• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Накъде ще вървят жилищните цени в София

    Дата: 
    28.06.2021
    Категория: 
    Имотен пазар

    Тенденцията в цените на жилищните имоти в София в краткосрочен и дългосрочен план ще е в посока повишение. Не изглежда на пазара в столицата да има балон и жилищните имоти да са надценени. Тези изводи може да се направят на база на анализ на основните фактори, които влияят върху имотния пазар: достъпност при текущите цени, лихвени проценти, достъпност до кредитиране, предлагане на нова продукция, икономическа среда, ръст в населението/урбанизация, спекулативно търсене, развитие на финансовите пазари, инвестиционна култура.

    Достъпност при текущите цени

    За да определим достъпността на жилищните имоти в София, ще използваме коефициента "цена към доход" (price to income ratio), който е основен показател, отнасящ средната цена на апартамент от 90 кв.м към средния годишен доход на домакинство (определен като: средната нетна работна заплата (РЗ) х 12 месеца х 1.5 осреднен брой на членовете на едно домакинство на пълна работна заплата). Колкото по-нисък е този показател, толкова по-малко години едно домакинство "работи" за своя имот, съответно толкова по-достъпни са жилищата в съответния град.

    Показателят "цена към доход" показва, че сред 11 разгледани източно европейски столици, жилищните имоти са най-достъпни в София, следвана от Атина, Сараево и Букурещ, където цената на стандартно жилище се равнява на около 10-годишен доход на домакинство. В Белград са категорично най-високите цени на имотите спрямо доходите - там апартамент се равнява на семеен доход за близо 20 години. Средно за разглежданите столици, коефициентът "цена към доход" е 13.24. Високата достъпност на имотите в София е фактор с потенциал да движи цените нагоре през следващите години.

    Сравнението с пазара на жилища в най-развитите европейски градове е индикатор за бъдещите тенденции в източноевропейските столици, включително и София. В абсолютна стойност цените на имотите и нетните работни заплати, разбира се, са по-високи заради различния стандарт на живот в тези градове. Но как стоят нещата с достъпността на недвижимите имоти? За десетте града в извадката средният коефициент "цена на жилищни имоти към доход" е 14.74, или точно с 1.5 по-висок от средната величина за столиците от Източна Европа. Ако приемем, че в развитието си столиците на Изтока ще се доближават до тези на Запада, като стават по-богати и подобряват инфраструктурата си, би трябвало и коефициентът за достъпност да се доближава до по-високото средно ниво за развитите пазари. Това ще прави жилищата в градовете в Източна Европа по-недостъпни спрямо средния доход на домакинствата. Следва да се отбележи, че и при развитите пазари достъпността значително се различава в отделните градове - в Амстердам апартамент се равнява на малко над 10-годишен доход на домакинство, а в Париж семейството трябва да работи 21 години за покупката на дом.

    На база коефициента "цена към доход" (9.8) в София и информацията за ръста на средната работната заплата в столицата за последните 12 години (153%) може да направим условна прогноза каква ще е средната цена на кв. метър жилищна площ след 12 години. Да приемем, че темпът на нарастване на заплатите се запази и коефициентът "цена към доход" остане на текущата си стойност от 9.8. Калкулацията показва, че през 2033 г. средната нетна работна заплата в София ще е 1801 евро, а осреднената цена на кв.м (център/извън център) ще е 3531 евро. Ако допуснем, че коефициентът за достъпност, който в момента в София е най-нисък сред всички градове, се придвижи към средното за групата Източна Европа (13.24), тогава средната цена на кв. метър ще е дори по-висока от посочената горе стойност. Всичко това включва много условности, но очертава определена перспектива от днешна гледна точка за движението на пазара.

    Лихвените проценти

    Лихвените проценти както по жилищните кредити, така и по депозитите следват дългогодишен тренд в посока надолу. Не се и очаква повишение през следващите няколко години предвид високата ликвидност на повечето български банки, както и сегашната парична политика на ЕЦБ. Това е катализатор на движение на цените на имотите нагоре поне по две причини. Евтините жилищни кредити стимулират покупката. Липсата на доходност по банковите депозити, а и въвеждането на такси при високи наличности по сметки насочват допълнителна ликвидност към пазара на недвижими имоти.

    Към декември 2020 г. новоотпуснатите жилищни кредити са при среден лихвен процент 2.81, а новооткритите депозити (между 1 ден и 12 месеца) се котират при средна цена 0.09%. Конкуренцията при банките в жилищното кредитиране, сравнително по-ниският риск при този тип кредити, споменатата висока ликвидност, евентуалното приемане на еврото би следвало да продължат да понижават цената на кредита за дом. Цената на финансиране на покупката на жилище е исторически най-ниска в момента и съответно прави покупката на имот по-достъпна.

    Достъпност до жилищно кредитиране

    В момента може да се каже, че всяко лице, което работи при среден или по-висок доход, няма просрочени дългове и се цели в покупка на имот, отговарящ на финансовите му възможности, има достъп до банково кредитиране. Благоприятни за кредитополучателите са и условията, съпътстващи кредита: самоучастие най-често между 10% и 20%; част от банките финансират на Акт 14, ако имотът/строителят отговаря на техните изисквания; опция за отпадане на застраховката живот; обичайно няма такси за управление по кредита; в допълнение се дават и кредити за ремонт и обзавеждане; няма такса за предсрочно погасяване след първата година. Масовата достъпност до жилищен кредит влияе на пазара по сходен начин като ниските лихви и стимулира търсенето, а оттам и повишението на цените.

    Предлагането на нови жилища

    На пръв поглед повишеното строителство в последните години изглежда като фактор, който може да охлади пазара. При втори прочит на данните и най-вече на база тенденцията за намаляване на издадените разрешителни изглежда, че предлагането може да повлияе и в обратна посока в краткосрочен и средносрочен план, а именно да подкрепи увеличението на цените.

    Данните за издадените разрешителни за строеж показват, че след пика през 2018 г., когато е разрешено строителство на сгради с близо 15 хил. апартамента и около 1.8 млн. кв.м РЗП, се наблюдава намаление в активността по стартиране на нови проекти. Очевидно причината не е (само) COVID пандемията, тъй като спадът започва още през 2019 г. За намалението в новите проекти може да се търси причина в различни твърдения: текущият строителен цикъл е преминал пика си; след години със засилена строителна активност строителните компании стават по-предпазливи и сами редуцират новите проекти, помнейки уроците от предходната криза; липсва предлагане на достатъчно подходящи за строителство парцели.

    Ако строителите започнат да реализират текущата си продукция по-бавно и трудно и продажбите на зелено намаляват, това ще ги накара да преосмислят плановете си и най-малкото да не стартират няколко проекта едновременно. Ако се запази трендът, намалението в обема ново жилищно строителство в комбинация с факта, че голяма част от апартаментите се реализират преди завършване на сградата, прави по-малко вероятно голяма строителна продукция да се окаже "застояла" на пазара и да повлияе цените в посока надолу.

    Сходен тренд илюстрират и данните за реално започнатото строителство на жилищни имоти в София с уточнението, че се наблюдава лаг от 1 година. Пикът в броя на издадените разрешителни за строеж през 2018 г. води до висока стойност на стартирало строителство, но през 2019 г. През миналата година и при започнатото строителство се наблюдава спад. Върху това влияние вероятно оказва и пандемията, но със сигурност спадът в издадените разрешения също е фактор, намаляващ започнатото строителство. Важно при новите проекти е, че обемът изключително варира в различните райони на града. Докато в централните части новото строителство е рядкост, то в някои от периферните квартали то е в разгара си. Това означава, че са различни субектите, които определят предлагането - в районите с ограничено строителство това са отделните собственици на апартаменти, а в "строителните площадки" са инвеститорите. Когато първите движат пазара и предлагането е лимитирано, естествено се получава добра почва за повишение в цените. Различно е и качеството на инфраструктурата в отделните райони на града. В много квартали и особено в бързо развиващата се периферия градската инфраструктура изостава спрямо активното жилищно строителство. Колкото и да е качествено жилището и комплексът, от изключително значение е градската среда в района - улици, тротоари, градски транспорт, паркове, детски площадки, училища, детски градини, търговски центрове, заведения и др. Тези фактори могат да доведат до сравнително различна динамика на цените в отделните райони на града през следващите няколко години. В обобщение, влиянието на предлагането върху пазара трябва да се разгледа в два аспекта. От една страна, увеличеното строителство от последните няколко години е фактор, който може да охлади пазара и поне да задържи покачването на цените, особено в районите с множество нови проекти. Предвид че пикът на започнатото строителство е през 2019 г., това следваше вече да се е случило, а пазарът все още е наклонен в полза на предлагането и задържане на цените не се наблюдава. Възможно е увеличеното предлагане от последните години вече да е абсорбирано от пазара предвид масовата практика за покупка на зелено. Ясната тенденция за спад в издадените разрешителни за строеж обаче ще ограничи предлагането през следващите години, а това подкрепя тенденцията за ръст в цените. Затова засега определяме влиянието на предлагането върху пазара на имоти в София като неутрално. Важни ще са и данните за строителната активност през 2021 г. - първата след необичайната 2020, която промени живота и икономиката в много аспекти.

    Икономическа среда

    Икономическото развитие на града и района - доходи на населението, безработица, БВП, инфлация, влияе пряко върху цените на недвижимите имоти. За периода 2008 - 2020 г. средната брутна работна заплата в София се е увеличила от 748 лв. на 1889 лв. (ръст 153%). Средният годишен ръст е малко над 8%, като във всяка от годините доходите са растели, дори в хода на икономическата криза от 2008 г. и през пандемичната 2020 г. Ако приемем първата година след започване на кризата за база, ще установим, че увеличението на доходите значително изпреварва ръста в цените на жилищата. Това означава, че на база на средния софийски доход през 2020 г. е било много по-достъпно да се купи имот в столицата, отколкото през 2009 г.През 2019 г. коефициентът на безработица в София достига историческо ниско ниво от 1.6%, което на практика означава, че безработица няма. През 2020 г. показателят се повишава до 2.8%, но все още е под приетото за здравословно ниво от 4%. Благоприятни са и данните, що се отнася до БВП на човек от населението. По последните налични данни от 2018 г. произведеният БВП в София е 110% от средната стойност на глава от населението в ЕС. На база на текущата парична политика на ЕЦБ и увеличаване на ликвидността очакванията са за повишаване на инфлацията в краткосрочен и средносрочен план. Инфлационният натиск влияе както пряко върху цените на имотите, така и косвено през очакванията за обезценка на кредитите, като и в двата случая влиянието е в посока нагоре за имотния пазар. Всички данни сочат, че икономическата среда в София е фактор, който ще подкрепя ръста в цените на жилищните имоти.Ръст в населението, урбанизация, инфраструктура.По данни на НСИ в периода 2010 - 2020 г. населението на София се е увеличило с 47 хил. души, или с 4% спрямо базовата година. Към края на 2020 г. населението на столицата е 1.222 млн. души. Ако вземем предвид и хората с настоящ адрес и временно пребиваващите лица без регистрация, е вероятно ръстът на населението за този период да се окаже двуцифрен. Прави впечатление, че през 2020 г. населението на София намалява за пръв път от 2001 г. насам. Част от обяснението е увеличаващото се население на съседните области - Софийска и Пернишка, най-вероятно ефект от пандемията. Позитивни са и прогнозните сценарии на НСИ за ръст в населението за периода до 2030 г. Една от причините за това е механичната миграция на хора от всички райони на страната към столицата в търсене на по-добри доходи и стандарт на живот. През последните десет години сериозно се увеличи и пребиваването на чужди граждани в града - туристи и работещи. Възникна индустрията на краткосрочните наеми на апартаменти, като в своя пик преди пандемията в платформата Airbnb на пазара присъстваха над 2500 софийски жилища. Насищането на пазара с модерни офис сгради променя облика на града и привлича бизнес с ниски нива на наеми и работни заплати и добри условия. Към 2020 г. София се оказва с 15-ото най-дълго метро в ЕС (48 км). Всички тези фактори са с потенциал да повишават цените на жилищните имоти. Прави впечатление, че столицата е претърпяла сериозно развитие през последното десетилетие в доста отношения, включително доходи на населението, докато средните цени на жилищните имоти достигат стойностите от пиковото трето тримесечие на 2008 г. едва в края на 2020 г. (данните на НСИ са без първа покупка на ново строителство). От графиката се вижда голямата разлика в начина, по който се достига до средна цена от около 1250 евро през 2008 и 2020 г. В първия случай ръстът в цените е много по-рязък и се случва само за период от 2 години, една от характеристиките на ценовия балон. Сегашното повишение в цените се случва много по-плавно. След дъното през първото тримесечие на 2013 г. достигането на ниво от 1280 евро/кв.м отнема над седем години. Подобно дълго и постепенно покачване на пазара отразява промяната във фундамента - икономическото развитие на града, доходите, ръст в населението.Спекулативно търсене, развитие на финансовите пазари, инвестиционна култура.Известно е, че често жилищните имоти се придобиват с цел инвестиция или спекулация. Слабото развитие на финансовите пазари насочва повече капитали към пазара на недвижими имоти. От поколения насам апартаментът се смята за сигурна инвестиция от българина, а при покупка на жилище от младите семейства често финансово помагат и родителите. По данни от агенциите за недвижими имоти спекулантите на пазара също не са малко. Схемата е покупка на зелено от проверен строител/инвеститор, а след Акт 16 продажба на по-висока стойност, като печалбата обикновено е десетки проценти. Подобни спекулации увеличават активността и подобряват ликвидността на пазара. Разбира се, тук спекулантът носи риска сградата по някаква причина да не бъде завършена.Влияние върху пазара оказва и все още ниската финансова култура на населението. Въпреки слабо развитите финансови пазари у нас, българинът има достъп (дори от мобилния си телефон) до всякакъв тип инвестиционни активи на чужди пазари - акции, индекси, ETFs, злато, петрол, P2P инвестиции, взаимни фондове, биткойн и др. Постепенно по-младите българи изпробват инвестиции в по-разнообразни активи, за което допринася и фактът, че те са в активна възраст и генерират добри доходи.Анализът показва, че всички изследвани фактори с изключение на предлагането са с потенциал да тласкат пазара нагоре през следващите години. Дали повишението в цените ще се случва плавно, или ще ускори своя темп, е трудно да се предвиди.

     

    Източник: 
    в. Капитал

    Други новини

    Новини

    Какво е професионалният брокер според НСНИ

    16 July, 2021
    Позиция опровержение по статия във вестник „Капитал“

    Регистърът на брокерите защитава потребителите при сделки с недвижими имоти

    9 June, 2021
    Справка в платформата дава възможност за информиран избор на агенция и професионалист

    ЕС се сблъсква с криза в сферата на социалните жилища

    8 June, 2021
    Достъпните жилища намаляват, докато търсенето се увеличава, а инвестициите остават неясни при наличие на възмо

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    Виж на картата