• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Добромир Ганев: MLS ще изсветли имотния пазар

    Дата: 
    17.05.2019
    Категория: 
    Имотен пазар

    Добромир Ганев, пpедcедател на УС на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ).

    Добромир Ганев е магистър на Икономически университет - Варна по специалност "Икономика на индустрията". Специализира международна търговия и бизнес развитие към Института за специализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA. Сертификати: CIPS сертификат на National Association of REALTORS-USA, международен специалист в сферата на недвижимите имоти; SRS сертификат на Real Estate Business Institute за представителство на интересите на продавачи на имоти.

    През 1993 г. основава ФОРОС.

    Добромир Ганев е председател на УС на Национално сдружение недвижими имоти. Заместник-председател на УС на НСНИ за мандати 2012-2014 г., 2014-2016 г., и 2016 -2018 г.).

     

    - Г-н Ганев, преди месец в София се състоя първото представяне на съвместния проект за единна мултилистинг система на НСНИ и Ларис МЛС. Разкажете ни накратко какво представлява тази система и как тя ще се отрази на пазара на имоти в страната?

    - MLS не е просто платформа или система, която обединява професионално работещите брокери и предоставя информация за предлагани ексклузивни оферти на пазара. MLS е концепция за едно ново, по-високо ниво на справедливи, ефективни и ефикасни бизнес взаимоотношения между клиента, неговия личен брокер и всички останали професионално работещи агенти на пазара. Крайната цел е постигане на възможно най-добри условия при реализиране на сделката. MLS е платформа, където се публикуват единствено имоти, за които е подписан посреднически договор с клауза за изключително представителство. Такава е и добрата практика в развитите пазари по света и в Европа. Българският пазар от момента на своето стартиране през 1990 г. пое в една неправилна посока в своето развитие. Той и към настоящия момент е твърде несъвършен.

     

    - Какво имате предвид?

    - Несъвършен е в много отношения, но със сигурност в моделите, които се прилагат, във взаимоотношенията между потребителите и брокерите. Изключително

    неправилно е потребителите да искат да работят с множество брокери

    и в същото време да очакват високо качество на предоставяните услуги. В същия момент голяма част от нашите колеги не влагат достатъчно квалифицирани усилия за убеждаване и доказване на своите клиенти, че изключителното представителство при предоставяне на посреднически услуги е win-win модел, който при правилно прилагане предполага поемане на значително повече ангажименти. Най-вече от страна на брокера, който пък от своя страна гарантира успешно затваряне на всяка сделка. В развитите пазари като САЩ, Франция и други ексклузивитета, като модел на работа между клиент и брокер се използва в 99.95% от случаите на посредничество. MLS обединява брокерите около етичен кодекс и общи правила на работа, давайки редица предимства както за продавачите и купувачите, така и за самите брокери.

    - Как бихте характеризирали пазара в настоящия момент, какво се случва на него?

    - Сегашният стадий на развитие на пазара е слeдствие на 3-4-годишен период на по-сериозна динамика. Той е спокоен, стабилен, предвидим. Предлагането е достатъчно - на нива и в количества, които би трябвало да задоволяват потребностите на купувачите и да не им се налага да бързат с вземането на решение. Интересът от страна на купувачите не е по-слаб, тъй като и икономическите показатели на страната, на гражданите, семействата и фирмите са добри. Очакваните повишения на лихвите се забавят. Продуктите на банките са все още атрактивни, изгодни и интересни.

     

    - Как се определят цените на имотите у нас и какви са тенденциите в момента?

    - Моите очаквания са, че ръстът ще бъде значително по-нисък. В последните 3-4 години той е в рамките на 6-7% на годишна база. Тази календарна година вероятно ще е максимум 3%. Това очакване стъпва върху база цялостен поглед за пазара като брой сделки за 2018 г. в страната и по градове, строителната активност, статистиката за ипотечните кредити като обем и брой и очаквания за лихвените проценти. Това са основните параметри, които влияят най-активно на пазара. Миналата година беше най-слабата от 2009 г като обем сделки за цялата страна. Според официалната статистика те са около 212 хил., като през 2015 г. са 230 хил., а през 2007 г. бяха 330 хил.

    - На имотния пазар има свобода на договаряне и тя е право на всеки от участниците. Това обаче създава трудности, когато се дефинира реалната цена на даден имот, и така се стигна до редица сделки на симулативни цени. Какви са механизмите за изсветляването им?

    - Твърде трудно е да се докаже дали действителната стойност на една сделка е вписаната в нотариалния акт. За да се направи, трябва да съществува официална статистика за средните цени на имоти във всеки район на едно населено място, и то поне по няколко критерия. Нито една държавна институция у нас не поддържа такава пълна и точна статистическа информация за средните пазарни цени - по райони, по вид строителство и т.н. Това води до много проблеми с прозрачността за пазара на недвижими имоти.

    Агенцията по вписванията още от създаването си притежава софтуерен продукт, който позволява при всяка сделка да се вписва материалният интерес. Това е функция на същия продукт, с който работи в момента Имотният регистър - „Икар“. Тя обаче не се използва. Предполагаме, че това се дължи на недостатъчния финансов и човешки ресурс, предоставян на АВ. Ако тази информация се регистрираше системно, вероятно много отдавна българската общественост, българския бизнес и инвеститорите

    щяхме да разполагаме с по-справедлива и точна информация за реалните пазарни цени.

    Многократно от НСНИ сме коментирали, че данъчните оценки е необходимо да бъдат коригирани с по-голяма честота. Общинските администрации е добре да приемат правила за подобна по-честа и гъвкава промяна. Вероятно още по-добър вариант е да се направят нормативни промени, за да може този процес по периодична актуализация на данъчните оценки да бъде задължителен. В процеса трябва да бъдат привлечени браншовите организации от сектор строителство, недвижими имоти и др. НСНИ нееднократно е заявявало готовност да се включи в такъв процес и ежегодно да участва в актуализирането на данъчните оценки чрез своите експерти. Това ще доведе до генериране на по-справедливи стойности на данъчни оценки във всеки средносрочен период, както за общинския фиск, така и за гражданите. За последите 25 години такива промени не сме чували да са правени повече от 1-2 пъти в големите Общини. За малките нямаме информация.

    - В последно време жилищното строителство в Пловдив е интензивно и причините за това са обясними. Наред с високия клас проекти обаче се забелязва строителство на много типови проекти. Къде са рисковете за купувачите в случая и какво ще ги посъветвате Вие - доколко е удачно да влагат парите си в евтино и най-често некачествено строителство?

    - Разбира се, по никой начин не съветвам купувачите да закупуват некачествено строителство с мотивация: по-ниски предлагани офертни стойности.

    Всяка “икономия” се отразява на последващите експлоатационни разходи за ремонти и поддръжка.

    Твърде малко купувачи на пазара обаче имат експертизата да разпознаят кое строителство е качествено. Затова е препоръчително да направите информиран избор и да наемете професионален консултант-брокер, който успешно ще Ви „преведе” през обширния, дълбок и криещ опасности „океан“, наречен процес по покупко-продажба или наемане на имот.

    Що се отнася до първата част от въпроса: проблемът не е в строителството на типови (еднакви) проекти. Този подход редуцира някои разходи на инвеститорите и предоставя възможност на пазара да се предложи по-ниска крайна продажна цена. Проблемът по-скоро е в правилната преценка на инвеститорите в кои райони е подходящо да използват подобен подход. В ежедневната си консултантска дейност през годините съм разбрал, че много малко от инвеститорите в страната прилагат добрите бизнес практики на първоначален прединвестиционен анализ, feasibility study анализ, анализ за highest and best use и др. Тези подходи и анализи дават възможност, от една страна, да се създаде възможно най-желаният от крайните потенциални клиенти продукт със съответните качества и характеристики (като функция, дизайн, използвани материали и технологии, а от друга - инвеститорът да реализира възможно най-висока възвращаемост от своята инвестиция и цялостната продажба на единиците или проекта да бъдат осъществени за най-кратък период от време. Правилното таргетиране и маркетиране също невинаги се прилагат достатъчно успешно и професионално от част от инвеститорите като задължителни процеси, част от цялостния инвестиционно-строителен процес.

    Източник: 
    в. Марица

    Други новини

    Предстоящи събития

    Новини

    Как да се защитим от инфлация и да реализираме доходност?

    22 Януари, 2020
    Имотите са една от малкото инвестиции днес, които могат да ни защитят от инфлация

    602 млн. лв. приходи от наеми за година у нас

    10 Януари, 2020
    Това показват данни на Националната агенция по приходите (НАП)

    Наемите на имоти - държавна собственост ще се определят на пазарен принцип

    2 Януари, 2020
    Това ще става на база оценка от независим оценител

    НСНИ в края на 2019 г. - бюлетин

    31 Декември, 2019
    Бюлетин на НСНИ за 2019 г.

    С луд купон бургаските брокери изпратиха поредна успешна година

    17 Декември, 2019
    За 27-и път бургаските брокери, членове на НСНИ, се събраха, за да отпразнуват края на годината

    Брокери с големи сърца отново дариха средства за повишаване на успеха на деца от институции

    9 Декември, 2019
    За втора поредна година РС на НСНИ в Бургас участва в проект „Шестица – жълтица“

    Очаква се спад на търсенето на имоти в София

    6 Декември, 2019
    Очаква се обаче до две-три години за първи път в историята на града населението да започне да спада

    Годишните награди на БТПП събраха видни представители на бизнеса, властта и дипломацията в България

    5 Декември, 2019
    „Национално сдружение Недвижими имоти“ бе отличено с първото място в категория „Браншови организации"

    Кои чужденци ще могат да купуват земеделска земя у нас

    25 Ноември, 2019
    От 2020 г. граждани на Европейския съюз (ЕС) ще могат да купуват българска земеделска земя

    България е сред държавите в ЕС с най-голям годишен ръст на строителната продукция през септември

    20 Ноември, 2019
    Лидер е Румъния с увеличение от почти 29%, следвана от Унгария с почти 18%.

    Ново иновативно онлайн приложение на Банка ДСК за всички потребители с оферта за ипотечен кредит

    18 Ноември, 2019
    Така процесът по получаване на ипотечен кредит става много по-бърз и удобен за клиентите

    100% от земеделските и горски територии с кадастър

    14 Ноември, 2019
    Това ще се случи до края на 2019 г., заяви заместник-министър Валентин Йовев

    Ръст в търсенето на по-големи имоти и повишен интерес към жилищното кредитиране

    13 Ноември, 2019
    Основно се търсят 3-стайни жилища над 90 кв. м., показва анализ на Пощенска банка

    Общината внася закон за презастрояването на София

    13 Ноември, 2019
    Прeдлoжeниe зa прoмeни в ЗУТ, Зaкoнa зa уcтрoйcтвo и зacтрoявaнe нa Cтoличнa oбщинa и някoи нaрeдби

    Кристофор Павлов: На пазара в София има значителен дял надценени жилища

    12 Ноември, 2019
    Tези нива са далеч от третото тримесечие на 2008 г.

    Ръст от 60% при готовите жилищни сгради

    11 Ноември, 2019
    Строят се най-много двустайни жилища

    Бъдещата индустриална зона край Варна е възможност за развитие

    5 Ноември, 2019
    Проектът за новата индустриална зона на Варна в момента се разглежда в МОСВ

    Скиците за имоти вече са безсрочни

    4 Ноември, 2019
    С 30% по-евтини са кадастралните електронни услуги

    Добромир Ганев: Имотният пазар е стабилен, добър и прогнозируем

    31 Октомври, 2019
    Благодаря на екипа на в. „Строител“, че дава трибуна за изявите на НСНИ

    Обръщение на инж. Александър Лазаров, Laris MLS

    30 Октомври, 2019
    По случай Професионалния празник на брокерите и агентите на недвижими имоти

    Обръщение на Добромир Ганев, председател на НСНИ

    30 Октомври, 2019
    По случай Професионалния празник на брокерите и агентите на недвижими имоти

    Инвестиции и пари - какво става на пазара на недвижими имоти?

    25 Октомври, 2019
    За ипотечните кредити, падането на лихвите, какви са спекулациите по темата инвестиции и пари

    Обзор на КОНФЕРЕНЦИЯ INSPIRE TO HIGHER

    25 Октомври, 2019
    С усещане за приятелско отношение, колегиалност, уют, сигурност в бъдещите партньорства

    Купувачите на недвижими имоти са в златен период

    25 Октомври, 2019
    През 2020 г. пазарът ще бъде стабилен без осезаема промяна в цените на жилищата

    Подходящ ли е моментът да си купим жилище?

    24 Октомври, 2019
    Вижте коментарите и прогнозите на експерти за състоянието на пазара на имоти у нас

    Добромир Ганев: Ситуацията на имотния пазар е стабилна

    22 Октомври, 2019
    Интервю на Диана Дончева с Добромир Ганев за предаването „Преди всички“

    Имотният пазар запазва стабилност въпреки опасенията за рецесия

    22 Октомври, 2019
    "Няма притеснение, което да окаже драматична промяна на пазара във всички градове в България"

    Управлението на блоковете: Е-събрания, гласуване по имейл, събиране на дългове от общини

    22 Октомври, 2019
    Държавата избистря 11-ата ревизия на закона за етажната собственост с повече права за домоуправителите

    Има ли признаци за криза на пазара на имоти у нас?

    21 Октомври, 2019
    Изчакват ли, или продължават да купуват българите и какво се търси най-много

    Инж. Пeрфaнoвa: Мнoгo хoрa вeчe инвecтирaхa cпecтявaниятa cи, взeхa ce и нe мaлкo крeдити

    16 Октомври, 2019
    Мнoгo coбcтвeници cи прoдaвaт имoтитe в други грaдoвe, зa дa рeинвecтирaт в Coфия

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  02/988 68 90
    •  0700 10 805
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата