2019
    Tези нива са далеч от третото тримесечие на 2008 г.

    Ръст от 60% при готовите жилищни сгради

    11 Ноември, 2019
    Строят се най-много двустайни жилища

    Бъдещата индустриална зона край Варна е възможност за развитие

    5 Ноември, 2019
    Проектът за новата индустриална зона на Варна в момента се разглежда в МОСВ

    Скиците за имоти вече са безсрочни

    4 Ноември, 2019
    С 30% по-евтини са кадастралните електронни услуги

    Добромир Ганев: Имотният пазар е стабилен, добър и прогнозируем

    31 Октомври, 2019
    Благодаря на екипа на в. „Строител“, че дава трибуна за изявите на НСНИ

    Обръщение на инж. Александър Лазаров, Laris MLS

    30 Октомври, 2019
    По случай Професионалния празник на брокерите и агентите на недвижими имоти

    Обръщение на Добромир Ганев, председател на НСНИ

    30 Октомври, 2019
    По случай Професионалния празник на брокерите и агентите на недвижими имоти

    Инвестиции и пари - какво става на пазара на недвижими имоти?

    25 Октомври, 2019
    За ипотечните кредити, падането на лихвите, какви са спекулациите по темата инвестиции и пари

    Обзор на КОНФЕРЕНЦИЯ INSPIRE TO HIGHER

    25 Октомври, 2019
    С усещане за приятелско отношение, колегиалност, уют, сигурност в бъдещите партньорства

    Купувачите на недвижими имоти са в златен период

    25 Октомври, 2019
    През 2020 г. пазарът ще бъде стабилен без осезаема промяна в цените на жилищата

    Подходящ ли е моментът да си купим жилище?

    24 Октомври, 2019
    Вижте коментарите и прогнозите на експерти за състоянието на пазара на имоти у нас

    Добромир Ганев: Ситуацията на имотния пазар е стабилна

    22 Октомври, 2019
    Интервю на Диана Дончева с Добромир Ганев за предаването „Преди всички“

    Имотният пазар запазва стабилност въпреки опасенията за рецесия

    22 Октомври, 2019
    "Няма притеснение, което да окаже драматична промяна на пазара във всички градове в България"

    Управлението на блоковете: Е-събрания, гласуване по имейл, събиране на дългове от общини

    22 Октомври, 2019
    Държавата избистря 11-ата ревизия на закона за етажната собственост с повече права за домоуправителите

    Има ли признаци за криза на пазара на имоти у нас?

    21 Октомври, 2019
    Изчакват ли, или продължават да купуват българите и какво се търси най-много

    Инж. Пeрфaнoвa: Мнoгo хoрa вeчe инвecтирaхa cпecтявaниятa cи, взeхa ce и нe мaлкo крeдити

    16 Октомври, 2019
    Мнoгo coбcтвeници cи прoдaвaт имoтитe в други грaдoвe, зa дa рeинвecтирaт в Coфия

    Кои са актуалните тенденции на имотния пазар?

    15 Октомври, 2019
    И какво да очакваме на тазгодишния форум на Национално сдружение Недвижими имоти

    PropTech покрива петте етапа на целия жизнен цикъл на всеки имот

    7 Октомври, 2019
    Три български жени професионалисти участват в Global Awards - Women in PropTech

    Какво е бъдещето на сектор недвижими имоти в България?

    4 Октомври, 2019
    Повече за Нациoналната конференция INSPIRE TO HIGHER 2019

    Технологиите и иновациите във фокуса на VI-ия професионален празник на брокерите

    2 Октомври, 2019
    Шестото поредно издание на „INSPIRE TO HIGHER“ ще събере експертите в сектора на 18 октомври

    Експерти: Феноменът ниски лихви кара хората да купуват жилища

    26 September, 2019
    Добромир Ганев и Георги Заманов в студиото на "ИмоТиТе"

    НАП пусна приложението, което информира какви лични данни са разпространени

    5 September, 2019
    Справка можете да получите по няколко начина

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  02/988 68 90
    •  0700 10 805
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата