• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Добромир Ганев: MLS ще изсветли имотния пазар

    Дата: 
    17.05.2019
    Категория: 
    Имотен пазар

    Добромир Ганев, пpедcедател на УС на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ).

    Добромир Ганев е магистър на Икономически университет - Варна по специалност "Икономика на индустрията". Специализира международна търговия и бизнес развитие към Института за специализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA. Сертификати: CIPS сертификат на National Association of REALTORS-USA, международен специалист в сферата на недвижимите имоти; SRS сертификат на Real Estate Business Institute за представителство на интересите на продавачи на имоти.

    През 1993 г. основава ФОРОС.

    Добромир Ганев е председател на УС на Национално сдружение недвижими имоти. Заместник-председател на УС на НСНИ за мандати 2012-2014 г., 2014-2016 г., и 2016 -2018 г.).

     

    - Г-н Ганев, преди месец в София се състоя първото представяне на съвместния проект за единна мултилистинг система на НСНИ и Ларис МЛС. Разкажете ни накратко какво представлява тази система и как тя ще се отрази на пазара на имоти в страната?

    - MLS не е просто платформа или система, която обединява професионално работещите брокери и предоставя информация за предлагани ексклузивни оферти на пазара. MLS е концепция за едно ново, по-високо ниво на справедливи, ефективни и ефикасни бизнес взаимоотношения между клиента, неговия личен брокер и всички останали професионално работещи агенти на пазара. Крайната цел е постигане на възможно най-добри условия при реализиране на сделката. MLS е платформа, където се публикуват единствено имоти, за които е подписан посреднически договор с клауза за изключително представителство. Такава е и добрата практика в развитите пазари по света и в Европа. Българският пазар от момента на своето стартиране през 1990 г. пое в една неправилна посока в своето развитие. Той и към настоящия момент е твърде несъвършен.

     

    - Какво имате предвид?

    - Несъвършен е в много отношения, но със сигурност в моделите, които се прилагат, във взаимоотношенията между потребителите и брокерите. Изключително

    неправилно е потребителите да искат да работят с множество брокери

    и в същото време да очакват високо качество на предоставяните услуги. В същия момент голяма част от нашите колеги не влагат достатъчно квалифицирани усилия за убеждаване и доказване на своите клиенти, че изключителното представителство при предоставяне на посреднически услуги е win-win модел, който при правилно прилагане предполага поемане на значително повече ангажименти. Най-вече от страна на брокера, който пък от своя страна гарантира успешно затваряне на всяка сделка. В развитите пазари като САЩ, Франция и други ексклузивитета, като модел на работа между клиент и брокер се използва в 99.95% от случаите на посредничество. MLS обединява брокерите около етичен кодекс и общи правила на работа, давайки редица предимства както за продавачите и купувачите, така и за самите брокери.

    - Как бихте характеризирали пазара в настоящия момент, какво се случва на него?

    - Сегашният стадий на развитие на пазара е слeдствие на 3-4-годишен период на по-сериозна динамика. Той е спокоен, стабилен, предвидим. Предлагането е достатъчно - на нива и в количества, които би трябвало да задоволяват потребностите на купувачите и да не им се налага да бързат с вземането на решение. Интересът от страна на купувачите не е по-слаб, тъй като и икономическите показатели на страната, на гражданите, семействата и фирмите са добри. Очакваните повишения на лихвите се забавят. Продуктите на банките са все още атрактивни, изгодни и интересни.

     

    - Как се определят цените на имотите у нас и какви са тенденциите в момента?

    - Моите очаквания са, че ръстът ще бъде значително по-нисък. В последните 3-4 години той е в рамките на 6-7% на годишна база. Тази календарна година вероятно ще е максимум 3%. Това очакване стъпва върху база цялостен поглед за пазара като брой сделки за 2018 г. в страната и по градове, строителната активност, статистиката за ипотечните кредити като обем и брой и очаквания за лихвените проценти. Това са основните параметри, които влияят най-активно на пазара. Миналата година беше най-слабата от 2009 г като обем сделки за цялата страна. Според официалната статистика те са около 212 хил., като през 2015 г. са 230 хил., а през 2007 г. бяха 330 хил.

    - На имотния пазар има свобода на договаряне и тя е право на всеки от участниците. Това обаче създава трудности, когато се дефинира реалната цена на даден имот, и така се стигна до редица сделки на симулативни цени. Какви са механизмите за изсветляването им?

    - Твърде трудно е да се докаже дали действителната стойност на една сделка е вписаната в нотариалния акт. За да се направи, трябва да съществува официална статистика за средните цени на имоти във всеки район на едно населено място, и то поне по няколко критерия. Нито една държавна институция у нас не поддържа такава пълна и точна статистическа информация за средните пазарни цени - по райони, по вид строителство и т.н. Това води до много проблеми с прозрачността за пазара на недвижими имоти.

    Агенцията по вписванията още от създаването си притежава софтуерен продукт, който позволява при всяка сделка да се вписва материалният интерес. Това е функция на същия продукт, с който работи в момента Имотният регистър - „Икар“. Тя обаче не се използва. Предполагаме, че това се дължи на недостатъчния финансов и човешки ресурс, предоставян на АВ. Ако тази информация се регистрираше системно, вероятно много отдавна българската общественост, българския бизнес и инвеститорите

    щяхме да разполагаме с по-справедлива и точна информация за реалните пазарни цени.

    Многократно от НСНИ сме коментирали, че данъчните оценки е необходимо да бъдат коригирани с по-голяма честота. Общинските администрации е добре да приемат правила за подобна по-честа и гъвкава промяна. Вероятно още по-добър вариант е да се направят нормативни промени, за да може този процес по периодична актуализация на данъчните оценки да бъде задължителен. В процеса трябва да бъдат привлечени браншовите организации от сектор строителство, недвижими имоти и др. НСНИ нееднократно е заявявало готовност да се включи в такъв процес и ежегодно да участва в актуализирането на данъчните оценки чрез своите експерти. Това ще доведе до генериране на по-справедливи стойности на данъчни оценки във всеки средносрочен период, както за общинския фиск, така и за гражданите. За последите 25 години такива промени не сме чували да са правени повече от 1-2 пъти в големите Общини. За малките нямаме информация.

    - В последно време жилищното строителство в Пловдив е интензивно и причините за това са обясними. Наред с високия клас проекти обаче се забелязва строителство на много типови проекти. Къде са рисковете за купувачите в случая и какво ще ги посъветвате Вие - доколко е удачно да влагат парите си в евтино и най-често некачествено строителство?

    - Разбира се, по никой начин не съветвам купувачите да закупуват некачествено строителство с мотивация: по-ниски предлагани офертни стойности.

    Всяка “икономия” се отразява на последващите експлоатационни разходи за ремонти и поддръжка.

    Твърде малко купувачи на пазара обаче имат експертизата да разпознаят кое строителство е качествено. Затова е препоръчително да направите информиран избор и да наемете професионален консултант-брокер, който успешно ще Ви „преведе” през обширния, дълбок и криещ опасности „океан“, наречен процес по покупко-продажба или наемане на имот.

    Що се отнася до първата част от въпроса: проблемът не е в строителството на типови (еднакви) проекти. Този подход редуцира някои разходи на инвеститорите и предоставя възможност на пазара да се предложи по-ниска крайна продажна цена. Проблемът по-скоро е в правилната преценка на инвеститорите в кои райони е подходящо да използват подобен подход. В ежедневната си консултантска дейност през годините съм разбрал, че много малко от инвеститорите в страната прилагат добрите бизнес практики на първоначален прединвестиционен анализ, feasibility study анализ, анализ за highest and best use и др. Тези подходи и анализи дават възможност, от една страна, да се създаде възможно най-желаният от крайните потенциални клиенти продукт със съответните качества и характеристики (като функция, дизайн, използвани материали и технологии, а от друга - инвеститорът да реализира възможно най-висока възвращаемост от своята инвестиция и цялостната продажба на единиците или проекта да бъдат осъществени за най-кратък период от време. Правилното таргетиране и маркетиране също невинаги се прилагат достатъчно успешно и професионално от част от инвеститорите като задължителни процеси, част от цялостния инвестиционно-строителен процес.

    Източник: 
    в. Марица

    Други новини

    Новини

    Вписването в имотния регистър – по идентификатор на имота

    13 June, 2019
    Системата за вписване на имотите трябва да премине от „персонална“ към „поимотна“

    Вероятно и тази година пазарът на недвижими имоти ще се развива благоприятно

    13 June, 2019
    През първото тримесечие на годината има лек скок в цените на жилищата в България – около 5-6%

    Добромир Ганев: Отстояването на Етичния кодекс е отговорност на всеки от нас

    4 June, 2019
    Мнението на всеки един професионалист е от изключително значение

    Силна институционална подкрепа на Общото годишно отчетно събрание на НСНИ

    3 June, 2019
    От представители на държавните институции, партньорски браншови и професионални организации и ВУЗ-ове

    "Без опразване": Как се купуваше апартамент преди 60 години

    23 May, 2019
    Днес може би само по-възрастните помнят как е било възможно да си купиш жилище "без опразване"

    Нова услуга - автоматизирано известяване от Имотен регистър на посочен e-mail адрес

    20 May, 2019
    При вписвания, отбелязвания и заличавания в книгите за вписване, отказите и определенията

    Добромир Ганев: MLS ще изсветли имотния пазар

    17 May, 2019
    Неправилно е потребителите да искат да работят с множество брокери и да очакват високо качество на услугите

    Европейски избори 2019: Манфест на CEPI

    7 May, 2019
    За какво призовава Европейската асоциация на професионалистите по недвижими имоти CEPI

    Над 260 предложения за по-ефективно управление на етажната собственост

    2 May, 2019
    Планирано е проектът на ЗИД на ЗУЕС да бъде публикуван за обществено обсъждане през септември

    CEPI се среща с EK, за да обсъдят мерките срещу изпирането на пари

    31 May, 2019
    Докладът на ЕК ще предостави общи насоки за държавите-членки на ЕС и ще бъде публикуван през втората половина

    Покана за Общо годишно отчетно събрание на НСНИ 2019

    30 April, 2019
    ОС ще се състои на 31 май 2019 г, на адрес: гр София, ул "Кракра"11, зала 1, САБ

    Добромир Ганев: Моментът е чудесен за спокойно купуване на имот

    28 April, 2019
    При стабилен пазар всеки има възможност спокойно да реши за покупка или продажба на имот

    НСНИ и Ларис МЛС представиха своя съвместен проект за единна мултилистинг система

    27 April, 2019
    Презентации на Laris MLS ще бъдат направени и в Пловдив, Бургас и Варна през месец май

    Историята на лудостта по холандските лалета - първият пример за икономически балон

    22 April, 2019
    Цветята, които струват повече от къща и предизвикват заговори и опити за убийство

    Ганев: Пазарът на офисни площи във Варна и Бургас е слаб

    18 April, 2019
    За разлика от Пловдив и София, Варна и Бургас нямат множество европейски транспортни коридори

    НСНИ в работна група по промените в ЗУЕС 2019г.

    17 April, 2019
    Професионалистите се обединяват и около идеята за създаване на професионални регистри за фирмите

    Сделките с имоти на симулативни цени намаляват

    15 April, 2019
    Александър Бочев, зам.-председател на УС на НСНИ и Димитър Танев, бивш председател на Нотариалната камара

    Как се определят цените на имотите у нас и какви са тенденциите

    12 April, 2019
    Коментира Александър Бочев, заместник-председател на НСНИ в студиото на TV+

    Дoбpoмиp Ганев: При покупката на апартамент цената му се договаря доброволно

    11 April, 2019
    Нито една държавна институция не поддържа пълна и точна статистическа информация за средните пазарни цени

    Цените на жилищата няма да нараснат с повече от 1-2% през 2019 г.

    8 April, 2019
    Добромир Ганев, председател на УС на НСНИ в студиото на ИмоТиТе по Bloomberg TV

    Сивата страна на сделките на зелено

    1 April, 2019
    Няма официална статистика дали и колко сделки се случват на стойности около данъчни оценки

    Д.ГАНЕВ ЗА РЕГУЛАЦИЯТА В БРАНША И ИНТЕРЕСА НА ЧУЖДЕНЦИТЕ КЪМ ИМОТИТЕ ВЪВ ВАРНА

    1 April, 2019
    Мнението на Добромир Ганев - Председател на УС на НСНИ пред радио Фокус

    Агенцията по вписванията ще работи извънредно

    29 March, 2019
    Всички офиси на АВ в страната ще работят извънредно на 30 март, а в София и на 31 март

    Кои са скритите капани при сделките с имоти

    25 March, 2019
    В студиото на "Щрихи от утрото " по ТВ Черно море кометнира Добромир Ганев, председател на УС на НСН

    Проблемите на етажната собственост и промените в ЗУЕС

    25 March, 2019
    Промените в ЗУЕС коментира Ирена Перфанова в студиото на Всичко коз по Канал 3

    III НАЦИОНАЛЕН ЖИЛИЩЕН ФОРУМ

    21 March, 2019
    Събитията са с фокус върху жилищните политики и обновяването на бедните квартали

    Покрай преброяването ще се направи регистър на всички жилища с техните координати

    20 March, 2019
    Това съобщи председателят на Националния статистически институт Сергей Цветарски

    „Чети етикета”: Как да спрат скандалите за таксите във входа?

    18 March, 2019
    Предвиждат се промени в Закона за етажната собственост, а граждани могат да дават своите предложения

    Репортаж на Нова ТВ за някои нелоялни практики в бранша

    18 March, 2019
    Добрата практика е подписването на посреднически договор, придружен от протокол за оглед

    Форум под патронажа на Президента на РБ събра правителството и бизнеса

    15 March, 2019
    НСНИ участва като представителна браншова организация на агенциите за недвижими имоти

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  02/988 68 90
    •  0700 10 805
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата