• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Ирена Перфанова: Най-скъпи са малките софийски апартаменти

    Дата: 
    08.11.2018
    Категория: 
    Имотен пазар

    Г-жо Перфанова, какво става на пазара на жилища в страната?

    В края на 2018г. пазарът в страната е доста по-спокоен, отколкото отчетохме за същия период през миналата година. Отбелязваме и известен спад на броя на сделките и забавяне на ръста на цените. На наемния пазар се забелязва продължително задържане на оферти и голямо предлагане. Новото строителство в големите градове продължава да се търси и продава успешно в незавършен етап, но вече е въпрос на цена, за да се реализират по-бързи сделки. Пренасищането с ново строителство в един квартал оказва влияние на цените на предлагане и създава конкуренция между предприемачите и ако преди само предупреждавахме, че ще се стигне до подобна ситуация, то това вече е факт. Съотношението цена-качество-гъвкава схема на плащане ще определят оттук нататък конкуренцията между тези имоти.

     

    Има ли ръст на сделките, предвид ниските лихви по ипотечните заеми и какво се очаква да се случи до края на годината?

    Нивата на лихвените проценти по кредитите са ниски, имайки предвид историята им за страната и не достатъчно ниски, ако направим сравнение с други европейски държави. За съжаление клиентите често извън ипотечния кредит взимат и потребителски кредит, което дава 100% кредитиране на сделка, а по някога и повече. А банките в момента допускат тази процедура. През месец юли тази година излезе статистика на НСИ, която показа най-висок процент на инфлация в страната за последните пет години. Седи сериозно въпросът дали кредитоискателите ще могат да си позволяват в бъдеще да изплащат два кредита – един ипотечен и един потребителски с по-висок лихвен процент!

     

    Какво да очакваме по-нататък?

    Периодът, в който на европейско ниво лихвените проценти ще тръгнат нагоре наближава и банките трябва да са подготвени за контролиране на сумите, които да отпускат за ипотечен кредит. За тях отпускането на кредит е инвестиционен процес и те освен, че оценяват моментната цена на един имот, оценяват и риска на тази инвестиция и от гледна точна на кредитоискател, и от гледна точка на пазар. Прогнозите за покачване на лихвените проценти в средата на 2019г. е част от този риск анализ и той няма как да не повлияе на имотния пазар и на бъдещото кредитиране. Важно е процесите да са плавни без рязък скок в една или друга посока, за да не обърнат критично пазара. В този аспект независимо, че БНБ отчете през месец август 9,6% годишен ръст на размера на отпуснатите кредити за закупуване на жилищни имоти, това все пак не оказва влияние на пазара такова, че да има ръст на броя на сделките. Това е сериозен индикатор за намеренията на дребния инвеститор.  Купувачите не купуват на всяка цена, а на цената която могат да си позволят или да им бъде финансирана и са склонни да я плащат за имоти, които отговарят на техните критерии.

     

    Има ли накъде още да поскъпват жилищата в София?

    Цените в София са достигнали нива, които през последните месеци на годината се задържат сравнително стабилни. Забелязва се и лек спад на броя на сделките, както и увеличаване на процента, с който се водят преговори между офертна и продажна цена. Все още обаче по-маломерните апартаменти представляват интерес за много купувачи и при тях преговорите за сваляне от офертната цена са минимални. Същите поддържат и по-високи нива за цена на кв.м.

    Опасно е да говорим за поскъпване на цените в столицата, като се има предвид големият им ръст през последните години. В момента е важно да се търсят инструменти за контролиране на нивата, за да намерим баланс за пазара. Не е в ничий интерес манипулирането му с информация, която работи в полза на частни интереси. За да бъде стабилен пазарът, за да не се обърне рязко надолу трябва да се създават политики, които да контролират неговия ръст – изключително сложен процес, изискващ много регулативни мерки и стабилна икономика в дългосрочен аспект. Българският пазар е малък и е концентриран основно в няколко града и най-силно в София. Когато говорим за политики, регулация, цени трябва да отчитаме и демографския фактор, който оказва влияние на търсенето. При растящ поток на миграция към столицата логично и нуждата от жилища да расте и това да оказва влияние на темпото и посоката на движение на цените. Но трябва да се замислим какво ще се случи в районите, които се обезлюдяват и какви политики трябва да се предприемат, за да не се окаже че строим град-държава.

     

    С бранша на 15 и 16 ноември в НДК ще обсъдите Националната жилищна стратегия. Кои предложения до момента са най-приложими и реалистични?

    Най-важното, което бих искала да отбележа преди форума е, че ще отчетем какви са световните тенденции и къде се намираме ние в тях. Ще погледнем пазара през погледа на международните експерти, ще споделим опита на други държави – и добрия, и лошия. Ще се запознаем с примери и политики приложени от други правителства и общини, насоките на ООН за национални жилищни стратегии, за да може да създадем наистина полезна жилищна стратегия за България. Националната жилищна стратегия е документ, който засяга всеки един българин, всяко лице живеещо и инвестиращо в България, всички бизнеси свързани с недвижими имоти, всяка една община. Затова едно подобно обединение на браншови организации, министерства и ООН, каквото е този форум преди финализиране на стратегически документи е деклариране и на бизнеса и на държавата, че не ни е безразлично как планираме бъдещето си. Този форум е много сериозен пример за публично-частното партниране и изпълнение на Sustainable Development Goal 17 на ООН.

    Националната жилищна стратегия е рамков документ, това не е закон. Но на базата на него ще се планират следващи стъпки, програми, законови промени. Затова е важно да бъде максимално прецизиран. Трудно е да формулираме кое е най-приложимо или реалистично, защото целта на стратегията е нещата да се случват, т.е. всички те да бъдат приложими и реалистични. За да се случват процесите от една страна трябва да има норми и контрол на тяхното спазване, от друга страна хората трябва да бъдат стимулирани да прилагат промените и да осъзнават ползите от тях, от трета страна седи и финансовият въпрос за изпълнение на мерки.
    Иска ми се да огранича отговора до тук и да дадем възможност на форума да отговори на множеството възникващи въпроси, защото неговият диалог е изключително важен за много  бъдещи действия и сътрудничеството между държавата, бизнеса и гражданските инициативи за една по-добра България, в която всички искаме да живеем.

     

    Успяват ли строителните предприемачи да запълнят липсите на пазара?

    Преди да кажем дали успяват строителните предприемачи да изпълнят липсите на пазара трябва да знаем колко са те. Коя е статистиката, която дава ясна индикация от колко имаме нужда и колко ни липсва? Кога е направена тази статистика? От момента, когато е направена до сега дали се е променила демографската среда? Как се е променила бизнес средата? Как отчитаме бъдещите очаквани процеси за развитие на населените места? Какво планираме да се случва във всеки един град, община?

    Няма еднозначен отговор на този въпрос преди да получим отговор на горните.

    Но можем едно да кажем със сигурност, за което ще говорим и на форума – не сме покрили липсата на социални жилища, за изграждането на които тепърва ще се създават нови политики в страната. И към които политики включително и строителите на най-луксозните сгради имат отношение. Предстои дори ясно формулиране на това понятие „социално жилище“ и как новите политики ще стимулират хората да работят, за да се възползват от социални привилегии.

     

    Какъв имот търси днешният купувач? Все пак се купуват и апартаменти в панелки. Но какво ще се случи с тях като изтече експлоатационният им срок? Тези сделки добри ли са?

    Жилищата в тухлени сгради са предпочитани пред всички останали. Но когато парите за тях не стигат или предлагането им не отговаря на изискванията на клиента, той е склонен да закупи и панелен апартамент. Профилът на този купувач е или търсещ имот от битова необходимост или със спекулативна цел. Рядко панелите се търсят с друга инвестиционна цел. В днешно време технологиите и материалите дават възможност да удължаваме експлоатационния срок на сградите, когато техническото им овехтяване не е сериозно. Но е въпрос на организация на етажната собственост да поддържа сградата в добро състояние. Това също е една от темите, които ще засегнем на форума. Добрата поддръжка на сградата е важна както за съхраняване на направената инвестиция, така и за сигурността и здравето на хората живеещи в нея. Покупката на панелен апартамент е по-трудно ликвидна инвестиция, имайки предвид тромавия процес в страната по саниране на сгради.

     

    Колко процента от сделките се сключват на зелено? Има ли промяна в нагласата на купувачите?

    Предишните години за сгради разположени на добри места се отчиташе висок процент на сделките на зелено, дори над 60%. Но този процент е доста по-нисък в момента. Нормално е да говорим за до 20%. Той зависи както от мястото на проекта, така и от историята на неговия инвеститор. Доверието към инвеститора, за да се включиш на такъв етап на строителство трябва да е много високо, защото инвестицията „на зелено“ крие и известни рискове.

    Ако клиентът има няколко алтернативи в различен етап на строителство, той ще избере тази, която е най-приложима към неговата схема на финансиране. Банките не отпускат кредити за закупуване на имот „на зелено“. А докато сградата достигне етап „груб строеж“, на който банката е склонна да финансира, клиентът трябва да разполага с лични средства, за да покрие изискуемите вноски от инвеститора и често те са 50% от цената на имота. Затова голяма част от хората, които се включват „на зелено“ всъщност разчитат повече на своето самоучастие и възможността да изплащат разсрочено цената.

     

    Какъв процент от сделките с имоти в столицата е с инвестиционна цел?

    Не смятам, че някой може да даде такава точна статистика за целия столичен пазар. Личните ми наблюдения показват, че през последните 4-5 години с инвестиционна цел, т.е. с цел получаване на регулярна доходност инвестират около 25-30% от купувачите. Не всички купувачи, които не ползват закупените от тях имоти търсят доходност. Има такива, които разглеждат имота като инвестиционен инструмент, за да увеличат стойността на парите си или да ги съхранят във времето.

     

    Наемите в столицата също не спират да поскъпнат. Има ли възможност пазарът да се успокои идните години и от какво зависи това?

    Наемният пазар в столицата се насити и от към цени и от към предлагане. Не очакваме ръст на наемите, а по-скоро балансиране спрямо продажните цени. Наемният пазар има други проблеми и те са свързани с хаоса в предлагането на подобни имоти и навлизането на нерегламентирани търговци. Колкото и странно да звучи този хаос оказва влияние на наемните цени и то не в правилната посока на развитие на пазара. Стабилният и добре управляван наемен пазар държи добре и инвестиционния имотен пазар. Тук трябва да добавим и доверието, и сигурността. Темата е много обширна и тя също е част от жилищната стратегия, която ще обсъждаме на форума.

     

    Говори се за балон на имотния пазар. Какви са вашите прогнози за 2019 г.?

    Балонът плаши спекулантите, кредиторите, строителните предприемачи, тези които бързат да продават, за да вземат висока цена, плаши хората, чийто бизнеси са свързани с операции с недвижими имоти. Балонът няма да изплаши онези, които инвестират в дългосрочен план, нито онези, които продават, за да купят друг имот, нито тези, които чакат да „гръмне балона“, за да купуват на по-ниски цени. Т.е. този процес има за едни предимства, за други недостатъци. Важно е всеки да знае ясно какви цели има, когато иска да инвестира в недвижими имоти.

    Имотният балон в България надут през първото десетилетие на двадесет и първи век се влияеше от съвсем различни фактори от тези, които движат в момента пазара нагоре . Кривата на растежа на цените беше стръмна и почти симетрично се обърна надолу. И въпреки всичко, ако сравним този процес как е преминал в България и как в други европейски държави, бих казала, че ние успяхме да опазим пазара си от много по-голям крах.

    Факторите, които влияят през настоящия възход на пазара са свързани с по-трайни и дългосрочни процеси в страната, благоприятни лихвени проценти, европейско финансиране, засилване на икономиката и това, което наблюдавахме е 3,5-4  годишен период на наваксване на цените от предходния възход и едва 1- 1,5 години покачване над тези нива. Много по-плавна крива, движеща пазара нагоре.

    Факторите, които от тук нататък ще оказват влияние на пазара ни ще бъдат свързани с много други глобални процеси, технологични промени, политическо влияние, блокчейн, финансово реструктуриране и те ще засегнат не просто България, а и много други места по света и там където нас най-много ни интересува - в Европа. Затова прогнозите ми за 2019г. са година на на нови пазарни трансформации и процеси, които за едни населени места ще бъдат благоприятни, но за други не. Не трябва да ни изненадва бъдеще, в което няма да можем да слагаме под един знаменател средностатистически цялата държава, защото различията между градовете ще бъдат трудно сравними. Имаме честта да сме част от исторически промени в човешката история и трябва да се адаптираме към нея. Не балонът е опасният, а до колко сме готови да срещнем предизвикателствата на времето, които са свързани с нашата активна позиция да влияем на процесите вътре в страната.

    Източник: 
    в. Труд

    Други новини

    Предстоящи събития

    Новини

    Остарялата база отново проблем за логистичните площи

    17 July, 2019
    Пазарът на логистични площи е съсредоточен основно в София

    Използването на дигитален маркетинг изостава на имотния пазар у нас

    10 July, 2019
    Единственият начин човек да се възползва от дигиталния маркетинг ефективно е да създава съдържание

    55% от българите без собствено жилище планират покупка на дом

    9 July, 2019
    От тях близо половината посочват жилищния кредит като основно средство за финансирането му

    Декларирането на придобити имоти продължава да се прави от новите собственици

    8 July, 2019
    От 2019 г. собствениците не би трябвало да декларират придобито имущество пред данъчните

    Тенденциите в градоустройството и бизнеса с имоти в Стара Загора

    4 July, 2019
    В срещата взеха участие арх. Николай Василев и арх. Иван Иванов и нотарус Маргарита Илиева

    Правосъдното министерство подготвя рестарт на Имотния регистър

    27 June, 2019
    Предвижда се всеки обект да получи идентификатор - уникален номер, под който ще съществува

    С колко поскъпнаха у нас жилищата през последните години?

    21 June, 2019
    Докладът на Евростат посочва още, че България се нарежда на второ място сред страните, в които разходите за жи

    Варна е с най-голям ръст на обема на имотни сделки за първото тримесечие на 2019 г.

    20 June, 2019
    Коментар от форума "Икономика, инфраструктура и инвестиции"

    Цените на жилищата в България са нараснали със 17,15% между 2010 и 2018 г.

    20 June, 2019
    Собствениците на жилища у нас са намалели с 4% между 2010 и 2017 г., сочат данни на Евростат

    Отчайваща е разликата между Варна и София по отношение на бизнеса

    20 June, 2019
    Поне 20 процента е отливът на туристи в Златни пясъци

    Над 80% от старите сгради в България не са защитени от мълнии

    19 June, 2019
    От 2010 година всяка новопостроена сграда трябва да е с такава система

    Много хора инвестират в имот без идея какво ще правят с него

    17 June, 2019
    Ако започнем да узаконяваме гетата, то тогава трябва да направим същото с цялото незаконно строителство

    За първите три месеца на 2019-а: Бургас и Варна с ръст на сделките с имоти

    17 June, 2019
    Първото тримесечие на 2019 г е било слабо откъм брой на сделките, само в Бургас и Варна трендът е нагоре

    Вписването в имотния регистър – по идентификатор на имота

    13 June, 2019
    Системата за вписване на имотите трябва да премине от „персонална“ към „поимотна“

    Вероятно и тази година пазарът на недвижими имоти ще се развива благоприятно

    13 June, 2019
    През първото тримесечие на годината има лек скок в цените на жилищата в България – около 5-6%

    Добромир Ганев: Отстояването на Етичния кодекс е отговорност на всеки от нас

    4 June, 2019
    Мнението на всеки един професионалист е от изключително значение

    Силна институционална подкрепа на Общото годишно отчетно събрание на НСНИ

    3 June, 2019
    От представители на държавните институции, партньорски браншови и професионални организации и ВУЗ-ове

    "Без опразване": Как се купуваше апартамент преди 60 години

    23 May, 2019
    Днес може би само по-възрастните помнят как е било възможно да си купиш жилище "без опразване"

    Нова услуга - автоматизирано известяване от Имотен регистър на посочен e-mail

    20 May, 2019
    При вписвания, отбелязвания и заличавания в книгите за вписване, отказите и определенията

    Добромир Ганев: MLS ще изсветли имотния пазар

    17 May, 2019
    Неправилно е потребителите да искат да работят с множество брокери и да очакват високо качество на услугите

    Европейски избори 2019: Манфест на CEPI

    7 May, 2019
    За какво призовава Европейската асоциация на професионалистите по недвижими имоти CEPI

    Над 260 предложения за по-ефективно управление на етажната собственост

    2 May, 2019
    Планирано е проектът на ЗИД на ЗУЕС да бъде публикуван за обществено обсъждане през септември

    CEPI се среща с EK, за да обсъдят мерките срещу изпирането на пари

    31 May, 2019
    Докладът на ЕК ще предостави общи насоки за държавите-членки на ЕС и ще бъде публикуван през втората половина

    Покана за Общо годишно отчетно събрание на НСНИ 2019

    30 April, 2019
    ОС ще се състои на 31 май 2019 г, на адрес: гр София, ул "Кракра"11, зала 1, САБ

    Добромир Ганев: Моментът е чудесен за спокойно купуване на имот

    28 April, 2019
    При стабилен пазар всеки има възможност спокойно да реши за покупка или продажба на имот

    НСНИ и Ларис МЛС представиха своя съвместен проект за единна мултилистинг система

    27 April, 2019
    Презентации на Laris MLS ще бъдат направени и в Пловдив, Бургас и Варна през месец май

    Историята на лудостта по холандските лалета - първият пример за икономически балон

    22 April, 2019
    Цветята, които струват повече от къща и предизвикват заговори и опити за убийство

    Ганев: Пазарът на офисни площи във Варна и Бургас е слаб

    18 April, 2019
    За разлика от Пловдив и София, Варна и Бургас нямат множество европейски транспортни коридори

    НСНИ в работна група по промените в ЗУЕС 2019г.

    17 April, 2019
    Професионалистите се обединяват и около идеята за създаване на професионални регистри за фирмите

    Сделките с имоти на симулативни цени намаляват

    15 April, 2019
    Александър Бочев, зам.-председател на УС на НСНИ и Димитър Танев, бивш председател на Нотариалната камара

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  02/988 68 90
    •  0700 10 805
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата