• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Ирена Перфанова: Най-скъпи са малките софийски апартаменти

    Дата: 
    08.11.2018
    Категория: 
    Имотен пазар

    Г-жо Перфанова, какво става на пазара на жилища в страната?

    В края на 2018г. пазарът в страната е доста по-спокоен, отколкото отчетохме за същия период през миналата година. Отбелязваме и известен спад на броя на сделките и забавяне на ръста на цените. На наемния пазар се забелязва продължително задържане на оферти и голямо предлагане. Новото строителство в големите градове продължава да се търси и продава успешно в незавършен етап, но вече е въпрос на цена, за да се реализират по-бързи сделки. Пренасищането с ново строителство в един квартал оказва влияние на цените на предлагане и създава конкуренция между предприемачите и ако преди само предупреждавахме, че ще се стигне до подобна ситуация, то това вече е факт. Съотношението цена-качество-гъвкава схема на плащане ще определят оттук нататък конкуренцията между тези имоти.

     

    Има ли ръст на сделките, предвид ниските лихви по ипотечните заеми и какво се очаква да се случи до края на годината?

    Нивата на лихвените проценти по кредитите са ниски, имайки предвид историята им за страната и не достатъчно ниски, ако направим сравнение с други европейски държави. За съжаление клиентите често извън ипотечния кредит взимат и потребителски кредит, което дава 100% кредитиране на сделка, а по някога и повече. А банките в момента допускат тази процедура. През месец юли тази година излезе статистика на НСИ, която показа най-висок процент на инфлация в страната за последните пет години. Седи сериозно въпросът дали кредитоискателите ще могат да си позволяват в бъдеще да изплащат два кредита – един ипотечен и един потребителски с по-висок лихвен процент!

     

    Какво да очакваме по-нататък?

    Периодът, в който на европейско ниво лихвените проценти ще тръгнат нагоре наближава и банките трябва да са подготвени за контролиране на сумите, които да отпускат за ипотечен кредит. За тях отпускането на кредит е инвестиционен процес и те освен, че оценяват моментната цена на един имот, оценяват и риска на тази инвестиция и от гледна точна на кредитоискател, и от гледна точка на пазар. Прогнозите за покачване на лихвените проценти в средата на 2019г. е част от този риск анализ и той няма как да не повлияе на имотния пазар и на бъдещото кредитиране. Важно е процесите да са плавни без рязък скок в една или друга посока, за да не обърнат критично пазара. В този аспект независимо, че БНБ отчете през месец август 9,6% годишен ръст на размера на отпуснатите кредити за закупуване на жилищни имоти, това все пак не оказва влияние на пазара такова, че да има ръст на броя на сделките. Това е сериозен индикатор за намеренията на дребния инвеститор.  Купувачите не купуват на всяка цена, а на цената която могат да си позволят или да им бъде финансирана и са склонни да я плащат за имоти, които отговарят на техните критерии.

     

    Има ли накъде още да поскъпват жилищата в София?

    Цените в София са достигнали нива, които през последните месеци на годината се задържат сравнително стабилни. Забелязва се и лек спад на броя на сделките, както и увеличаване на процента, с който се водят преговори между офертна и продажна цена. Все още обаче по-маломерните апартаменти представляват интерес за много купувачи и при тях преговорите за сваляне от офертната цена са минимални. Същите поддържат и по-високи нива за цена на кв.м.

    Опасно е да говорим за поскъпване на цените в столицата, като се има предвид големият им ръст през последните години. В момента е важно да се търсят инструменти за контролиране на нивата, за да намерим баланс за пазара. Не е в ничий интерес манипулирането му с информация, която работи в полза на частни интереси. За да бъде стабилен пазарът, за да не се обърне рязко надолу трябва да се създават политики, които да контролират неговия ръст – изключително сложен процес, изискващ много регулативни мерки и стабилна икономика в дългосрочен аспект. Българският пазар е малък и е концентриран основно в няколко града и най-силно в София. Когато говорим за политики, регулация, цени трябва да отчитаме и демографския фактор, който оказва влияние на търсенето. При растящ поток на миграция към столицата логично и нуждата от жилища да расте и това да оказва влияние на темпото и посоката на движение на цените. Но трябва да се замислим какво ще се случи в районите, които се обезлюдяват и какви политики трябва да се предприемат, за да не се окаже че строим град-държава.

     

    С бранша на 15 и 16 ноември в НДК ще обсъдите Националната жилищна стратегия. Кои предложения до момента са най-приложими и реалистични?

    Най-важното, което бих искала да отбележа преди форума е, че ще отчетем какви са световните тенденции и къде се намираме ние в тях. Ще погледнем пазара през погледа на международните експерти, ще споделим опита на други държави – и добрия, и лошия. Ще се запознаем с примери и политики приложени от други правителства и общини, насоките на ООН за национални жилищни стратегии, за да може да създадем наистина полезна жилищна стратегия за България. Националната жилищна стратегия е документ, който засяга всеки един българин, всяко лице живеещо и инвестиращо в България, всички бизнеси свързани с недвижими имоти, всяка една община. Затова едно подобно обединение на браншови организации, министерства и ООН, каквото е този форум преди финализиране на стратегически документи е деклариране и на бизнеса и на държавата, че не ни е безразлично как планираме бъдещето си. Този форум е много сериозен пример за публично-частното партниране и изпълнение на Sustainable Development Goal 17 на ООН.

    Националната жилищна стратегия е рамков документ, това не е закон. Но на базата на него ще се планират следващи стъпки, програми, законови промени. Затова е важно да бъде максимално прецизиран. Трудно е да формулираме кое е най-приложимо или реалистично, защото целта на стратегията е нещата да се случват, т.е. всички те да бъдат приложими и реалистични. За да се случват процесите от една страна трябва да има норми и контрол на тяхното спазване, от друга страна хората трябва да бъдат стимулирани да прилагат промените и да осъзнават ползите от тях, от трета страна седи и финансовият въпрос за изпълнение на мерки.
    Иска ми се да огранича отговора до тук и да дадем възможност на форума да отговори на множеството възникващи въпроси, защото неговият диалог е изключително важен за много  бъдещи действия и сътрудничеството между държавата, бизнеса и гражданските инициативи за една по-добра България, в която всички искаме да живеем.

     

    Успяват ли строителните предприемачи да запълнят липсите на пазара?

    Преди да кажем дали успяват строителните предприемачи да изпълнят липсите на пазара трябва да знаем колко са те. Коя е статистиката, която дава ясна индикация от колко имаме нужда и колко ни липсва? Кога е направена тази статистика? От момента, когато е направена до сега дали се е променила демографската среда? Как се е променила бизнес средата? Как отчитаме бъдещите очаквани процеси за развитие на населените места? Какво планираме да се случва във всеки един град, община?

    Няма еднозначен отговор на този въпрос преди да получим отговор на горните.

    Но можем едно да кажем със сигурност, за което ще говорим и на форума – не сме покрили липсата на социални жилища, за изграждането на които тепърва ще се създават нови политики в страната. И към които политики включително и строителите на най-луксозните сгради имат отношение. Предстои дори ясно формулиране на това понятие „социално жилище“ и как новите политики ще стимулират хората да работят, за да се възползват от социални привилегии.

     

    Какъв имот търси днешният купувач? Все пак се купуват и апартаменти в панелки. Но какво ще се случи с тях като изтече експлоатационният им срок? Тези сделки добри ли са?

    Жилищата в тухлени сгради са предпочитани пред всички останали. Но когато парите за тях не стигат или предлагането им не отговаря на изискванията на клиента, той е склонен да закупи и панелен апартамент. Профилът на този купувач е или търсещ имот от битова необходимост или със спекулативна цел. Рядко панелите се търсят с друга инвестиционна цел. В днешно време технологиите и материалите дават възможност да удължаваме експлоатационния срок на сградите, когато техническото им овехтяване не е сериозно. Но е въпрос на организация на етажната собственост да поддържа сградата в добро състояние. Това също е една от темите, които ще засегнем на форума. Добрата поддръжка на сградата е важна както за съхраняване на направената инвестиция, така и за сигурността и здравето на хората живеещи в нея. Покупката на панелен апартамент е по-трудно ликвидна инвестиция, имайки предвид тромавия процес в страната по саниране на сгради.

     

    Колко процента от сделките се сключват на зелено? Има ли промяна в нагласата на купувачите?

    Предишните години за сгради разположени на добри места се отчиташе висок процент на сделките на зелено, дори над 60%. Но този процент е доста по-нисък в момента. Нормално е да говорим за до 20%. Той зависи както от мястото на проекта, така и от историята на неговия инвеститор. Доверието към инвеститора, за да се включиш на такъв етап на строителство трябва да е много високо, защото инвестицията „на зелено“ крие и известни рискове.

    Ако клиентът има няколко алтернативи в различен етап на строителство, той ще избере тази, която е най-приложима към неговата схема на финансиране. Банките не отпускат кредити за закупуване на имот „на зелено“. А докато сградата достигне етап „груб строеж“, на който банката е склонна да финансира, клиентът трябва да разполага с лични средства, за да покрие изискуемите вноски от инвеститора и често те са 50% от цената на имота. Затова голяма част от хората, които се включват „на зелено“ всъщност разчитат повече на своето самоучастие и възможността да изплащат разсрочено цената.

     

    Какъв процент от сделките с имоти в столицата е с инвестиционна цел?

    Не смятам, че някой може да даде такава точна статистика за целия столичен пазар. Личните ми наблюдения показват, че през последните 4-5 години с инвестиционна цел, т.е. с цел получаване на регулярна доходност инвестират около 25-30% от купувачите. Не всички купувачи, които не ползват закупените от тях имоти търсят доходност. Има такива, които разглеждат имота като инвестиционен инструмент, за да увеличат стойността на парите си или да ги съхранят във времето.

     

    Наемите в столицата също не спират да поскъпнат. Има ли възможност пазарът да се успокои идните години и от какво зависи това?

    Наемният пазар в столицата се насити и от към цени и от към предлагане. Не очакваме ръст на наемите, а по-скоро балансиране спрямо продажните цени. Наемният пазар има други проблеми и те са свързани с хаоса в предлагането на подобни имоти и навлизането на нерегламентирани търговци. Колкото и странно да звучи този хаос оказва влияние на наемните цени и то не в правилната посока на развитие на пазара. Стабилният и добре управляван наемен пазар държи добре и инвестиционния имотен пазар. Тук трябва да добавим и доверието, и сигурността. Темата е много обширна и тя също е част от жилищната стратегия, която ще обсъждаме на форума.

     

    Говори се за балон на имотния пазар. Какви са вашите прогнози за 2019 г.?

    Балонът плаши спекулантите, кредиторите, строителните предприемачи, тези които бързат да продават, за да вземат висока цена, плаши хората, чийто бизнеси са свързани с операции с недвижими имоти. Балонът няма да изплаши онези, които инвестират в дългосрочен план, нито онези, които продават, за да купят друг имот, нито тези, които чакат да „гръмне балона“, за да купуват на по-ниски цени. Т.е. този процес има за едни предимства, за други недостатъци. Важно е всеки да знае ясно какви цели има, когато иска да инвестира в недвижими имоти.

    Имотният балон в България надут през първото десетилетие на двадесет и първи век се влияеше от съвсем различни фактори от тези, които движат в момента пазара нагоре . Кривата на растежа на цените беше стръмна и почти симетрично се обърна надолу. И въпреки всичко, ако сравним този процес как е преминал в България и как в други европейски държави, бих казала, че ние успяхме да опазим пазара си от много по-голям крах.

    Факторите, които влияят през настоящия възход на пазара са свързани с по-трайни и дългосрочни процеси в страната, благоприятни лихвени проценти, европейско финансиране, засилване на икономиката и това, което наблюдавахме е 3,5-4  годишен период на наваксване на цените от предходния възход и едва 1- 1,5 години покачване над тези нива. Много по-плавна крива, движеща пазара нагоре.

    Факторите, които от тук нататък ще оказват влияние на пазара ни ще бъдат свързани с много други глобални процеси, технологични промени, политическо влияние, блокчейн, финансово реструктуриране и те ще засегнат не просто България, а и много други места по света и там където нас най-много ни интересува - в Европа. Затова прогнозите ми за 2019г. са година на на нови пазарни трансформации и процеси, които за едни населени места ще бъдат благоприятни, но за други не. Не трябва да ни изненадва бъдеще, в което няма да можем да слагаме под един знаменател средностатистически цялата държава, защото различията между градовете ще бъдат трудно сравними. Имаме честта да сме част от исторически промени в човешката история и трябва да се адаптираме към нея. Не балонът е опасният, а до колко сме готови да срещнем предизвикателствата на времето, които са свързани с нашата активна позиция да влияем на процесите вътре в страната.

    Източник: 
    в. Труд

    Други новини

    Новини

    "Моят град, моят дом, моят бизнес" ще обсъжда устойчивото развитие на жилищния сектор

    13 Ноември, 2018
    Добромир Ганев, председател на НСНИ и Ирена Перфанова, зам.-председател на НСНИ, Бизнес старт, 13.11.2018

    Ирена Перфанова: Най-скъпи са малките софийски апартаменти

    8 Ноември, 2018
    Купувачите не купуват на всяка цена, а на цената, която могат да си позволят или да им бъде финансирана

    Как ще бъде отбелязан професионалният празник на брокерите?

    2 Ноември, 2018
    Повече за инициативите, които са предвидени, разказва Ирена Перфанова – зам.-председател на НСНИ

    НСНИ събира международни експерти от ООН през ноември в София

    3 Октомври, 2018
    Събитието ще се проведе на 15 и 16 ноември 2018 г., част от него ще е и V-ият Професионален празник

    Какво предвижда Националната жилищна стратегия?

    21 September, 2018
    НСНИ участва активно в консултациите по Националната жилищна стратегия с МРРБ

    МЕЖДУНАРОДЕН ФОРУМ ЗА НАСЪРЧАВАНЕ РАЗВИТИЕТО НА УСТОЙЧИВ ЖИЛИЩЕН СЕКТОР

    19 September, 2018
    През ноември с участието на международни и български експерти, представители на UNECE и UN-Habitat

    Ирена Перфанова: Очаква се балансиране на наемния пазар

    18 September, 2018
    Безспорно темпът на повишаване на наемите изпревари този при цените поради няколко причини

    Първа международна конференция за Индустриални имоти, София 2018

    18 September, 2018
    Дигитализацията, модернизацията и персонализацията ще бъдат акценти в програмата тази година

    Добромир Ганев: Увеличава се търсенето на по-големи жилища

    10 September, 2018
    Няма да има голяма разлика в наемите тази есен в сравнение с предходния учебен сезон

    Виолета Коритарова, изп.директор на АГКК: Кадастър имат 13 милиона имота

    3 September, 2018
    Малко над 60% от територията на България, или 68 500 кв.км, е покрита с кадастрална карта и регистри към нея

    Ирена Перфанова: Дисбалансът на имотния пазар има и своите плюсове

    24 August, 2018
    Перспективното териториално планиране и контролът на изпълнението са ключови

    Внимавайте с покупката на зелено! Винаги търсете съвети на специалист!

    22 August, 2018
    Какви рискове крие покупката на недвижим имот на зелено коментира Добромир Ганев

    Как ще се отрази „синята зона“ върху наемите на недвижими имоти във Варна

    7 August, 2018
    От 12 август във Варна ще започне да функционира „синята зона“, която въвежда правила за паркиране

    Броят на разрешителните за строеж намалява през първото полугодие

    3 August, 2018
    Броят на жилищата в тях и разгъната им застроена площ (РЗП) обаче се увеличават

    За първи път тази година има сериозен ръст на броя на сделки с ваканционни имоти

    2 August, 2018
    Влизането ни в ERM2 и в банковия съюз ще повлияе позитивно на икономиката ни и бизнеса с недвижими имоти

    Селските къщи – хит на пазара на недвижими имоти в Бургас

    1 August, 2018
    Проблемът е, че няма много подходяща земя, което от своя страна води до завишаване на цените

    МРРБ обсъди с браншови организации Националната жилищна стратегия

    30 July, 2018
    Проектът на жилищната стратегия предвижда създаване на специален фонд

    Няма никаква конкретика в предложената жилищна стратегия според експерти

    24 July, 2018
    Жилищната стратегия е нещо много добро като инициатива, но в този вид не е достатъчно издържана

    Как може да се постигне по-ясен и открит бизнес с недвижими имоти в България?

    23 July, 2018
    За доверието на клиентите и инвеститорите в недвижими имоти и честната конкурентна среда

    За първи път от три години насам в София има спад на обема имотни сделки с 2%

    23 July, 2018
    "Това е един дълъг период на активност и логично се вижда едно стабилизиране на пазара на цените"

    Ръководствата на КСБ и на НСНИ обсъдиха общите теми за сътрудничество

    20 July, 2018
    Очертаха се пет направления, по които двете браншови организации ще работят съвместно

    IV-то регионално изложение „Имоти-Експо Бургас“ премина при изключителен интерес

    17 July, 2018
    НСНИ планира провеждането на подобни изложения и в други градове в страната

    Жилища се продават по-скъпо от обявеното

    17 July, 2018
    Пазарът на жилищата през първото полугодие на тази година е по-активен в сравнение с миналата

    Ръководствата на КСБ и на НСНИ проведоха работна среща

    16 July, 2018
    Двете страни обсъдиха актуални въпроси от взаимен интерес и възможни сфери за сътрудничество

    Цените на жилищата в Бургас са се увеличили с 5 %

    16 July, 2018
    "Трябва да бъдем внимателни през следващите месеци по отношение на започнатото ново строителство"

    20 % ръст на сделките с имоти в Бургас за първите три месеца на 2018

    14 July, 2018
    Изключителна активност на пазара на недвижими имоти през първите три месеца на 2018 година, спрямо 2017 в Бург

    Влизането в чакалнята на еврозоната няма да се отрази на имотния пазар

    14 July, 2018
    В края на годината се очаква леко завишаване на лихвените проценти, но то няма да е толкова сериозно

    Д. Ганев: „Абсолютно подготвени сме да предложим проект на Закон за брокерите“.

    12 July, 2018
    Законът ще осигури прозрачност на пазара и ще сведе до минимум некоректните практики

    Добромир Ганев: НСНИ има много допирни точки, по които може да работи с КСБ

    11 July, 2018
    Ще насочим усилията си в регулацията на имотния пазар в интерес на потребителите

    Румяна Георгиева: Цената на старите имоти е в пъти над пазарната

    11 July, 2018
    "Продавачите не си дават сметка, че техните имоти и общите части са изоставени от години"

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  02/988 68 90
    •  0700 10 805
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата