• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Ирена Перфанова: Очаква се балансиране на наемния пазар

    Дата: 
    18.09.2018
    Категория: 
    Имотен пазар
    Публикувано във факти.бг:

    Наем или заем? Този въпрос винаги е стоял на дневен ред пред купувача. По време на бума на пазара дилемата беше дали да си купя жилище, чиято цена расте с около 30% на година и това да е отлична инвестиция като го продам след време двойно по-скъпо или да живея под наем при минимални месечни разходи, защото темпът на повишаване на месечната рента е минимален. Днес във въпроса наем или заем се влага нещо доста по-различно – дали да купя жилище, за да има къде да живея и да давам пари на банката, защото съм го взел на кредит или да живея под наем като месечната вноска вероятно ще надвишава рентата?

    Безспорно темпът на повишаване на наемите изпревари този при цените.В много квартали днес, за да се живее под наем, клиентът трябва да отдели поне половината, ако не и повече, от месечното си възнаграждение.

    И все пак основният въпрос остава защо наемите се повишават с по-бързи темпове отколкото цените на жилищата? Отговор на този въпрос дава инж. Ирена Перфанова в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg.

    Инж. Перфанова, темпът на увеличаване на наеми изпревари този на продажби. Кои са факторите, които доведоха до това?

    Наем или заем? Този въпрос винаги е стоял на дневен ред пред купувача. По време на бума на пазара дилемата беше дали да си купя жилище, чиято цена расте с около 30% на година и това да е отлична инвестиция като го продам след време двойно по-скъпо или да живея под наем при минимални месечни разходи, защото темпът на повишаване на месечната рента е минимален. Днес във въпроса наем или заем се влага нещо доста по-различно – дали да купя жилище, за да има къде да живея и да давам пари на банката, защото съм го взел на кредит или да живея под наем като месечната вноска вероятно ще надвишава рентата?

    Безспорно темпът на повишаване на наемите изпревари този при цените. В много квартали днес, за да се живее под наем, клиентът трябва да отдели поне половината, ако не и повече, от месечното си възнаграждение.

    И все пак основният въпрос остава защо наемите се повишават с по-бързи темпове отколкото цените на жилищата? Отговор на този въпрос дава инж. Ирена Перфанова, заместник-председател на УС на НСНИ.

    Инж. Перфанова, темпът на увеличаване на наеми изпревари този на продажби. Кои са факторите, които доведоха до това?

    Темата е много коментирана. В инвестиционното консултиране, когато се правят изчисления за възвръщаемостта на инвестицията много е важно каква доходност търси инвеститорът. Как той оценява стойността на собствения си капитал във времето? Неговата преценка обикновено стъпва на определени пазарни фактори и анализи, които му дават нагласата какво да очаква от пазара. Отдаването под наем не е единствената, но е една от важните форми за получаване на доходност от инвестиция в недвижим имот.

    Ако разгледаме исторически назад имотния пазар в България и се върнем в 90-те години на миналия век ще видим, че е имало пряка зависимост между процента на възвръщаемост на инвестицията в имоти и лихвените проценти по депозитите в банките в комбинация с фактора количество имоти на пазара. Възвръщаемостта от инвестицията в жилищни имоти е стигала до 10% на година в периодите, когато лихвените проценти по депозитите бяха твърде високи, а предлагането на пазара ограничено. Само за десетина години възвръщаемостта падна на нива до 4-5% и се задържа по-трайно на това равнище. След това станахме свидетели и на по-ниски нива.

    В Западна Европа преди последния възход на пазара не бяха си и мечтали за такава проценти, но техните лихвени нива и по кредитите, и по депозитите бяха в пъти по-ниски. При тях доходността от жилищни имоти достигаше 2-3%. В момента наблюдаваме в Украйна висока доходност от имоти и високи лихвени нива по кредити и депозити.

    Лихвените проценти по депозитите обаче отдавна вече гравитират около 0%...

    Да, а поддържането на високи лихвени проценти по депозитите държеше много пари в банките с цел получаване на „мързелива“ доходност. Но това поддържаше и високи лихвените проценти по кредитите. Сега съотношението се промени, лихвените проценти по депозитите са нулеви и плавно преминават към отрицателни, а парите се движат в икономиката и пазара на недвижимите имоти. И това ще остане трайна тенденция, която се засилва с виртуализацията на валутите. Т.е. изчезна факторът, който даваше сравнение дали е по-добре да държим парите в банка или да ги вложим в недвижим имот. Безспорно – ако искаме да получаваме някаква доходност от спестяванията си и не знаем какво друго да правим с тези пари, по-добре да ги вложим в недвижим имот, защото той има винаги остатъчна стойност и може да генерира допълнителна доходност.

    Но тенденциите в световен мащаб не са към повишаване доходността от недвижими имоти, а напротив – удължаване на периода на възвръщаемост на инвестицията при отдаване под наем. Един от въпросите, който вълнува ООН е affordability, т.е. какъв имот може да си позволи да закупи или наеме средностатистическия гражданин. Това е важен фактор, защото дава индикация за бъдещите процеси на развитие на имотните пазари, къде, как и при какви условия хората живеят, какво могат да си позволят.

    Намаляването на доходността при имотите и тенденцията за увеличаването на ежедневните разходи, данъци, такси, средства за здравеопазване, технологии, здравословен начин на живот, в един момент би довела до желание за освобождаване от тази инвестиция и търсене на друго приложение на парите за получаване на по-висока доходност или просто покриване на присъщи разходи.

    Подобен процес наскоро наблюдавахме в Гърция. Това в по-дългосрочен аспект завърта колелото на историята към окрупняване на собственост в ръцете на по-силни инвеститори. Този трансформационен процес ще отнеме десетилетия, но е неизбежен и ние вече сме част от него. Населението в Европа е с тенденция към намаляване и състаряване. В световен мащаб текат масови миграционни процеси. В същия този момент виждаме друг процес, който вече върви и у нас – масова концентрация към големите градове.

    Връщайки се към ситуацията днес – цените на имотите скочиха и надмината нивата на 2008 г. за период от 4 години. Кривата на покачването на цените е в пъти по-плавна от тази, която наблюдавахме по време на предходния бум, което е доказателство, че имаме по-стабилен пазар. Но ако доходността от недвижими имоти чрез отдаване под наем е била 4-5% в началото на покачването на цените, то е логично и сега наемите да се движат нагоре с темпа на ръст на продажните цени. Или в контекста на казаното по-горе е било логично до момента.

    Кое днес движи пазара на наеми?

    В София в периода на европредседателството имаше завишен интерес от наемане на имоти. Икономическият ръст в столицата, навлизането на нови технологични компании също движи пазара на наеми. Има много чужденци, които вече работят в столицата, които също са клиенти на този пазар. Цените се движат според възможностите на пазара и е нужно време той да се балансира. Едновременно с това много хора продължават да инвестират в покупката на имоти, поради ниските лихвени проценти по кредитите, които в момента формират месечна вноска равна на наемна цена.

    Търсенето или предлагането доминира на пазара на наеми?

    Пазарът започва да се пренасища с предложения и не сме в очакване същата тенденция да продължава. Вече отчитаме задържане за по-дълъг период от време на оферти за имоти обявени за отдаване под наем. Има и много, които седят празни и не са на пазара. Така, че това надскачане на темпа на ръст е моментно явление.

    Тенденциите за отдаване на имоти под наем за краткосрочен наем също оказват влияние на останалия наемен пазар, макар и косвено. Повишаването на стандартите и търсенето на ремонтирани, добре обзаведени жилища, в добре поддържани сгради също влияе на цените. Т.е. повишаването на критериите на клиента.

    Но с пренасищането на пазара с ново строителство и глобалните тенденции доходността плавно започва да слиза надолу и независимо, че все още продажните цени растат, наемният пазар е пред прага на балансиране.

    Месечният наем на жилище в повечето квартали на София надхвърля 50% от средната месечна заплата. Какво бихте посъветвали кандидат наемателите?

    Всеки клиент има свободата да разпределя разходите си, както намери за добре. Не бих давала такива обобщени съвети, защото за тях са важни много други персонални фактори. От друга страна, да търсиш по-висок стандарт на живот е добър стремеж и не трябва да го спираме. По-скоро бих пожелала по-високи финансови възможности на хората и по-балансиран наемен пазар, което може да стане и с някои политики от страна на държавата. Ако даваш 50% от доходите си месечно за наем и това е повече от това да плащаш месечни вноски в банка по кредит може да се окаже по-добре за клиента да закупи недвижим имот. И това масово се прави. Но все пак не трябва да се забравя, че взимането на кредит е обвързване с дългосрочни ангажименти, докато наемането е по-краткосрочен и по-лесно променлив процес.

    Високите наемни нива отказват ли наемателите и наблюдавате ли тенденция към пренасочване към сегмента на покупки?

    Високите наемни нива карат клиентите да преговарят по-сериозно за цената, когато искат да наемат един имот, да правят оглед на повече на брой имоти, когато избират бъдещия си дом или този с цел инвестиция, да подписват по-краткосрочни договор за наем /обикновено за година /. Разбира се има и такива, които предприемат закупуване на имот и то се повлиява, както казах от съотношението на размера на наема спрямо месечната вноска и възможностите на клиента да се ангажира в дългосрочен план да изплаща този наем.

    В глобален аспект наемният пазар е пазар на бъдещето. Той е зависим от възможностите за бизнес, обучения, социален живот, миграционните процеси, мобилността и технологиите. Той няма да спре, но не трябва да очакваме, че доходността от него ще е постоянна и растяща. Инвестиращите в имоти с цел отдаване под наем трябва да осъзнаят каква е реалната пазарна тенденция, за да имат реалистични очаквания. И да не забравяме, че пазарът на имоти е логичен и се продава не на цената, която на нас ни се иска, а на цената, на която клиентът може да си позволи.

    Източник: 
    Fakti.bg

    Други новини

    Новини

    Нова услуга - автоматизирано известяване от Имотен регистър на посочен e-mail адрес

    20 May, 2019
    При вписвания, отбелязвания и заличавания в книгите за вписване, отказите и определенията

    Добромир Ганев: MLS ще изсветли имотния пазар

    17 May, 2019
    Неправилно е потребителите да искат да работят с множество брокери и да очакват високо качество на услугите

    Европейски избори 2019: Манфест на CEPI

    7 May, 2019
    За какво призовава Европейската асоциация на професионалистите по недвижими имоти CEPI

    Над 260 предложения за по-ефективно управление на етажната собственост

    2 May, 2019
    Планирано е проектът на ЗИД на ЗУЕС да бъде публикуван за обществено обсъждане през септември

    CEPI се среща с EK, за да обсъдят мерките срещу изпирането на пари

    31 May, 2019
    Докладът на ЕК ще предостави общи насоки за държавите-членки на ЕС и ще бъде публикуван през втората половина

    Покана за Общо годишно отчетно събрание на НСНИ 2019

    30 April, 2019
    ОС ще се състои на 31 май 2019 г, на адрес: гр София, ул "Кракра"11, зала 1, САБ

    Добромир Ганев: Моментът е чудесен за спокойно купуване на имот

    28 April, 2019
    При стабилен пазар всеки има възможност спокойно да реши за покупка или продажба на имот

    НСНИ и Ларис МЛС представиха своя съвместен проект за единна мултилистинг система

    27 April, 2019
    Презентации на Laris MLS ще бъдат направени и в Пловдив, Бургас и Варна през месец май

    Историята на лудостта по холандските лалета - първият пример за икономически балон

    22 April, 2019
    Цветята, които струват повече от къща и предизвикват заговори и опити за убийство

    Ганев: Пазарът на офисни площи във Варна и Бургас е слаб

    18 April, 2019
    За разлика от Пловдив и София, Варна и Бургас нямат множество европейски транспортни коридори

    НСНИ в работна група по промените в ЗУЕС 2019г.

    17 April, 2019
    Професионалистите се обединяват и около идеята за създаване на професионални регистри за фирмите

    Сделките с имоти на симулативни цени намаляват

    15 April, 2019
    Александър Бочев, зам.-председател на УС на НСНИ и Димитър Танев, бивш председател на Нотариалната камара

    Как се определят цените на имотите у нас и какви са тенденциите

    12 April, 2019
    Коментира Александър Бочев, заместник-председател на НСНИ в студиото на TV+

    Дoбpoмиp Ганев: При покупката на апартамент цената му се договаря доброволно

    11 April, 2019
    Нито една държавна институция не поддържа пълна и точна статистическа информация за средните пазарни цени

    Цените на жилищата няма да нараснат с повече от 1-2% през 2019 г.

    8 April, 2019
    Добромир Ганев, председател на УС на НСНИ в студиото на ИмоТиТе по Bloomberg TV

    Сивата страна на сделките на зелено

    1 April, 2019
    Няма официална статистика дали и колко сделки се случват на стойности около данъчни оценки

    Д.ГАНЕВ ЗА РЕГУЛАЦИЯТА В БРАНША И ИНТЕРЕСА НА ЧУЖДЕНЦИТЕ КЪМ ИМОТИТЕ ВЪВ ВАРНА

    1 April, 2019
    Мнението на Добромир Ганев - Председател на УС на НСНИ пред радио Фокус

    Агенцията по вписванията ще работи извънредно

    29 March, 2019
    Всички офиси на АВ в страната ще работят извънредно на 30 март, а в София и на 31 март

    Кои са скритите капани при сделките с имоти

    25 March, 2019
    В студиото на "Щрихи от утрото " по ТВ Черно море кометнира Добромир Ганев, председател на УС на НСН

    Проблемите на етажната собственост и промените в ЗУЕС

    25 March, 2019
    Промените в ЗУЕС коментира Ирена Перфанова в студиото на Всичко коз по Канал 3

    III НАЦИОНАЛЕН ЖИЛИЩЕН ФОРУМ

    21 March, 2019
    Събитията са с фокус върху жилищните политики и обновяването на бедните квартали

    Покрай преброяването ще се направи регистър на всички жилища с техните координати

    20 March, 2019
    Това съобщи председателят на Националния статистически институт Сергей Цветарски

    „Чети етикета”: Как да спрат скандалите за таксите във входа?

    18 March, 2019
    Предвиждат се промени в Закона за етажната собственост, а граждани могат да дават своите предложения

    Репортаж на Нова ТВ за някои нелоялни практики в бранша

    18 March, 2019
    Добрата практика е подписването на посреднически договор, придружен от протокол за оглед

    Форум под патронажа на Президента на РБ събра правителството и бизнеса

    15 March, 2019
    НСНИ участва като представителна браншова организация на агенциите за недвижими имоти

    Промени в Закона за устройство на територията

    15 March, 2019
    Устройствените планове и разрешителните за строеж ще бъдат качени на единен портал

    Позиция на УС на НСНИ по два конкретни случая от практиката в бранша

    14 March, 2019
    Позиция на УС на НСНИ по решение № 15567 от 13.12.2018 г. и решение № 10570 от 16.08.2018г. на ВАС

    МРРБ смята да промени правилата за стопанисване на етажната собственост

    12 March, 2019
    Предлагат се глоби за неподдържани жилищни сгради и лицензирани домоуправители

    МРРБ ще изработи нови правила за по - качествена поддръжка на сградния фонд

    12 March, 2019
    Предложенията ще са част от измененията и допълненията в ЗУЕС, по които стартира обществен дебат

    Управителният съвет на НСНИ ще обсъжда решенията на ВАС за нелоялните брокерски практики

    8 March, 2019
    Интересите на упражняващите професията "брокер" биват защитавани успоредно с тези на потребителите в

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  02/988 68 90
    •  0700 10 805
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата