• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Добромир Ганев пред "МОНИТОР": Евтините ипотеки и инфлацията помпат търсенето на жилища

    Дата: 
    19.11.2021
    Категория: 
    Имотен пазар

    - Г-н Ганев, какво се случва на имотния пазар у нас в момента?

    - От няколко години има тенденции, които продължават и влияят много сериозно на пазара. Това са исторически най-ниските лихви и по ипотечни кредити, както и по депозити, някъде и отрицателни. Това са два съществени фактора, които мотивират хората да бъдат активни на пазара за придобиване на жилища – както вторични, така и новостроящи се или вече построени нови жилища. Друго, което също се забелязва, е свързано с ковид кризата и промените, които настъпиха в света, включително в България, свързани с ограниченията покрай здравната криза. Хората имат нужда от по-големи пространства, от смяната на по-малки жилища с по-голямо, от придобиване на втори дом. Това е една абсолютно нова тенденция в България, която също разшири нишите на участващите на пазара. За пръв път българи започнаха да купуват втори дом, в повечето случаи не продават основното си жилище в голям град, а придобиват втори дом наблизо с възможност да ползват дворни места, които им дават достъп до простор и чист въздух. Друга тенденция, свързана с пандемията, е работата от вкъщи – принудително или по желание голяма част от семействата трябваше да сменят начина си на работа от офиса вкъщи, но когато става дума за няколко членове на семейството - родителите работят, децата учат - става много трудно това да се случи от едно или две помещения. Ето защо доста от покупките са свързани със смяна на по-малко жилище към по-голямо. Освен това много българи, които все още живеят в чужбина, погледнаха на пазара у нас дългосрочно. Те вероятно имат намерение да се върнат. Инфлацията е другото, което тормози гражданите, дотолкова доколкото част от спестяванията в банките се обезценят. Това също е мотив, който кара хората да мислят за съхраняване на техните спестявания чрез покупката на жилищен имот.

    До момента не съм виждал толкова много фактори накуп и в един момент да влияят на пазара, и то позитивно. Затова и виждаме такова по-бързо покачване на цените в рамките на година. Влияние върху динамиката оказват и увеличаващите се цени на строителните материали.

    - Има ли други фактори, спомагащи за активността на пазара?

    - Очакванията за еврозоната оказват психологическо влияние. Влизането ни във валутния съюз вероятно ще се отрази благотворно на икономиката и на нашия имотен пазар, а това означава очакване за по-високи цени.

    - Може ли да кажем, че не толкова добрата финансова култура на българина също е фактор за активността на пазара?

    - Жилището като начин за инвестиция и съхраняване на спестяванията е най-познатият вариант у нас, но в никакъв случай това не е елементарен процес. Придобиването на имот е доста сложен и рисков процес и ако не бъде управляван качествено, има голям риск от бъдещи проблеми, както правни, така и други.

    - Какви жилища търсят основно българите, върнали се в родината от чужбина?

    - Не сме правили извадка или изследване, но в повечето случаи тези, които се завръщат, това зависи от самия брой на семейството. Ако се връща един човек, вероятно една спалня е достатъчна, ако се връща цяло семейство, вероятно ще бъдат нужни поне две спални. Това са в повечето случаи видовете имоти от хора, които се завръщат у нас – едва или две спални.

    - Има ли такова купуване на жилища в съседите ни от ЕС - като Гърция и Румъния например?

    - В цял свят жилищните имоти бележат исторически ръстове като продажби и обеми продажби. Жилищните имоти се представят абсолютно навсякъде по подобен начин. В САЩ чупят рекорди, в Европа също, в повечето страни. Всъщност София изобщо не влиза в топ 60 на европейските градове по цени. Тези мантри, които често се коментират в социалните мрежи, не са плод на официална статистика, те се основават на емоции, не на факти и цифри. София е чак седма в Източна Европа по цени на имоти, съседите ни, даже и Тирана ни изпреварва като цени. За Белград, Букурещ или Атина изобщо да не говорим.

    Наистина в последната година цените на имотите показаха ръст от 12% средно, което не е никак малко в сравнение с последните 6-7 години. През 2018-2019 г. почти нямаше големи ръстове – 2-4%, сега 10-12% ръст всъщност е три пъти по-висок ръст на годишна база през последните години.

    Със сигурност през 2022 г. ЕЦБ няма да вдигне лихвите, имаше официално изявление за това през октомври. Във Фед например имат малко по-различно виждане и може би в САЩ ще сме свидетели на леко повишаване на лихвите, което може би ще охлади пазара. За Европа такава стъпка не се предвижда към настоящия момент.

    - Има ли сегмент на пазара, където предлагането да е по-голямо от търсенето?

    - Има доста проблеми на пазара на търговски площи. Офисният пазар малко се стабилизира, но там също имаше сътресения. Всички виждаме по главните улици в големите градове колко свободни помещения има. Това се дължи не само на кризата. Много от бизнесите стават дигитални, дори банките. Те съкращават все повече и повече физическите си приемни офиси. Има много причини търговските площи и донякъде офисите да имат проблеми.

    - Очаква ли се скоро ситуацията да се нормализира?

    - Това зависи от нас. Докато продължаваме с ниското ниво на ваксинация, вероятно ще продължи и кризата във всички сфери. Променят се тенденциите, свързани с много бизнеси. Някои нямат нужда от търговски площи, други пък се развиват добре в пандемията и имат нужда от тях. Но все още има висок процент на незаети търговски имоти.

    В много страни в Европа и света всичко започва да става нормално заради високата ваксинация. Един от процесите, свързан с охлаждането на жилищния пазар в някои страни, се отнася точно до това. Когато нямаме нужда от подобни промени в нагласите си и се върнем към старото нормално, може би малко ще се охлади и пазарът. Ако това се промени, вероятно и част от тях няма да имат необходимост да променят жилищния си статус.

    Поне данните показват, че вероятно в следващата половин година ще видим балансиране между търсене и предлагане. Има много заявки за започване на ново строителство в големите градове, на жилища, това може би ще се отрази благотворно на пазара.

    - Може ли да се говори за балон при жилищата и има ли изобщо сегмент на имотния пазар, при който рискът от такъв да е по-голям?

    - Много се изговори в последните седмици за това дали има балон на цените на имотите, или не. Голяма част от макроикономистите в страната и експертите от нашия бизнес изнесоха официални данни, различни изследвания се направиха, включително от академични преподаватели, от които се показва, че балон в момента няма. Сегашната ситуация на развитие на пазара и онази отпреди 12 години имат много малко допирни точки, даже почти никакви. А тогава кризата започна от САЩ, от банковия сектор, от дейността им по отпускане на ипотеки. Тогава реалността беше различна, имаше страшно много предлагане, а цените скачаха изключително бързо, имаше необезпечени кредити, нереално оценени имоти и всичко това до някаква степен създаде този проблем. В България сега най-малкото има недостатъчно предлагане и това е една от основните причини цените да скачат.

    - Какви са вашите очаквания за 2022 г. - ще продължим ли да купуваме толкова много?

    - Тази 2021 г. година със сигурност ще бъде рекордна за последните 12 години, това се показва и от данните, за деветмесечието имаме 30% ръст на обема сделки за цялата страна, в София ръстът е 35%, 25 000 сделки има в столицата. 2021 г. ще е рекордна за покупко-продажбите в България. Следващата година не очакваме да е много различна, много зависи доколко веригите на доставки ще бъдат възстановени. Очакванията са да не могат да се възстановят толкова бързо, тоест все още вероятно ще има затруднения в строителния сектор за набавяне на материали, суровини. Вероятно банките няма да променят политиката си и ще има активно кредитиране.

     
    Източник: 
    в.Монитор

    Други новини

    Новини

    За НСНИ

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    Виж на картата