• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Дoбpoмиp Ганев: При покупката на апартамент цената му се договаря доброволно

    Дата: 
    11.04.2019
    Категория: 
    Имотен пазар
    За да докажеш, че някой е вписал данъчната оценка в нотариалния акт, трябва да знаеш коя е истинската стойност.
     
    Никой в държавата няма достоверна информация за цените на имотите, макар че Агенцията по вписванията притежава софтуер, който позволява при всяка сделка да се вписва материалният интерес, казва председателят на Националното сдружение Недвижими имоти
     
    Държавата трябва да защити гражданите, като създаде регламент, който да доведе до по-справедлив, по-прозрачен и по-етичен пазар на имоти в страната.
     
    Твърдението, че брокери надуват офертни стойности, е абсурдно и не почива на никаква здрава пазарна логика.
     
     
    - Г-н Ганев, как гледате – вие лично, а и Националното сдружение Недвижими имоти, на практиката в нотариалните актове да се вписва не действителната стойност на купеното жилище, а данъчната му оценка?
    - Договарянето на условията по една сделка, включително и цената, е абсолютно свободен процес за участниците в тази сделка. Трудно може да се докаже кога една вписана сума не е действителна. Според мен има малко случаи на вписване на данъчна оценка в нотариалния акт. Понякога практиката показва, че по-скоро вписаните цени са близки до данъчната оценка на имота. Разбира се, изискването в него да се впише действителната стойност е императивно и това важи за всички – както за политици и общественици, така и за обикновените граждани.
    Лошото знаете ли кое е – твърде трудно е да се докаже коя е действителната стойност на сделката.
    За да се докаже, трябва да съществува официална статистика за средните цени на имоти във всеки район на едно населено място, и то по поне няколко критерия. Нито една държавна институция у нас не поддържа такава пълна и точна статистическа информация за средните пазарни цени - по райони, по вид строителство и т.н. Това води до много проблеми с прозрачността за пазара на недвижими имоти.
    Агенцията по вписванията още от създаването си притежава софтуерен продукт, който позволява при всяка сделка да се вписва материалният интерес. Това е функция на същия продукт, с който работи в момента Имотният регистър - “Икар”. Тя обаче не се използва. Предполагаме, че това се дължи на недостатъчния финансов и човешки ресурс, предоставян на агенцията.
    Ако тази информация се регистрираше системно, вероятно много отдавна българската общественост, българският бизнес и инвеститорите щяхме да разполагаме с по-справедлива и точна информация за реалните пазарни цени на база сключени сделки. Тази статистическа информация, и то подробна – по административни райони, по квартали, по видове конструкции, по типове имот, по вид и т.н. се дължи на обществото. Ако я има и е представителна, би било трудно да се декларират значително по-ниски от реално договорените цени на сделките.
     
    - Данъчните оценки не са ли вече все по-близо до действителните цени на жилищата?
    - За всеки град, за всеки район в населените места е различно. Понякога, най-вече в големите градове и ако пазарът е във възходяща посока, данъчните оценки могат да изостанат от офертните стойности за съответния район. При слаб пазар се получава обратният ефект. Многократно сме коментирали, че данъчните оценки е необходимо да бъдат коригирани с по-голяма честота. Общинските администрации е добре да приемат правила за подобна по-честа и гъвкава промяна. Вероятно още по-добър вариант е да се направят нормативни промени, за да може този процес да бъде задължителен. В него трябва да бъдат привлечени браншовите организации от сектор строителство, недвижими имоти и др. Нашето сдружение нееднократно е заявявало готовност да се включи в такъв процес и ежегодно
    да участва в актуализирането на данъчните оценки чрез своите експерти. За последите 25 г. такива промени не сме чували да са правени повече от 1-2 пъти в големите общини. За малките нямаме информация.
     
    - Казвате, че данъчните оценки изостават, но има ли случаи да е обратното?
    - Разбира се, че има, дори в момента. Мога да ви дам примери за големите градове, в които данъчни оценки на търговските площи на вторстепенни и третостепенни улички са значително по-високи от офертните цени в същия район. Най-лошото е, че тази информация – за действителните цени на имотите, съществува, сключват се нотариални актове, в които се вписват. В колкото по-големи количества се регистрира тази информация, толкова по-точна ще е тя. Надявам се, че тези апартаментни скандали, които се случват в момента, ще доведат до проглеждане за тази истина – че тази информация трябва да се регистрира и да е публична. Липсата ѝ пречи не само на имотните агенции, а и на инвеститорите. Когато липсва, това води до по-ниска прозрачност на пазара. Какви дългосрочни решения да вземе един сериозен инвеститор, като не знае действителните цени на имотите? В края на краищата сектор строителство и недвижими имоти има сериозен дял в БВП на България.
     
    - Кои методи за оценка на жилищни имоти са най-удачни за българския пазар? Всъщност има ли изобщо добри оценители на жилища в България?
    - В България има отлични оценители, има и действащ закон за оценителите.
    Проблемът на самите оценители обаче е същият, за който говорим. За да направиш коректна оценка, трябва да имаш достоверна, официална информация за реалните цени на сравними имоти.
     
    - На липсата на такава информация ли се дължи обстоятелството, че понякога оценителите на банките при отпускането на ипотечен кредит дават по-различна цена, отколкото е стойността на самата сделка?
    - Не съм се натъквал на такива случаи, макар че може и да има. Но в крайна сметка резултатът от една професионална оценка е определяне на справедливата пазарна стойност на един имот. Не е задължително тя да съвпада с договорената цена на покупко-продажбата.
     
    - Мнозина твърдят, че брокерите нарочно надуват цените на жилищата, защото стремежът им е да вземат по-висока комисиона. Според вас не трябва ли да се регламентира професията на брокера?
    - Твърдението, че брокери надуват офертни стойности, е абсурдно и не почива на никаква здрава пазарна логика.
    Браншът е високо конкурентен. Пазарът на имоти е свободен и се движи само от основополагащите икономически закони.
    НСНИ обаче отдавна пледира за регламентирането на тази професия. Подготвен е и проект за закон.
    Знаете, че тази услуга се ползва изключително рядко от гражданите и по тази причина в 95% от случаите потребителите не знаят какво качество и какви видове услуги трябва да получат.
    По европейския стандарт за предлагане на брокерски услуги всеки, упражняващ тази професия, трябва да притежава базови знания и умения в 15 различни сфери от науката:
    - право, финанси, маркетинг, макроикономика, психология, кредитна система, застраховане, геодезия, кадастър, данъчна система, архитектура и конструкции на сгради и др.
    Предвиждаме да се създаде камара по примера на всички сродни до нашия браншове – строители, нотариуси, архитекти, геодезисти.
    Като председател на НСНИ и човек с опит мога да кажа, че на този пазар работят страшно много хора с качества и с познания. Те постоянно надграждат своите професионални умения и знания. Инвестират в себе си, за да могат да бъдат още по-полезни за своите клиенти.
    Но има и много фирми и лица, които използват неетични, некоректни практики, както към гражданите, така и към своите колеги в бранша. Държавата трябва да защити своите граждани, като създаде един регламент, който да доведе до по-справедлив, по-прозрачен и по-етичен пазар на имоти в страната.
     
    - Вие веднъж предложихте да има и ексклузивни договори за продажба. Какво точно представляват те?
    - Преди всичко този договор регламентира най-високо ниво на коректни и етични взаимоотношения. В САЩ и всички развити европейски пазари 99% от сделките се осъществяват чрез договори за ексклузивност. Този вид взаимоотношение има редица предимства пред това да дадете жилището, което ще продавате, на няколко различни агенции.
    Първо, имате доверен партньор, който ви подпомага и подкрепя през целия труден процес на покупкопродажба. Второ, компанията ще има значително повече задължения към вас, отколкото ако работите с няколко агенции. Някои клаузи в тези договори е добре да бъдат унифицирани. Потребителите трябва да знаят, че в такъв вид договор трябва да има ясен срок, компанията трябва да се задължи с пълно и абсолютно отваряне на офертата, т.е. агенцията е задължена да предлага имота безусловно на всички купувачи, на други агенти и брокери в съответния район, за да може да бъде защитен интересът от получаване на най-справедлива цена за имота.
    Добре е да има ясен бюджет за маркетинг и немаловажно е в договорите да се предвиди периодично отчитане на постигнатото
    Източник: 
    в-к 24 часа

    Други новини

    Предстоящи събития

    Новини

    Как да се защитим от инфлация и да реализираме доходност?

    22 Януари, 2020
    Имотите са една от малкото инвестиции днес, които могат да ни защитят от инфлация

    602 млн. лв. приходи от наеми за година у нас

    10 Януари, 2020
    Това показват данни на Националната агенция по приходите (НАП)

    Наемите на имоти - държавна собственост ще се определят на пазарен принцип

    2 Януари, 2020
    Това ще става на база оценка от независим оценител

    НСНИ в края на 2019 г. - бюлетин

    31 Декември, 2019
    Бюлетин на НСНИ за 2019 г.

    С луд купон бургаските брокери изпратиха поредна успешна година

    17 Декември, 2019
    За 27-и път бургаските брокери, членове на НСНИ, се събраха, за да отпразнуват края на годината

    Брокери с големи сърца отново дариха средства за повишаване на успеха на деца от институции

    9 Декември, 2019
    За втора поредна година РС на НСНИ в Бургас участва в проект „Шестица – жълтица“

    Очаква се спад на търсенето на имоти в София

    6 Декември, 2019
    Очаква се обаче до две-три години за първи път в историята на града населението да започне да спада

    Годишните награди на БТПП събраха видни представители на бизнеса, властта и дипломацията в България

    5 Декември, 2019
    „Национално сдружение Недвижими имоти“ бе отличено с първото място в категория „Браншови организации"

    Кои чужденци ще могат да купуват земеделска земя у нас

    25 Ноември, 2019
    От 2020 г. граждани на Европейския съюз (ЕС) ще могат да купуват българска земеделска земя

    България е сред държавите в ЕС с най-голям годишен ръст на строителната продукция през септември

    20 Ноември, 2019
    Лидер е Румъния с увеличение от почти 29%, следвана от Унгария с почти 18%.

    Ново иновативно онлайн приложение на Банка ДСК за всички потребители с оферта за ипотечен кредит

    18 Ноември, 2019
    Така процесът по получаване на ипотечен кредит става много по-бърз и удобен за клиентите

    100% от земеделските и горски територии с кадастър

    14 Ноември, 2019
    Това ще се случи до края на 2019 г., заяви заместник-министър Валентин Йовев

    Ръст в търсенето на по-големи имоти и повишен интерес към жилищното кредитиране

    13 Ноември, 2019
    Основно се търсят 3-стайни жилища над 90 кв. м., показва анализ на Пощенска банка

    Общината внася закон за презастрояването на София

    13 Ноември, 2019
    Прeдлoжeниe зa прoмeни в ЗУТ, Зaкoнa зa уcтрoйcтвo и зacтрoявaнe нa Cтoличнa oбщинa и някoи нaрeдби

    Кристофор Павлов: На пазара в София има значителен дял надценени жилища

    12 Ноември, 2019
    Tези нива са далеч от третото тримесечие на 2008 г.

    Ръст от 60% при готовите жилищни сгради

    11 Ноември, 2019
    Строят се най-много двустайни жилища

    Бъдещата индустриална зона край Варна е възможност за развитие

    5 Ноември, 2019
    Проектът за новата индустриална зона на Варна в момента се разглежда в МОСВ

    Скиците за имоти вече са безсрочни

    4 Ноември, 2019
    С 30% по-евтини са кадастралните електронни услуги

    Добромир Ганев: Имотният пазар е стабилен, добър и прогнозируем

    31 Октомври, 2019
    Благодаря на екипа на в. „Строител“, че дава трибуна за изявите на НСНИ

    Обръщение на инж. Александър Лазаров, Laris MLS

    30 Октомври, 2019
    По случай Професионалния празник на брокерите и агентите на недвижими имоти

    Обръщение на Добромир Ганев, председател на НСНИ

    30 Октомври, 2019
    По случай Професионалния празник на брокерите и агентите на недвижими имоти

    Инвестиции и пари - какво става на пазара на недвижими имоти?

    25 Октомври, 2019
    За ипотечните кредити, падането на лихвите, какви са спекулациите по темата инвестиции и пари

    Обзор на КОНФЕРЕНЦИЯ INSPIRE TO HIGHER

    25 Октомври, 2019
    С усещане за приятелско отношение, колегиалност, уют, сигурност в бъдещите партньорства

    Купувачите на недвижими имоти са в златен период

    25 Октомври, 2019
    През 2020 г. пазарът ще бъде стабилен без осезаема промяна в цените на жилищата

    Подходящ ли е моментът да си купим жилище?

    24 Октомври, 2019
    Вижте коментарите и прогнозите на експерти за състоянието на пазара на имоти у нас

    Добромир Ганев: Ситуацията на имотния пазар е стабилна

    22 Октомври, 2019
    Интервю на Диана Дончева с Добромир Ганев за предаването „Преди всички“

    Имотният пазар запазва стабилност въпреки опасенията за рецесия

    22 Октомври, 2019
    "Няма притеснение, което да окаже драматична промяна на пазара във всички градове в България"

    Управлението на блоковете: Е-събрания, гласуване по имейл, събиране на дългове от общини

    22 Октомври, 2019
    Държавата избистря 11-ата ревизия на закона за етажната собственост с повече права за домоуправителите

    Има ли признаци за криза на пазара на имоти у нас?

    21 Октомври, 2019
    Изчакват ли, или продължават да купуват българите и какво се търси най-много

    Инж. Пeрфaнoвa: Мнoгo хoрa вeчe инвecтирaхa cпecтявaниятa cи, взeхa ce и нe мaлкo крeдити

    16 Октомври, 2019
    Мнoгo coбcтвeници cи прoдaвaт имoтитe в други грaдoвe, зa дa рeинвecтирaт в Coфия

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  02/988 68 90
    •  0700 10 805
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата