• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Интервю на Добромир Ганев, председател на УС на НСНИ, пред в.Труд

    Дата: 
    30.12.2020
    Категория: 
    Имотен пазар

    - Г-н Ганев, как COVID-19 промени пазара на недвижими имоти в големите градове?
    - COVID-19 бе мощен катализатор на значими промени на пазара на имоти в света, Европа и България. 2019 година бе стабилна за пазара в страната, но и с някои признаци за забавяне на ръстовете от периода 2015-2018 г. Първото тримесечие на 2020 г. потвърди тази тенденция и още в онзи момент статистиката ясно показа забавяне при обема от сключени сделки за страната с -6%, за София, За Пловдив с -10%, за Бургас с -9%. Второто тримесечие на 2020 г. вероятно е най-слабото, което регистрирахме за пазара на имоти изобщо за последните 15-20 години. Наложените ограничителни мерки се отразиха на целия процес на покупко-продажбa на имот. Огледи почти нямаше, търсенето от купувачите и предлагането на имоти от собствениците се отлагаше по обективни причини. Тази обстановка се отрази и на сделките със спадове за различните градове достигащи до -40%, а като цяло за страната -28%. През третото тримесечие на 2020 г. картината на пазара коренно се промени. Данните показаха неочаквано добри резултати за някои наблюдатели на пазара на жилищни имоти. Обемите от сделки се покачиха в повечето от големите градове в страната, дори спрямо 2019 г. А спрямо предходното второ тримесечие ръстът бе изключително висок. Развитието на пазара в този момент ясно потвърди факта, че придобиването на имот е много сериозно обмислен акт за всяко семейство или компания, дори в толкова усложнена здравна и икономическа обстановка. Такова решение може да се отложи, но рядко се отхвърля изобщо. Ръстът през месеците юли-септември 2020 г. според мен се дължеше на отложените покупки от онзи тежък период март-май 2020, на благоприятната лихвена политика на банките и разумните критерии за ипотечно кредитиране, както и на подобрените основни макропоказатели - спад на безработицата, продължаващ ръст на доходите и др. Четвъртото тримесечие обичайно е най-силното през годината, но усложнената здравна обстановка след средата на октомври и увеличението на заболелите лица вероятно ще се отрази негативно на пазара за периода.

    - Промени ли се профилът на купувача?
    - Профилите на купувачите, които бяха активни и през 2020 г., са много и не са се променили през този период. Промениха се обаче някои от техните нагласи при намерението им да придобият жилищен имот. Промени се и степента на важност за купувачите на някои от характеристиките на имота. Доскоро неглижирани и подценявани, откритите пространства на апартаментите - балкони, тераси и лоджии, станаха почти задължителни при търсенето на клиентите. Не просто наличието им, а дали техните площи са достатъчно функционални и просторни, за да могат членовете на семействата да прекарват достатъчно време там. Купувачите оценяват високо и имоти, които дават възможност за гъвкавост на вътрешните пространства. Те искат с не твърде голяма инвестиция да могат да преграждат помещения, така че членовете на семейството да работят и учат едновременно от дистанция, без да си пречат. Вероятно тази тенденция ще се развие през следващите години. Предизвикателство пред архитектите е да проектират имоти, които могат гъвкаво да се разделят, така че с малка квадратура да има максимално много отделни помещения. Вследствие на здравната криза купувачите държат много и на здравословната среда.

    - Банките отчитат ръст на ипотечните кредити, а лихвите са рекордно ниски. Това повлия ли на пазара? И какъв е процентът на самоучастието в сделка?
    - Разбира се! Може би най-значимият катализатор на пазара на имоти не само през тази трудна 2020 г., а за последните 5-6 години, е именно благоприятната банкова политика при ипотечното кредитиране и ниските лихви по този вид продукти. В този период от време българската икономика се радваше на постоянно подобряващи се макропоказатели. COVID-19 повлия на пазара на ипотечно кредитиране с промяната при изискванията за самоучастие на кредитираните лица. Банките започнаха по-стриктно да следят дали се спазва процентът на самоучастие и станаха по-внимателни, когато финансират покупката на инвестиционен имот. Бяха по-консервативни и при кредитиране на хора от засегнати от пандемията браншове и професии, например транспорт и туризъм.

    - Нека поговорим за София, пазарът там е най-големият в цяла България. Какъв е ръстът на продажбите? Имаше ли сделки през пролетта, навакса ли пазарът през лятото?
    - Да, пазарът в София е най-значимият като дял в общия обем за страната. Почти 15% от всички сделки за година в страната се случват в София. Въпреки добрия пазар през третото тримесечие, данните за деветмесечието показват, че 2020 г. е най-слабата за пазара в София от 2016 г. насам. Спадът на обема от сделки е -8%. Обемът на започнато ново строителство значително изостава спрямо предходните години -28% спрямо 2019 г. и -16% спрямо 2018 г. Интересен факт е, че спадът на сделките в София за този период е по-висок отколкото в Пловдив, Варна и Стара Загора. От големите градове само Бургас и Русе се представят по-слабо от столицата.

    - Наблюдавате ли миграция към селата вследствие от COVID-19?
    - Не, не мисля, че има трайна миграция. Наблюдаваме значително увеличен интерес към придобиване на имот в селищни системи около големите градове в страната. Но по-скоро интерес към допълнителен имот към основен градски, който да се ползва при подобни кризи и през уикендите от семействата. Тенденцията за придобиване на крайградски имот, катализирана от пандемията, вероятно ще се задържи и през следващите години. Тя в никакъв случай не е масова, но хората се замислиха за подобна възможност и намират доста основания да направят такава стъпка. Около големите градове има села, които предоставят добри възможности от гледна точка на транспорт, близост до големия град, инфраструктура за обезпечаване на нормален социален живот. Те привличат и най-голям интерес от страна на купувачите.

     
    - Инвестицията в имот е убежище за българина. Подкрепяте ли това твърдение?

    - О, да. Само бих разширил определението: инвестицията в жилищен имот е убежище за спестяванията на българина и възможност за реализиране на допълнителен доход. Жилищният имот е най-познатият „инструмент“ от инвестиционна гледна точка. Това е неоспорим факт. Единият недостатък е, че той изисква значителен обем средства, вторият, че при непрофесионален подход може да е трудно ликвидна инвестиция.

    - Какъв е процентът на сделките с цел инвестиция и какви жилища се търсят в тази насока?
    - През тази 2020 година, но и през предходната, значително намаля доходността от инвестиции в имоти. Това се дължи от една страна на повишаване на продажните цени, а от друга и на значителното намаление на наемните цени. По тези причини регистрирахме чувствително намалено търсене на имоти с единствена цел инвестиция.

    - Успя ли пазарът да се саморегулира и изчисти от нелоялни брокери?
    - Не, не успя. Развитието на пазара в тази посока за последните 20 години показа, че браншът не може да се саморегулира. Саморегулацията предполага наличие на еднаквост при прилагането на субективни понятия като професионална етиката и морал. Знанията, уменията и компетенциите на брокерите също са на много различни нива. Нещо, което създава изключителни проблеми за потребителите. Очакванията им са, че в бранша има регулация и към всички участници има определени минимални изисквания за упражняване на тази професия, но това не е факт.

    - А как да избегнем нелоялни брокери?
    - Ние в сдружението издадохме наръчник „Как да изберем брокер“. Много подробно сме дали насоки за критериите и методите за избор на професионален брокер. Може би най-добрия подход е този, който използваме при избор на личен лекар, адвокат или дентален специалист. С препоръки от близки, приятели, роднини и познати. Освен него има и друг, чрез лични срещи с няколко компании по време на които да зададете достатъчно въпроси, а след отговорите да се насочите към своя информиран и осъзнат избор на партньор в този толкова сложен процес на покупка или продажба на имот. Най-добрата практика в развитите пазари е да имате свой доверен брокер. Най-високото ниво на доверие между клиент и брокер пък е предоставянето на ексклузивни права за продажба или покупка на имота. Съветът ни е гражданите да не избират просто обява, зад която не знаят кой стои и какви са неговите цели, а осъзнато и информирано да изберат компания и брокер, които да ги представляват в процеса.

    - Да поговорим и за достъпността на жилищата. Колко заплати са ни нужни, за да си купим един квадрат от жилище? Съпоставете с друг европейски град?
    - Едно от най-големите несъвършенства на пазара на имоти в България е липсата на реална статистика за цените на имотите на база реално извършени сделки. Този факт не ни позволява да направим перфектни изчисления във формулата за достъпност на жилищата. По тази причина ще вземем предвид за база средните офертни стойности за продажба на жилища в София. Взимайки предвид и средната работна заплата за столицата с данни от септември 2020 г., за 10 години ще си купите жилище от 70 квадратни метра, във Варна ще си купите същата квадратура, но за 7 години, а в Пловдив за 6,3 години. В Стара Загора ще купите двустаен апартамент за 5 години, тъй като там съотношението между цените на имотите и заплатите е най-благоприятно. Ако сравним с Европа, в Прага същата квадратура се изплаща за 14 години, в Мюнхен за 12 години, а в Берлин за 8 години. В някои градове жилищата са по-достъпни не заради ниски цени, а защото ръстът на доходите изпреварва значимо ръста на цените на имотите.

    - Прогнозата ви за 2021 г.?
    - Следващата година няма да е лека за икономиката, а вниманието ще бъде насочено към процедурите по ваксинация и дали ще станем свидетели на масово ваксиниране, което да намали риска от нови локдауни и да се отрази позитивно на европейската и българската икономики. Освен това през пролетта предстоят парламентарни избори, а изборите винаги създават известен риск за политическата и икономическа обстановка. Трябва да видим каква коалиция ще поеме управлението, какви политики ще бъдат възприети, доколко адекватни ще са те. Говори се и за възможност за увеличаване на данъците, ако това стане факт след изборите, отражение ще има и на имотния пазар. Винаги от значение за пазара на имоти е и банковото финансиране - доколко консервативни ще са банките и доколко ще капитализират бъдещия си риск в размера на лихвите.

    Добромир Ганев е професионалист с многогодишен управленски опит в индустрията и пазара на недвижими имоти. Роден е в Бургас на 17 март 1972 г. Придобива магистърска степен по “Икономика на индустрията” във Варненския университет. Редовен докторант към Икономически университет- Варна, професионално направление Икономика- строителство и недвижима собственост. Специализира Международна търговия и бизнес развитие към Института за специализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA. Придобива CIPS сертификат на National Association of REALTORS-USA за международен специалист в сферата на недвижимите имоти и SRS сертификат на Real Estate Business Institute за представителство на интересите на продавачи на имоти. В момента Ганев е председател на УС на Национално сдружение недвижими имоти.

    Източник: 
    в. Труд

    Други новини

    Новини

    Петко Петков, "Алба Имоти": Индустрията определя имотния пазар в Стара Загора

    15 April, 2021
    Блиц-интервю с Петко Петков, "Алба имоти", Стара Загора

    Компаниите продават свои имоти с най-бърз темп в историята

    14 April, 2021
    Фирми от Европа, Близкия изток и Африка са продали корпоративни имоти на стойност 27 млрд. евро през 2020 г.

    Карибите – предпочитано място за инвестиции в недвижими имоти по време на пандемията

    12 April, 2021
    Карибите – предпочитано място за инвестиции в недвижими имоти по време на пандемията

    Жилищата в България са поскъпнали с над 30% от 2010 г. насам

    9 April, 2021
    Жилищата в България са поскъпнали с над 30% от 2010 г. насам

    Галина Максимова, "Софконсулт": Инвеститорите очакват инфлация

    8 April, 2021
    Блиц интервю с Галина Максимова, "Софконсулт"

    Ще промени ли 3D-принт технологията пазара на имоти?

    7 April, 2021
    В началото на тази година на пазара в САЩ се появи първата изцяло 3D принтирана къща с разрешение за обитаване

    Рим се превръща в "умен град"

    5 April, 2021
    Рим ще намали разходите и ще създаде по-добра среда за жителите си

    София се изкачи с 50 места в глобална класация за поскъпване на жилищата

    2 April, 2021
    Столицата заема 40-о място в индекса на Knight Frank за четвъртото тримесечие

    Павлина Тодорова, "Престиж-П": Българи в чужбина вдигат цените на имотите в Добрич

    29 March, 2021
    В района на областния град най-много сделки се извършват със земеделска земя

    Фалшиви обяви за имоти в интернет

    29 March, 2021
    Най-малко 20% са неистински или зарибяващи

    COVID-19 обърна търсенето на жилища у нас

    29 March, 2021
    Все по-желани стават апартаменти край парк и метро

    Цените на световните пазари на недвижими имоти отбелязват рекордни нива

    23 March, 2021
    Недвижимите имоти в международен план са поскъпнали средно с 5,6% през миналата година

    Особености на ипотечното кредитиране и жилищния пазар през 2021 г.

    18 March, 2021
    Средният ипотечен лихвен процент е спаднал до 2.6%

    Необвързаните жени подминаха необвързаните мъже в покупката на жилища

    15 March, 2021
    Дамите притежават с 44% повече имоти от силния пол в 50-те най-големи метрополиина САЩ

    Какви са цените на недвижими имоти в Занзибар?

    9 March, 2021
    Танзанийският остров се превърна в една от най-търсените дестинации за почивка през зимата

    Ходът на епидемията очертава 2 сценария пред пазара на жилища във високия сегмент

    5 March, 2021
    През изминалата година, въпреки трудностите и ограниченията заради пандемията, броят на сключените сделки през

    Технически паспорт на сграда ще струва между 100 и 500 лева на апартамент

    1 March, 2021
    До 2022 г. всяка жилищна сграда в страната трябва да има технически паспорт

    Как се развива пазарът на имоти в пандемията?

    25 Февруари, 2021
    Спадът в обема от сделки в големите градове е по-нисък от очакваното, но наемният пазар страда сериозно

    Още една мечта на бранша се сбъдна

    25 Февруари, 2021
    Министерски съвет официално обяви 30 октомври за професионален празник на брокерите и агентите на недвижими им

    Презастрояването погубва най-ценните активи на Пловдив

    23 Февруари, 2021
    Агенции рекламират 9-етажни билдинги като "малки сгради"

    Онлайн сделките за жилища набират скорост по време на пандемията

    22 Февруари, 2021
    Технологиите позволяват на купувачите да придобият нов дом, дори без да са го виждали на живо

    Масово разпродават хотели в Гърция, заради кризата

    18 Февруари, 2021
    Към днешна дата се оферират над 300 обекта, но броят им вероятно ще се удвои в края на лятото

    Бизнес имотите в София носят най-висока доходност в ЦИЕ

    16 Февруари, 2021
    Наемите на офиси и на първокласни площи в търговски центрове в столицата са най-ниските в региона

    Ръстът в строителството на жилища се забавя в края на 2020 г.

    9 Февруари, 2021
    НСИ отчита повече нови къщи, блокове и вили и по-голяма средна площ на жилищата

    Над 30% от жилищата в България са необитаеми

    2 Февруари, 2021
    Лошото състояние на жилищния фонд, липсата на подкрепа за придобиване на първи дом и енергийната бедност са ср

    Спад в събираемостта на наеми притиска собствениците на жилища в САЩ

    1 Февруари, 2021
    Първоначално многофамилните жилища бяха светъл лъч по време на COVID-19, но сега банките поставят повече креди

    Какви са били средните цени на 1 кв.м жилищна площ в Европа през 2020 г.?

    19 Януари, 2021
    Statista публикува резултатите от проучване за цените на недвижими имоти в Европа, които държат най-високи сто

    П. Илиев: През 2021 г. лихвите и достъпността на жилищните кредити ще се запазят

    14 Януари, 2021
    От септември пазарът се върна в нормалното си русло и затруднения да получават кредити имат само заетите в зат

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    Виж на картата