• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Има нова тенденция при бизнес сегмента на пазара на недвижими имоти

    Дата: 
    15.11.2017
    Категория: 
    Имотен пазар

    „Недвижимите имоти са нискорискови активи, които носят добра доходност. Поради това все повече капитали се насочват към сектора, като се инвестира във всякакви имоти по целия свят. Българският пазар е интересен за чуждите инвеститори, но и рисков. За да стане той по-привлекателен, страната трябва да има общи кампании за реклама на продукта със съседни държави.

    Ако България стане част от Еврозоната, също ще привлече сериозен интерес за вложения. Причината е, че еврото намалява рисковете, но това няма да е достатъчно. Защото в България липсва необходимата прозрачност – въпрос, който трябва да намери своето решение. Компаниите искат пазар със стриктен контрол върху планирането, прозрачност върху собствеността и, разбира се, никаква корупция.“ Това каза проф. Андрю Баум от Оксфордския университет по време на професионалната годишна среща на агентите и брокерите на недвижими имоти в България Inspire to Higher. Тя бе организирана от Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) под мотото „Брокерът на бъдещето от голямата игра до малкия инвеститор“. Проф. Баум бе ключов гост лектор, който разгледа бъдещето на недвижимите имоти, разказа за най-добрите световни практики, представи стратегии за инвестиране, финансиране и строителство на недвижими имоти.

    Форума откри председателят на НСНИ Ирена Перфанова. Тя подчерта, че покупателната способност в България, сравнявайки доходите на хората с цените на недвижимите имоти, се нарежда на едно от последните места в Европа. „Трябва да сме по-атрактивни за международните инвеститори. Те могат да повдигнат стандарта на живот в България“, заяви Перфанова.

    Според проф. Андрю Баум нашият имотен пазар все още не попада в основните вложения в Европа. „Проблемът идва не само от недостатъчната прозрачност, но и от малкия мащаб. Именно затова страната трябва да бъде рекламирана, например като дестинация за бизнес имоти като част от Югоизточна Европа“, подчерта той. По думите му вложенията в офис площи не са рискови, а логистичният сегмент ще става все по привлекателен за компаниите със свободни капитали. Проф. Баум коментира, че България има голям потенциал и трябва да се възползваме в максимална степен от него.

    Експертът от Оксфордския университет подчерта, че половината от големите частни фондове за инвестиции в бизнес имоти имат свободен ресурс от 23 трлн. евро и търсят къде да ги вложат. „Те насочват капиталите си основно в 25 страни от общо 200 в света, където има добра доходност и възвръщаемост. Инвестиционният пазар се концентрира основно в Европа, Северна Америка и Далечния изток“, подчерта той и посочи, че другите предпочитани дестинации са Близкият изток, Африка, Южна Америка, Австралия и неразвитите части на Азия. Прогнозата на проф. Андрю Баум е инвестициите в бизнес имоти да нарастват в Африка и Азия. В Европа също ще има растеж, но той ще с доста по-бавни темпове.

    „Има нова тенденция при бизнес сегмента – разширява се кръгът на видовете имоти, които се причисляват към него. Той включва вече жилища, студентски общежития, болници, затвори и др.

    В Австралия дори има фирма, специализирала се да купува и управлява затвори“, каза още той.

    Проф. Баум сподели още, че бъдещето на пазара на недвижими имоти е свързано с Брекзит.

    „Никак не съм доволен от Брекзит, той промени усещанията на бизнеса. Прогнозата не е добра. Възможно е заради Брекзит инвеститорите да оттеглят много капитали и бизнеси от Великобритания и да ги насочат към други държави от ЕС. На Обединеното кралство му предстои труден преход и ако иска да се справи, банките трябва да задържат лихвените проценти ниски“, посочи проф. Андрю Баум. По думите му следствието за България ще е положително. Възможно е част от капиталите, които се изтеглят от Великобритания, да започнат да идват в България.

    Доц. д-р. Маньо Моравенов се съгласи с в проф. Баум, че бизнесът вече започва да реагира на Брекзит заради несигурността, която създава. „Малките частни компании вече се обръщат към България. В последните две години има съществен ръст на сделките с големи търговски имоти. Но не бива да забравяме, че фирмите ще идват от един развит и балансиран пазар.

    Инвеститорите ще търсят алтернатива. За съжаление България все още не може да привлича институционални капитали. Този тип инвеститори се интересуват от мащаб, ликвидност, стандарти и прозрачност. Последните три липсват у нас“, заяви той.

    Пазарът на недвижими имоти у нас

    „В момента секторът на недвижимите имоти в страната се движи в голяма степен от политиките на банките, които свалят лихвените проценти по депозитите. Те вече клонят към 0%. Хората намериха основателна причина да извадят парите от банките и да започнат да ги инвестират в недвижимости“, коментира Ирена Перфанова.

    По данни на БНБ депозитите на гражданите в момента възлизат на 47 млрд. лв. Експертите очакват част от тези пари да бъдат вложени в недвижими имоти. Потребителите със спестявания не държат да придобият имот на всяка цена, категорични са специалистите. По наблюденията им тези купувачи са много взискателни, държат на качеството и преценяват внимателно рисковете, свързани с управлението на недвижимостите.

    „Европейската централна банка ще повиши лихвените си проценти в обозримо бъдеще, вероятно в края на 2018 г. или през 2019 г., което неименуемо ще повлияе на ипотечното кредитиране и на пазара на недвижими имоти”, коментира пазарният анализатор Владимир Сиркаров. Той допълни, че всъщност това не би трябвало да се отрази драстично на пазара у нас. „Не очаквам да има сериозни промени в лихвената политика – и при кредитирането, и при депозитите. Едва ли през 2018 г. лихвите при спестовните сметки ще са различни от 0%“, прогнозира още Сиркаров.

    Той се обоснова с факта, че през последните 15 години цената на финансирането на недвижимите имоти с банкови кредити на корпоративни клиенти се е променяла в диапазона 2 – 3%.

    Според зам.-председателят на НСНИ Добромир Ганев катализатор на процеса гражданите да пренасочат спестяванията си от банките към недвижима собственост е КТБ. Той подчерта, че Федералният резерв в САЩ вече е покачил лихвите, като се очаква през следващата година да има трикратно увеличение. „Има две тенденции при новото строителство, което е зависимо от лихвените проценти. Издадените разрешения за строеж в София през тази и миналата година са за 1,3 млн. кв. м. От тях започнатите обекти са 450 хил. кв. м. Реализацията на останалите трябва да стартира до първата половина на 2018 г., когато ще има и още нови разрешения за строеж. Това означава, че купувачите ще имат избор при придобиването на имот. От друга страна, този голям обем може да създаде проблеми в някакъв етап от развитието на пазара, свързани с продажбите на зелено“, съобщи Ганев. По думите му пазарът се развива доста динамично, въпреки че при обема от сделки се забелязва известно забавяне. Той обясни, че на годишна база покупко-продажбите на имоти са в рамките на 230 хил. броя.

    Търсенето

    на недвижимости се определя основно от миграцията към големите градове, както и от връщащите се българи от чужбина. Добромир Ганев припомни, че ръст на имотния пазар у нас има само в големите градове. В последните 12 – 18 месеца и цените на жилищата в София и в другите големи градове са се повишили значително. Той обясни, че това се дължи на факта, че доста хора са отлагали покупките си в кризата, но сега го правят по-информирано. Като друг фактор, който има отражение върху сектора, и той посочи увеличаващите се спестявания на хората, както и средствата, които нашите сънародници, работещи извън страната, изпращат на роднините си. „Трябва да сме наясно, че тези миграционни тенденции няма да съществуват постоянно и да имаме предвид, че прирастът на населението е с отрицателен знак“, заяви зам.-председателят на НСНИ. Той подчерта, че работата на правителството за развитието на Северозападна България няма как да не се отрази в средносрочен период на пазара. „Дългосрочните тенденции са позитивни”, завърши Добромир Ганев.

    По думите на Ирена Перфанова в следващите 30 години 66% от населението на планетата ще бъдат концентрирани имено в големите градове на държавите. „В онези, в които се произвежда повече от 80% от БВП на страните по света, където живеем, работим и продаваме имоти“, допълни тя.

    Управлението и поддръжката на недвижимостите гарантират трайността на една инвестиция. „В последните 10 години сградният фонд в България се обновява с добри темпове“, каза специалистът по управление на етажна собственост

    Десислава Фераджиева. По думите й добрият пример между старите и новите сгради в дал основание на купувачите да повишат своите претенции за имота, който придобиват. Тя е убедена, че цената на недвижимостите не зависи само от строителството, а и от поддръжката. Когато сградата е изградена качествено, разходите за имота по време на експлоатацията ще са много по-малки, категорична е Фераджиева.

    „Все по-голяма тежест в оценяването на недвижимостите се оказват общите площи. Изискванията на потребителите са свързани не само с дома, който ще обитават, а и със заобикалящата среда в рамките на сградата. От друга страна, в много от жилищните проекти има изключително неразумни екстри, които не са в синхрон с големината и обема на зданието и с очакванията на бъдещите обитатели. Тези услуги ги натоварват финансово в дългосрочен период. Затова съветът ми към инвеститорите е да се съобразят с моментната ситуация на пазара и критериите и изискванията на купувачите”, допълни темата за управлението на недвижимостите Добромир Ганев.

    Българите играят основна роля на пазара на имоти в Гърция.

    Оказва се, че всяка втора сделка с ваканционен имот в района на Кавала се сключва с български купувачи.

    „Очаква се пазарът в южната ни съседка да става все по-атрактивен, заради кризата там цените на имотите са много приемливи, особено по Северното крайбрежие на Егейско море. Очакваните промени в Гръцкото законодателство, свързани с изпълнителното производство, ще го направят още по-интересен”, коментира Симеон Ненов, директор дирекция „Недвижими имоти“, Банка Пиреос.

    Пазарът на недвижими имоти в Гърция е започнал да привлича български купувачи преди пет години. Строителният предприемач и собственик на REMAX Choice Николаос Куртидис обясни, че тогава заради кризата в съседната страна пазарът в Гърция е бил замрял и появата на наши сънародници е помогнала съществено за стабилизирането му. „Тогава много гърци бяха принудени заради дългове към банки или други обстоятелства да продават своята собственост. В този период част от гръцките граждани се решиха да се освободят от излишните си недвижимости – някои притежаващи по 2 или 3 имота. Българите улучиха момента за покупка, защото в периода между 2012 г. и 2015 г. цените бяха на дъното“, обясни Куртидис. Според него през миналата година цените на имотите са се стабилизирали, а през тази вече се отчита и известен ръст. Прогнозата е през следващата година тази тенденция на леко увеличение на стойностите да продължи.

    По думите му 95% от сънародниците ни придобиват недвижимост на брега на Бяло море. Статистиката сочи, че между 2500 и 3000 са българите, имащи имоти по Северното крайбрежие на Гърция. Първоначално повечето са закупували недвижимост като втори дом, но впоследствие са започнали да ги отдават под наем. Добрата доходност, която е между 8 и 10%, им е позволила да придобият втори или трети имот. „За хората, които тепърва смятат да направят подобна инвестиция, трябва да е ясно, че има известни ограничения при отдаването на една недвижимост – до две къщи на собственик, като всяка една от тях може да се пуска под наем до 90 дни в годината”, подчерта Куртидис.

    Големият процент сделки се дължи и на факта, че в южната ни съседка няма никакви ограничения за придобиване на недвижимост за български граждани, като закупувайки имота, той притежава и земята. През последните години разходите за прехвърлянето на имоти са се понижили почти наполовина. За проверка на документи на един имот сънародниците ни заплащат средно около 150 евро.
    Годишният данък на недвижимостта се определя от вида и квадратурата му, например по Северното крайбрежие на Егейско море е от 3 до 5 евро на кв. м. Ако обаче имотът е купен с цел отдаване под наем, облагането е 15% за първите 12 хил. евро печалба, а от 12 хил. евро до 35 хил. евро е 35%. За приход над 35 хил. евро – 45%.

    Възможно ли дефицитът от руски граждани, които се оттеглиха от българския пазар, да бъде запълнен от украински?

    Според Игор Балака, вицепрезидент на Асоциацията на специалистите по недвижими имоти в Украйна, инвеститорите от тази страна имат интерес да придобиват недвижимости у нас. По думите му за целта България трябва да има силна реклама и да убеди украинците в предимствата си като дестинация за инвестиции. „В нашата страна има много свободни пари. От 2017 г. вече законно може да бъдат изнасяни в чужбина по 50 000 евро на година“, обясни той. „Жилищата по крайбрежието на България се конкурират с тези в Украйна, Русия и Грузия“, смята украинският брокер.

    В момента украинските купувачи са няколко типа. Купувачи, които придобиват втори дом в България, такива, които сключват сделки с имоти по нашето Черноморие с инвестиционна цел, и хора от Украйна, които идват да работят в страната ни.

    Къде изчезнаха руснаците?

    Според експерта Александър Санкин, международен бизнес коуч и експерт по недвижими имоти, тези чуждестранни купувачи не са напуснали българския пазар. „Допреди няколко години руските граждани инвестираха по 24 млрд. долара годишно в чуждестранни имоти. В момента тази сума е намалена до 20 млрд. долара, но тя остава значителна. България е любимо място за руснаците поради много причини – прекрасния климат, братските отношения между двете държави. Ако искате да увеличите обемите на продажбите и да се преборите за по-голямо парче от тези 20 млрд. долара ,е необходимо българските агенции да предоставят повече информация на колегите си в Русия”, посочи Санкин. Ирена Перфанова се съгласи с него, че българският пазар на недвижими имоти губи част от руските купувачи заради маркетинга.

    Според вицепрезидента на Руската гилдия на релаторите Вячеслав Горюнов спадът на интереса на руснаците към ваканционните имоти в България се дължи на поевтиняването на тези в Испания, където вече могат да се намерят жилища за 40 – 50 хил. евро. Част от руските купувачи се освобождават от недвижимост по нашето Черноморие заради високите такси за поддръжка. Другата причина за Горюнов е сривът на рублата и икономическата криза в страната след наложените от Запада санкции, накарали много от неговите сънародници да продават имотите си зад граница. Той подчерта, че някои от руските граждани реинвестират – продават ваканционните си имоти в страната ни, но запазват капитала си в България и купуват недвижимости в големите градове.

     

    Автор: Десислава Бакърджиева

     

    Източник: 
    в. Строител

    Други новини

    Новини

    Покрай преброяването ще се направи регистър на всички жилища с техните координати

    20 March, 2019
    Това съобщи председателят на Националния статистически институт Сергей Цветарски

    „Чети етикета”: Как да спрат скандалите за таксите във входа?

    18 March, 2019
    Предвиждат се промени в Закона за етажната собственост, а граждани могат да дават своите предложения

    Репортаж на Нова ТВ за някои нелоялни практики в бранша

    18 March, 2019
    Добрата практика е подписването на посреднически договор, придружен от протокол за оглед

    Форум под патронажа на Президента на РБ събра правителството и бизнеса

    15 March, 2019
    НСНИ участва като представителна браншова организация на агенциите за недвижими имоти

    Промени в Закона за устройство на територията

    15 March, 2019
    Устройствените планове и разрешителните за строеж ще бъдат качени на единен портал

    Позиция на УС на НСНИ по два конкретни случая от практиката в бранша

    14 March, 2019
    Позиция на УС на НСНИ по решение № 15567 от 13.12.2018 г. и решение № 10570 от 16.08.2018г. на ВАС

    МРРБ смята да промени правилата за стопанисване на етажната собственост

    12 March, 2019
    Предлагат се глоби за неподдържани жилищни сгради и лицензирани домоуправители

    МРРБ ще изработи нови правила за по - качествена поддръжка на сградния фонд

    12 March, 2019
    Предложенията ще са част от измененията и допълненията в ЗУЕС, по които стартира обществен дебат

    Управителният съвет на НСНИ ще обсъжда решенията на ВАС за нелоялните брокерски практики

    8 March, 2019
    Интересите на упражняващите професията "брокер" биват защитавани успоредно с тези на потребителите в

    Koдeĸc нa ycтpoйcтвeнoтo плaниpaнe и cтpoитeлcтвoтo пpeдлaгaт ĸaмapитe

    8 March, 2019
    Изгoтвeн e пpoeĸт нa пpoмянa нa Hapeдбa 4 зa oбxвaтa и cъдъpжaниeтo нa инвecтициoннитe пpoeĸти

    Обсъждане на ново законодателство в строителството

    8 March, 2019
    Това съобщи заместник–министърът на регионалното развитие и благоустройството инж. Валентин Йовев

    ВАС потвърди решение на КЗП за забрана на някои практики на агенции за недвижими имоти

    7 March, 2019
    Това съобщи председателят на Комисията за защита на потребителите Димитър Маргаритов по „Дарик” радио

    Имаме собствени жилища, но живеем на тясно

    2 March, 2019
    В българските градове процентът на пренаселени жилища е много по-висок от средния за държавите от ЕС

    Очаква се стабилност на пазара на недвижими имоти през 2019 г.

    1 March, 2019
    Забавянето на ръста на цените и броя на сделките през миналата година ще продължи и през настоящата

    Ще могат да се ползват електронни скици на имотите в администрацията и пред съда

    28 Февруари, 2019
    Министерският съвет одобри промени в Закона за кадастъра и имотния регистър

    Геодезистите ще могат да издават скици

    27 Февруари, 2019
    Пред администрацията и съда ще може да се представя електронна скица на имота

    Арх. Любомир Георгиев: Инфраструктурата е на ръба, дори е крайно недостатъчна

    26 Февруари, 2019
    София расте, но не старее. Докъде обаче е възможно да се разпрострат границите на столицата ни

    България и Северна Македония вече са с единна нивелачна мрежа

    22 Февруари, 2019
    Съвместен проект на агенциите по кадастър на Република България и Република Северна Македония

    Нова услуга за потребителите с фирмени профили в Imoti.net

    7 Февруари, 2019
    Брокерите вече могат да отбелязват в обявата си, ако предлагат имот С ЕКСКЛУЗИВЕН ДОГОВОР.

    Добромир Ганев: Рискът при покупката на имот на зелено

    28 Януари, 2019
    Купувачите трябва да бъдат особено внимателни, особено към компанията-инвеститор

    Добромир Ганев за новото строителство във Варна през 2018 година

    28 Януари, 2019
    63% е ръстът на започнатото ново строителство във Варна през деветмесечието на 2018 година

    Добромир Ганев за борбата с лошите практики в бизнеса с имоти

    16 Януари, 2019
    Потребителите могат да помогнат за изчистването на някои не съвсем лоялни играчи

    Разширено събрание на агенциите за недвижими имоти в Стара Загора

    11 Януари, 2019
    45 участника откликнаха на поканата на новоизбраното ръководство на РС-Стара Загора на НСНИ

    Ще продължи ли поскъпването на имотите?

    9 Януари, 2019
    Вижте прогнозите на мениджъри от различни компании в бизнеса с недвижими имоти

    Новите данъци за недвижими имоти

    4 Януари, 2019
    Засегнати са собствениците на вили и къщи в провинцията, които имат и други жилища

    НСНИ на прага на 2019 г. - бюлетин

    2 Януари, 2019
    2018г беше интензивна и пълна с инициативи, положителните резултати от които предстои да се увеличават

    Новият квартал на София ще бъде дом на 12 000 души

    20 Декември, 2018
    Toй щe ce нaмиpa в бившaтa нayчнo-пpoизвoдcтвeнa зoнa "Xлaдилниĸa" в paйoнa cpeщy мoл "Πapaдaйc

    "Сграда на годината" отличи най-добрите проекти за 2018 г.

    18 Декември, 2018
    Haгpaдитe в Haциoнaлeн ĸoнĸypc „Cгpaдa нa гoдинaтa 2018“ oт пoвeчe oт 60 yчacтвaщи пpoeĸтa в 16 ĸaтeгopии

    През 2019 г. ще започне работата по нов Закон за кадастъра

    17 Декември, 2018
    Документите ще се изработват автоматично от информационната система

    Брокери на недвижими имоти в Бургас с голям жест към сираци

    17 Декември, 2018
    РС на НСНИ събра 1060 лв. за повишаване успеха на деца без родители по проект "Шестица-жълтица"

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  02/988 68 90
    •  0700 10 805
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата