• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Добромир Ганев: MLS ще изсветли имотния пазар

    Дата: 
    17.05.2019
    Категория: 
    Имотен пазар

    Добромир Ганев, пpедcедател на УС на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ).

    Добромир Ганев е магистър на Икономически университет - Варна по специалност "Икономика на индустрията". Специализира международна търговия и бизнес развитие към Института за специализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA. Сертификати: CIPS сертификат на National Association of REALTORS-USA, международен специалист в сферата на недвижимите имоти; SRS сертификат на Real Estate Business Institute за представителство на интересите на продавачи на имоти.

    През 1993 г. основава ФОРОС.

    Добромир Ганев е председател на УС на Национално сдружение недвижими имоти. Заместник-председател на УС на НСНИ за мандати 2012-2014 г., 2014-2016 г., и 2016 -2018 г.).

     

    - Г-н Ганев, преди месец в София се състоя първото представяне на съвместния проект за единна мултилистинг система на НСНИ и Ларис МЛС. Разкажете ни накратко какво представлява тази система и как тя ще се отрази на пазара на имоти в страната?

    - MLS не е просто платформа или система, която обединява професионално работещите брокери и предоставя информация за предлагани ексклузивни оферти на пазара. MLS е концепция за едно ново, по-високо ниво на справедливи, ефективни и ефикасни бизнес взаимоотношения между клиента, неговия личен брокер и всички останали професионално работещи агенти на пазара. Крайната цел е постигане на възможно най-добри условия при реализиране на сделката. MLS е платформа, където се публикуват единствено имоти, за които е подписан посреднически договор с клауза за изключително представителство. Такава е и добрата практика в развитите пазари по света и в Европа. Българският пазар от момента на своето стартиране през 1990 г. пое в една неправилна посока в своето развитие. Той и към настоящия момент е твърде несъвършен.

     

    - Какво имате предвид?

    - Несъвършен е в много отношения, но със сигурност в моделите, които се прилагат, във взаимоотношенията между потребителите и брокерите. Изключително

    неправилно е потребителите да искат да работят с множество брокери

    и в същото време да очакват високо качество на предоставяните услуги. В същия момент голяма част от нашите колеги не влагат достатъчно квалифицирани усилия за убеждаване и доказване на своите клиенти, че изключителното представителство при предоставяне на посреднически услуги е win-win модел, който при правилно прилагане предполага поемане на значително повече ангажименти. Най-вече от страна на брокера, който пък от своя страна гарантира успешно затваряне на всяка сделка. В развитите пазари като САЩ, Франция и други ексклузивитета, като модел на работа между клиент и брокер се използва в 99.95% от случаите на посредничество. MLS обединява брокерите около етичен кодекс и общи правила на работа, давайки редица предимства както за продавачите и купувачите, така и за самите брокери.

    - Как бихте характеризирали пазара в настоящия момент, какво се случва на него?

    - Сегашният стадий на развитие на пазара е слeдствие на 3-4-годишен период на по-сериозна динамика. Той е спокоен, стабилен, предвидим. Предлагането е достатъчно - на нива и в количества, които би трябвало да задоволяват потребностите на купувачите и да не им се налага да бързат с вземането на решение. Интересът от страна на купувачите не е по-слаб, тъй като и икономическите показатели на страната, на гражданите, семействата и фирмите са добри. Очакваните повишения на лихвите се забавят. Продуктите на банките са все още атрактивни, изгодни и интересни.

     

    - Как се определят цените на имотите у нас и какви са тенденциите в момента?

    - Моите очаквания са, че ръстът ще бъде значително по-нисък. В последните 3-4 години той е в рамките на 6-7% на годишна база. Тази календарна година вероятно ще е максимум 3%. Това очакване стъпва върху база цялостен поглед за пазара като брой сделки за 2018 г. в страната и по градове, строителната активност, статистиката за ипотечните кредити като обем и брой и очаквания за лихвените проценти. Това са основните параметри, които влияят най-активно на пазара. Миналата година беше най-слабата от 2009 г като обем сделки за цялата страна. Според официалната статистика те са около 212 хил., като през 2015 г. са 230 хил., а през 2007 г. бяха 330 хил.

    - На имотния пазар има свобода на договаряне и тя е право на всеки от участниците. Това обаче създава трудности, когато се дефинира реалната цена на даден имот, и така се стигна до редица сделки на симулативни цени. Какви са механизмите за изсветляването им?

    - Твърде трудно е да се докаже дали действителната стойност на една сделка е вписаната в нотариалния акт. За да се направи, трябва да съществува официална статистика за средните цени на имоти във всеки район на едно населено място, и то поне по няколко критерия. Нито една държавна институция у нас не поддържа такава пълна и точна статистическа информация за средните пазарни цени - по райони, по вид строителство и т.н. Това води до много проблеми с прозрачността за пазара на недвижими имоти.

    Агенцията по вписванията още от създаването си притежава софтуерен продукт, който позволява при всяка сделка да се вписва материалният интерес. Това е функция на същия продукт, с който работи в момента Имотният регистър - „Икар“. Тя обаче не се използва. Предполагаме, че това се дължи на недостатъчния финансов и човешки ресурс, предоставян на АВ. Ако тази информация се регистрираше системно, вероятно много отдавна българската общественост, българския бизнес и инвеститорите

    щяхме да разполагаме с по-справедлива и точна информация за реалните пазарни цени.

    Многократно от НСНИ сме коментирали, че данъчните оценки е необходимо да бъдат коригирани с по-голяма честота. Общинските администрации е добре да приемат правила за подобна по-честа и гъвкава промяна. Вероятно още по-добър вариант е да се направят нормативни промени, за да може този процес по периодична актуализация на данъчните оценки да бъде задължителен. В процеса трябва да бъдат привлечени браншовите организации от сектор строителство, недвижими имоти и др. НСНИ нееднократно е заявявало готовност да се включи в такъв процес и ежегодно да участва в актуализирането на данъчните оценки чрез своите експерти. Това ще доведе до генериране на по-справедливи стойности на данъчни оценки във всеки средносрочен период, както за общинския фиск, така и за гражданите. За последите 25 години такива промени не сме чували да са правени повече от 1-2 пъти в големите Общини. За малките нямаме информация.

    - В последно време жилищното строителство в Пловдив е интензивно и причините за това са обясними. Наред с високия клас проекти обаче се забелязва строителство на много типови проекти. Къде са рисковете за купувачите в случая и какво ще ги посъветвате Вие - доколко е удачно да влагат парите си в евтино и най-често некачествено строителство?

    - Разбира се, по никой начин не съветвам купувачите да закупуват некачествено строителство с мотивация: по-ниски предлагани офертни стойности.

    Всяка “икономия” се отразява на последващите експлоатационни разходи за ремонти и поддръжка.

    Твърде малко купувачи на пазара обаче имат експертизата да разпознаят кое строителство е качествено. Затова е препоръчително да направите информиран избор и да наемете професионален консултант-брокер, който успешно ще Ви „преведе” през обширния, дълбок и криещ опасности „океан“, наречен процес по покупко-продажба или наемане на имот.

    Що се отнася до първата част от въпроса: проблемът не е в строителството на типови (еднакви) проекти. Този подход редуцира някои разходи на инвеститорите и предоставя възможност на пазара да се предложи по-ниска крайна продажна цена. Проблемът по-скоро е в правилната преценка на инвеститорите в кои райони е подходящо да използват подобен подход. В ежедневната си консултантска дейност през годините съм разбрал, че много малко от инвеститорите в страната прилагат добрите бизнес практики на първоначален прединвестиционен анализ, feasibility study анализ, анализ за highest and best use и др. Тези подходи и анализи дават възможност, от една страна, да се създаде възможно най-желаният от крайните потенциални клиенти продукт със съответните качества и характеристики (като функция, дизайн, използвани материали и технологии, а от друга - инвеститорът да реализира възможно най-висока възвращаемост от своята инвестиция и цялостната продажба на единиците или проекта да бъдат осъществени за най-кратък период от време. Правилното таргетиране и маркетиране също невинаги се прилагат достатъчно успешно и професионално от част от инвеститорите като задължителни процеси, част от цялостния инвестиционно-строителен процес.

    Източник: 
    в. Марица

    Други новини

    Новини

    До 2022 г. всички сгради с документ за изправност

    20 August, 2019
    Ще плащаме между 100 и 500 лв. за технически паспорт на домовете ни

    Задава ли се криза? Банки плащат на клиенти да теглят кредити

    19 August, 2019
    Ипотеките с отрицателни лихви стават все по-популярни

    Цените на имотите няма да паднат поне до края на 2020 г.

    18 August, 2019
    Въпреки че предлагането се увеличава, цените запазват нивата си от миналата година

    Кадастрални скици на имоти вече ще могат да се заявяват в общините

    17 August, 2019
    С промени в Тарифа за таксите, събирани от МРРБ, се цели намаляване на административната тежест и подобряване

    Как се движи пазарът на жилища през летните месеци

    14 August, 2019
    Интервю на Диана Дончева с Добромир Ганев за предаването “Преди всички“ по програма “Хоризонт“

    Срив в цените на имотите е малко вероятен, но не е изключен

    13 August, 2019
    Експерти коментират утежнения сценарий при стрес тестовете на ЕЦБ за спад при недвижимостите от 17-18%

    София с готовност за изграждането на "Зелено околовръстно"

    12 August, 2019
    Зелената линия ще свързва всички паркове в София

    За 3 години имотите в София скочили с 35%, старото строителство поскъпва

    2 August, 2019
    Цените през четвъртото тримесечие на 2018 г са били по-високи с 35,25% спрямо 2015 г

    Нов жилищен квартал между "Горубляне" и "Младост" в София

    1 August, 2019
    На последното заседание на СОС миналата седмица е прието решение за изработването на ОУП

    Възможно ли е някой да продаде мой имот или да получи кредит от мое име без да разбера?

    29 July, 2019
    Отговори на най-често задаваните въпроси, свързани с нерегламентирания достъп до данни

    Сделките с имоти в София нарастват със 7,7% през второто тримесечие

    18 July, 2019
    В Пловдив трансакциите намаляват за четвърто поредно тримесечие

    Унифицират заявленията за издаване на разрешения за строеж

    17 July, 2019
    Bcичĸи oбщини в Бългapия вeчe ca длъжни дa изпoлзвaт yeднaĸвeни, cтaндapтизиpaни зaявлeния

    Остарялата база отново проблем за логистичните площи

    17 July, 2019
    Пазарът на логистични площи е съсредоточен основно в София

    Използването на дигитален маркетинг изостава на имотния пазар у нас

    10 July, 2019
    Единственият начин човек да се възползва от дигиталния маркетинг ефективно е да създава съдържание

    55% от българите без собствено жилище планират покупка на дом

    9 July, 2019
    От тях близо половината посочват жилищния кредит като основно средство за финансирането му

    Декларирането на придобити имоти продължава да се прави от новите собственици

    8 July, 2019
    От 2019 г. собствениците не би трябвало да декларират придобито имущество пред данъчните

    Тенденциите в градоустройството и бизнеса с имоти в Стара Загора

    4 July, 2019
    В срещата взеха участие арх. Николай Василев и арх. Иван Иванов и нотарус Маргарита Илиева

    Правосъдното министерство подготвя рестарт на Имотния регистър

    27 June, 2019
    Предвижда се всеки обект да получи идентификатор - уникален номер, под който ще съществува

    С колко поскъпнаха у нас жилищата през последните години?

    21 June, 2019
    Докладът на Евростат посочва още, че България се нарежда на второ място сред страните, в които разходите за жи

    Варна е с най-голям ръст на обема на имотни сделки за първото тримесечие на 2019 г.

    20 June, 2019
    Коментар от форума "Икономика, инфраструктура и инвестиции"

    Цените на жилищата в България са нараснали със 17,15% между 2010 и 2018 г.

    20 June, 2019
    Собствениците на жилища у нас са намалели с 4% между 2010 и 2017 г., сочат данни на Евростат

    Отчайваща е разликата между Варна и София по отношение на бизнеса

    20 June, 2019
    Поне 20 процента е отливът на туристи в Златни пясъци

    Над 80% от старите сгради в България не са защитени от мълнии

    19 June, 2019
    От 2010 година всяка новопостроена сграда трябва да е с такава система

    Много хора инвестират в имот без идея какво ще правят с него

    17 June, 2019
    Ако започнем да узаконяваме гетата, то тогава трябва да направим същото с цялото незаконно строителство

    За първите три месеца на 2019-а: Бургас и Варна с ръст на сделките с имоти

    17 June, 2019
    Първото тримесечие на 2019 г е било слабо откъм брой на сделките, само в Бургас и Варна трендът е нагоре

    Вписването в имотния регистър – по идентификатор на имота

    13 June, 2019
    Системата за вписване на имотите трябва да премине от „персонална“ към „поимотна“

    Вероятно и тази година пазарът на недвижими имоти ще се развива благоприятно

    13 June, 2019
    През първото тримесечие на годината има лек скок в цените на жилищата в България – около 5-6%

    Добромир Ганев: Отстояването на Етичния кодекс е отговорност на всеки от нас

    4 June, 2019
    Мнението на всеки един професионалист е от изключително значение

    Силна институционална подкрепа на Общото годишно отчетно събрание на НСНИ

    3 June, 2019
    От представители на държавните институции, партньорски браншови и професионални организации и ВУЗ-ове

    "Без опразване": Как се купуваше апартамент преди 60 години

    23 May, 2019
    Днес може би само по-възрастните помнят как е било възможно да си купиш жилище "без опразване"

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  02/988 68 90
    •  0700 10 805
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата