• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Ирена Перфанова: Най-скъпи са малките софийски апартаменти

    Дата: 
    08.11.2018
    Категория: 
    Имотен пазар

    Г-жо Перфанова, какво става на пазара на жилища в страната?

    В края на 2018г. пазарът в страната е доста по-спокоен, отколкото отчетохме за същия период през миналата година. Отбелязваме и известен спад на броя на сделките и забавяне на ръста на цените. На наемния пазар се забелязва продължително задържане на оферти и голямо предлагане. Новото строителство в големите градове продължава да се търси и продава успешно в незавършен етап, но вече е въпрос на цена, за да се реализират по-бързи сделки. Пренасищането с ново строителство в един квартал оказва влияние на цените на предлагане и създава конкуренция между предприемачите и ако преди само предупреждавахме, че ще се стигне до подобна ситуация, то това вече е факт. Съотношението цена-качество-гъвкава схема на плащане ще определят оттук нататък конкуренцията между тези имоти.

     

    Има ли ръст на сделките, предвид ниските лихви по ипотечните заеми и какво се очаква да се случи до края на годината?

    Нивата на лихвените проценти по кредитите са ниски, имайки предвид историята им за страната и не достатъчно ниски, ако направим сравнение с други европейски държави. За съжаление клиентите често извън ипотечния кредит взимат и потребителски кредит, което дава 100% кредитиране на сделка, а по някога и повече. А банките в момента допускат тази процедура. През месец юли тази година излезе статистика на НСИ, която показа най-висок процент на инфлация в страната за последните пет години. Седи сериозно въпросът дали кредитоискателите ще могат да си позволяват в бъдеще да изплащат два кредита – един ипотечен и един потребителски с по-висок лихвен процент!

     

    Какво да очакваме по-нататък?

    Периодът, в който на европейско ниво лихвените проценти ще тръгнат нагоре наближава и банките трябва да са подготвени за контролиране на сумите, които да отпускат за ипотечен кредит. За тях отпускането на кредит е инвестиционен процес и те освен, че оценяват моментната цена на един имот, оценяват и риска на тази инвестиция и от гледна точна на кредитоискател, и от гледна точка на пазар. Прогнозите за покачване на лихвените проценти в средата на 2019г. е част от този риск анализ и той няма как да не повлияе на имотния пазар и на бъдещото кредитиране. Важно е процесите да са плавни без рязък скок в една или друга посока, за да не обърнат критично пазара. В този аспект независимо, че БНБ отчете през месец август 9,6% годишен ръст на размера на отпуснатите кредити за закупуване на жилищни имоти, това все пак не оказва влияние на пазара такова, че да има ръст на броя на сделките. Това е сериозен индикатор за намеренията на дребния инвеститор.  Купувачите не купуват на всяка цена, а на цената която могат да си позволят или да им бъде финансирана и са склонни да я плащат за имоти, които отговарят на техните критерии.

     

    Има ли накъде още да поскъпват жилищата в София?

    Цените в София са достигнали нива, които през последните месеци на годината се задържат сравнително стабилни. Забелязва се и лек спад на броя на сделките, както и увеличаване на процента, с който се водят преговори между офертна и продажна цена. Все още обаче по-маломерните апартаменти представляват интерес за много купувачи и при тях преговорите за сваляне от офертната цена са минимални. Същите поддържат и по-високи нива за цена на кв.м.

    Опасно е да говорим за поскъпване на цените в столицата, като се има предвид големият им ръст през последните години. В момента е важно да се търсят инструменти за контролиране на нивата, за да намерим баланс за пазара. Не е в ничий интерес манипулирането му с информация, която работи в полза на частни интереси. За да бъде стабилен пазарът, за да не се обърне рязко надолу трябва да се създават политики, които да контролират неговия ръст – изключително сложен процес, изискващ много регулативни мерки и стабилна икономика в дългосрочен аспект. Българският пазар е малък и е концентриран основно в няколко града и най-силно в София. Когато говорим за политики, регулация, цени трябва да отчитаме и демографския фактор, който оказва влияние на търсенето. При растящ поток на миграция към столицата логично и нуждата от жилища да расте и това да оказва влияние на темпото и посоката на движение на цените. Но трябва да се замислим какво ще се случи в районите, които се обезлюдяват и какви политики трябва да се предприемат, за да не се окаже че строим град-държава.

     

    С бранша на 15 и 16 ноември в НДК ще обсъдите Националната жилищна стратегия. Кои предложения до момента са най-приложими и реалистични?

    Най-важното, което бих искала да отбележа преди форума е, че ще отчетем какви са световните тенденции и къде се намираме ние в тях. Ще погледнем пазара през погледа на международните експерти, ще споделим опита на други държави – и добрия, и лошия. Ще се запознаем с примери и политики приложени от други правителства и общини, насоките на ООН за национални жилищни стратегии, за да може да създадем наистина полезна жилищна стратегия за България. Националната жилищна стратегия е документ, който засяга всеки един българин, всяко лице живеещо и инвестиращо в България, всички бизнеси свързани с недвижими имоти, всяка една община. Затова едно подобно обединение на браншови организации, министерства и ООН, каквото е този форум преди финализиране на стратегически документи е деклариране и на бизнеса и на държавата, че не ни е безразлично как планираме бъдещето си. Този форум е много сериозен пример за публично-частното партниране и изпълнение на Sustainable Development Goal 17 на ООН.

    Националната жилищна стратегия е рамков документ, това не е закон. Но на базата на него ще се планират следващи стъпки, програми, законови промени. Затова е важно да бъде максимално прецизиран. Трудно е да формулираме кое е най-приложимо или реалистично, защото целта на стратегията е нещата да се случват, т.е. всички те да бъдат приложими и реалистични. За да се случват процесите от една страна трябва да има норми и контрол на тяхното спазване, от друга страна хората трябва да бъдат стимулирани да прилагат промените и да осъзнават ползите от тях, от трета страна седи и финансовият въпрос за изпълнение на мерки.
    Иска ми се да огранича отговора до тук и да дадем възможност на форума да отговори на множеството възникващи въпроси, защото неговият диалог е изключително важен за много  бъдещи действия и сътрудничеството между държавата, бизнеса и гражданските инициативи за една по-добра България, в която всички искаме да живеем.

     

    Успяват ли строителните предприемачи да запълнят липсите на пазара?

    Преди да кажем дали успяват строителните предприемачи да изпълнят липсите на пазара трябва да знаем колко са те. Коя е статистиката, която дава ясна индикация от колко имаме нужда и колко ни липсва? Кога е направена тази статистика? От момента, когато е направена до сега дали се е променила демографската среда? Как се е променила бизнес средата? Как отчитаме бъдещите очаквани процеси за развитие на населените места? Какво планираме да се случва във всеки един град, община?

    Няма еднозначен отговор на този въпрос преди да получим отговор на горните.

    Но можем едно да кажем със сигурност, за което ще говорим и на форума – не сме покрили липсата на социални жилища, за изграждането на които тепърва ще се създават нови политики в страната. И към които политики включително и строителите на най-луксозните сгради имат отношение. Предстои дори ясно формулиране на това понятие „социално жилище“ и как новите политики ще стимулират хората да работят, за да се възползват от социални привилегии.

     

    Какъв имот търси днешният купувач? Все пак се купуват и апартаменти в панелки. Но какво ще се случи с тях като изтече експлоатационният им срок? Тези сделки добри ли са?

    Жилищата в тухлени сгради са предпочитани пред всички останали. Но когато парите за тях не стигат или предлагането им не отговаря на изискванията на клиента, той е склонен да закупи и панелен апартамент. Профилът на този купувач е или търсещ имот от битова необходимост или със спекулативна цел. Рядко панелите се търсят с друга инвестиционна цел. В днешно време технологиите и материалите дават възможност да удължаваме експлоатационния срок на сградите, когато техническото им овехтяване не е сериозно. Но е въпрос на организация на етажната собственост да поддържа сградата в добро състояние. Това също е една от темите, които ще засегнем на форума. Добрата поддръжка на сградата е важна както за съхраняване на направената инвестиция, така и за сигурността и здравето на хората живеещи в нея. Покупката на панелен апартамент е по-трудно ликвидна инвестиция, имайки предвид тромавия процес в страната по саниране на сгради.

     

    Колко процента от сделките се сключват на зелено? Има ли промяна в нагласата на купувачите?

    Предишните години за сгради разположени на добри места се отчиташе висок процент на сделките на зелено, дори над 60%. Но този процент е доста по-нисък в момента. Нормално е да говорим за до 20%. Той зависи както от мястото на проекта, така и от историята на неговия инвеститор. Доверието към инвеститора, за да се включиш на такъв етап на строителство трябва да е много високо, защото инвестицията „на зелено“ крие и известни рискове.

    Ако клиентът има няколко алтернативи в различен етап на строителство, той ще избере тази, която е най-приложима към неговата схема на финансиране. Банките не отпускат кредити за закупуване на имот „на зелено“. А докато сградата достигне етап „груб строеж“, на който банката е склонна да финансира, клиентът трябва да разполага с лични средства, за да покрие изискуемите вноски от инвеститора и често те са 50% от цената на имота. Затова голяма част от хората, които се включват „на зелено“ всъщност разчитат повече на своето самоучастие и възможността да изплащат разсрочено цената.

     

    Какъв процент от сделките с имоти в столицата е с инвестиционна цел?

    Не смятам, че някой може да даде такава точна статистика за целия столичен пазар. Личните ми наблюдения показват, че през последните 4-5 години с инвестиционна цел, т.е. с цел получаване на регулярна доходност инвестират около 25-30% от купувачите. Не всички купувачи, които не ползват закупените от тях имоти търсят доходност. Има такива, които разглеждат имота като инвестиционен инструмент, за да увеличат стойността на парите си или да ги съхранят във времето.

     

    Наемите в столицата също не спират да поскъпнат. Има ли възможност пазарът да се успокои идните години и от какво зависи това?

    Наемният пазар в столицата се насити и от към цени и от към предлагане. Не очакваме ръст на наемите, а по-скоро балансиране спрямо продажните цени. Наемният пазар има други проблеми и те са свързани с хаоса в предлагането на подобни имоти и навлизането на нерегламентирани търговци. Колкото и странно да звучи този хаос оказва влияние на наемните цени и то не в правилната посока на развитие на пазара. Стабилният и добре управляван наемен пазар държи добре и инвестиционния имотен пазар. Тук трябва да добавим и доверието, и сигурността. Темата е много обширна и тя също е част от жилищната стратегия, която ще обсъждаме на форума.

     

    Говори се за балон на имотния пазар. Какви са вашите прогнози за 2019 г.?

    Балонът плаши спекулантите, кредиторите, строителните предприемачи, тези които бързат да продават, за да вземат висока цена, плаши хората, чийто бизнеси са свързани с операции с недвижими имоти. Балонът няма да изплаши онези, които инвестират в дългосрочен план, нито онези, които продават, за да купят друг имот, нито тези, които чакат да „гръмне балона“, за да купуват на по-ниски цени. Т.е. този процес има за едни предимства, за други недостатъци. Важно е всеки да знае ясно какви цели има, когато иска да инвестира в недвижими имоти.

    Имотният балон в България надут през първото десетилетие на двадесет и първи век се влияеше от съвсем различни фактори от тези, които движат в момента пазара нагоре . Кривата на растежа на цените беше стръмна и почти симетрично се обърна надолу. И въпреки всичко, ако сравним този процес как е преминал в България и как в други европейски държави, бих казала, че ние успяхме да опазим пазара си от много по-голям крах.

    Факторите, които влияят през настоящия възход на пазара са свързани с по-трайни и дългосрочни процеси в страната, благоприятни лихвени проценти, европейско финансиране, засилване на икономиката и това, което наблюдавахме е 3,5-4  годишен период на наваксване на цените от предходния възход и едва 1- 1,5 години покачване над тези нива. Много по-плавна крива, движеща пазара нагоре.

    Факторите, които от тук нататък ще оказват влияние на пазара ни ще бъдат свързани с много други глобални процеси, технологични промени, политическо влияние, блокчейн, финансово реструктуриране и те ще засегнат не просто България, а и много други места по света и там където нас най-много ни интересува - в Европа. Затова прогнозите ми за 2019г. са година на на нови пазарни трансформации и процеси, които за едни населени места ще бъдат благоприятни, но за други не. Не трябва да ни изненадва бъдеще, в което няма да можем да слагаме под един знаменател средностатистически цялата държава, защото различията между градовете ще бъдат трудно сравними. Имаме честта да сме част от исторически промени в човешката история и трябва да се адаптираме към нея. Не балонът е опасният, а до колко сме готови да срещнем предизвикателствата на времето, които са свързани с нашата активна позиция да влияем на процесите вътре в страната.

    Източник: 
    в. Труд

    Други новини

    Новини

    Покрай преброяването ще се направи регистър на всички жилища с техните координати

    20 March, 2019
    Това съобщи председателят на Националния статистически институт Сергей Цветарски

    „Чети етикета”: Как да спрат скандалите за таксите във входа?

    18 March, 2019
    Предвиждат се промени в Закона за етажната собственост, а граждани могат да дават своите предложения

    Репортаж на Нова ТВ за някои нелоялни практики в бранша

    18 March, 2019
    Добрата практика е подписването на посреднически договор, придружен от протокол за оглед

    Форум под патронажа на Президента на РБ събра правителството и бизнеса

    15 March, 2019
    НСНИ участва като представителна браншова организация на агенциите за недвижими имоти

    Промени в Закона за устройство на територията

    15 March, 2019
    Устройствените планове и разрешителните за строеж ще бъдат качени на единен портал

    Позиция на УС на НСНИ по два конкретни случая от практиката в бранша

    14 March, 2019
    Позиция на УС на НСНИ по решение № 15567 от 13.12.2018 г. и решение № 10570 от 16.08.2018г. на ВАС

    МРРБ смята да промени правилата за стопанисване на етажната собственост

    12 March, 2019
    Предлагат се глоби за неподдържани жилищни сгради и лицензирани домоуправители

    МРРБ ще изработи нови правила за по - качествена поддръжка на сградния фонд

    12 March, 2019
    Предложенията ще са част от измененията и допълненията в ЗУЕС, по които стартира обществен дебат

    Управителният съвет на НСНИ ще обсъжда решенията на ВАС за нелоялните брокерски практики

    8 March, 2019
    Интересите на упражняващите професията "брокер" биват защитавани успоредно с тези на потребителите в

    Koдeĸc нa ycтpoйcтвeнoтo плaниpaнe и cтpoитeлcтвoтo пpeдлaгaт ĸaмapитe

    8 March, 2019
    Изгoтвeн e пpoeĸт нa пpoмянa нa Hapeдбa 4 зa oбxвaтa и cъдъpжaниeтo нa инвecтициoннитe пpoeĸти

    Обсъждане на ново законодателство в строителството

    8 March, 2019
    Това съобщи заместник–министърът на регионалното развитие и благоустройството инж. Валентин Йовев

    ВАС потвърди решение на КЗП за забрана на някои практики на агенции за недвижими имоти

    7 March, 2019
    Това съобщи председателят на Комисията за защита на потребителите Димитър Маргаритов по „Дарик” радио

    Имаме собствени жилища, но живеем на тясно

    2 March, 2019
    В българските градове процентът на пренаселени жилища е много по-висок от средния за държавите от ЕС

    Очаква се стабилност на пазара на недвижими имоти през 2019 г.

    1 March, 2019
    Забавянето на ръста на цените и броя на сделките през миналата година ще продължи и през настоящата

    Ще могат да се ползват електронни скици на имотите в администрацията и пред съда

    28 Февруари, 2019
    Министерският съвет одобри промени в Закона за кадастъра и имотния регистър

    Геодезистите ще могат да издават скици

    27 Февруари, 2019
    Пред администрацията и съда ще може да се представя електронна скица на имота

    Арх. Любомир Георгиев: Инфраструктурата е на ръба, дори е крайно недостатъчна

    26 Февруари, 2019
    София расте, но не старее. Докъде обаче е възможно да се разпрострат границите на столицата ни

    България и Северна Македония вече са с единна нивелачна мрежа

    22 Февруари, 2019
    Съвместен проект на агенциите по кадастър на Република България и Република Северна Македония

    Нова услуга за потребителите с фирмени профили в Imoti.net

    7 Февруари, 2019
    Брокерите вече могат да отбелязват в обявата си, ако предлагат имот С ЕКСКЛУЗИВЕН ДОГОВОР.

    Добромир Ганев: Рискът при покупката на имот на зелено

    28 Януари, 2019
    Купувачите трябва да бъдат особено внимателни, особено към компанията-инвеститор

    Добромир Ганев за новото строителство във Варна през 2018 година

    28 Януари, 2019
    63% е ръстът на започнатото ново строителство във Варна през деветмесечието на 2018 година

    Добромир Ганев за борбата с лошите практики в бизнеса с имоти

    16 Януари, 2019
    Потребителите могат да помогнат за изчистването на някои не съвсем лоялни играчи

    Разширено събрание на агенциите за недвижими имоти в Стара Загора

    11 Януари, 2019
    45 участника откликнаха на поканата на новоизбраното ръководство на РС-Стара Загора на НСНИ

    Ще продължи ли поскъпването на имотите?

    9 Януари, 2019
    Вижте прогнозите на мениджъри от различни компании в бизнеса с недвижими имоти

    Новите данъци за недвижими имоти

    4 Януари, 2019
    Засегнати са собствениците на вили и къщи в провинцията, които имат и други жилища

    НСНИ на прага на 2019 г. - бюлетин

    2 Януари, 2019
    2018г беше интензивна и пълна с инициативи, положителните резултати от които предстои да се увеличават

    Новият квартал на София ще бъде дом на 12 000 души

    20 Декември, 2018
    Toй щe ce нaмиpa в бившaтa нayчнo-пpoизвoдcтвeнa зoнa "Xлaдилниĸa" в paйoнa cpeщy мoл "Πapaдaйc

    "Сграда на годината" отличи най-добрите проекти за 2018 г.

    18 Декември, 2018
    Haгpaдитe в Haциoнaлeн ĸoнĸypc „Cгpaдa нa гoдинaтa 2018“ oт пoвeчe oт 60 yчacтвaщи пpoeĸтa в 16 ĸaтeгopии

    През 2019 г. ще започне работата по нов Закон за кадастъра

    17 Декември, 2018
    Документите ще се изработват автоматично от информационната система

    Брокери на недвижими имоти в Бургас с голям жест към сираци

    17 Декември, 2018
    РС на НСНИ събра 1060 лв. за повишаване успеха на деца без родители по проект "Шестица-жълтица"

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  02/988 68 90
    •  0700 10 805
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата