Каква бе 2022 г. за ипотечното кредитиране в България и какво да очакваме през 2023 г.?

Обзорен анализ на Петър Илиев, оперативен директор на Кредитланд

   Петър Илиев е финансист с над 15 години опит в кредитното консултиране и посредничество при набавяне на банково финансиране. Илиев е бакалавър по „Международни икономически отношения“, модул Международни финанси и магистър специалност „Финанси“ в УНСС. През 2007 г. се присъединява към екипа на финансовия портал Моите пари и скоро след това избира кариера в прохождащия по това време бранш на кредитните посредници. Има интереси в областта на финансите, недвижимите имоти, статистиката и макроикономиката. Води потребителски обучения и семинари за кредитна култура и права на кредитополучателите у нас. Петър Илиев заема длъжността Оперативен директор на кредитния посредник CreditLand от 2015 г., където понастоящем управлява екип от над 100 професионални кредитни консултанти. Основател е и основен лектор в CreditLand Academy, задълбочен обучителен курс за кредитни консултанти.

Изминалата година бе най-добрата в историята по отношение на ипотечния бизнес в България. За първите 10 месеца на годината банките са отпускали средно по 543 млн. лв. жилищни кредити месечно, ръст с 27,5% спрямо същия период на 2021 г., която също беше рекордна. Високата инфлация даде съществен тласък на пазара на жилищата и накара много купувачи да действат и да не отлагат покупките си, за да избегнат обезценка на спестяванията си, влагайки ги в имот. Увеличилите се цени на жилищата и на довършителните работи и ремонтите по тях доведоха до съществено повишение на средния размер на новите кредити, особено в големите градове.

От друга страна, инфлацията не доведе до отлив на спестявания от банките, които изцяло се финансират от местния пазар, достатъчно ликвидни са и лихвите по депозитите засега остават почти непроменени. Благодарение на ожесточената конкуренция и близките до нула лихви по депозитите кредитополучателите се възползваха от най-евтините кредити в историята като лихвата за нов левов жилищен заем през септември достигна средно до 2,46%. През летните месеци редица банки предлагаха за клиенти с отличен профил на кредитоспособност и лихвени проценти около 2%. Банките, макар и да се надпреварваха с промоционални предложения с все по-ниски лихви, отстъпки в такси и дори поемане на разноски за учредяване на ипотека, запазиха предпазливата си политика по отношение на доказване на доходи, кредитна история и изискването на самоучастие от кредитоискателите.

В глобален план с известно забавяне във времето централните банки идентифицираха високата инфлация като основен проблем пред икономиката и предприеха неколкократни стъпки за вдигане на основните лихвени проценти – класическа мярка, която води до изтегляне на пари от обръщение и спад на инфлацията, макар и с цената на забавяне на икономическия растеж и потенциална рецесия през следващата година. След поредното увеличение на основната лихва на ЕЦБ на 15 декември и скочилите отдавна лихвени нива в страните извън еврозоната с плаващи валутни курсове като Чехия, Полша, Унгария, Румъния изпаднахме в невиждана досега ситуация лихвите по жилищните кредити в България да са най-ниските в Европа.

От есента вече виждаме постепенно увеличение на лихвата по офертите за нов ипотечен кредит, засега само с около 0,10-0,20 процентни пункта. Огромната част от хората с вече изтеглени заеми обаче все още се радват на непроменени лихви, тъй като референтните лихвени проценти (РЛП) на повечето банки са обвързани с лихви по депозити от статистиката на БНБ, а влоговете са особено инертни и засега лихвата им почти не расте. Все пак очакванията са, че бурята няма да ни подмине и отново след доста години кредитите с фиксиран лихвен процент се връщат на мода през второто полугодие и кредитоискателите все повече се интересуват от такива оферти. Доста от банките обаче не предлагат фиксирана лихва, а малкото предложения с такава са за фиксиране само за първите три или максимум пет години от срока на заема.

 Аз лично съм умерен оптимист и очаквам повишение на лихвите с не повече от 1,5-2 процентни пункта, което по-скоро ще се разтегли постепенно във времето в следващите две години вместо да се случи шоково. Основният фактор да смятам, че лихвите ще останат относително ниски спрямо останалите държави около нас в следващата година е голямата конкуренция на нашия пазар и липсата на такса за предсрочно погасяване, която беше законово премахната преди години.

През тази година станахме свидетели на интересен феномен – няколко банки, чиито плаващи лихвени проценти в сключените договори за кредит бяха обвързани с EURIBOR, с ОЛП или с инфлацията в страната, имаха пълното право едностранно да повишат лихвите на клиентите си с между 1,3 и 2,5 процентни пункта. Те обаче взеха решение доброволно да „замразят“ увеличението на лихвите. У нас са отпуснати едва около 185 хил. жилищни кредита към края на септември според БНБ и на този малък пазар цели 16 банки активно предлагат ипотечни заеми. В тази среда всяка банка, която си позволи увеличение на лихвата значително над пазарното ниво, рискува бърза загуба на пазарен дял и отлив на клиенти, които много лесно могат да се рефинансират в други банки, предлагащи по-изгодни условия.

Така че факторите, които ще движат лихвите по кредитите нагоре, са цената на привлечения ресурс на банките (депозити), ограничения, които БНБ би въвела, за да охлади пазара, и увеличеният риск от рецесия и потенциален ръст на безработицата. Българските фирми и домакинства имат вяра в банковата система и засега не търсят активно алтернативи на влоговете въпреки отрицателната доходност. Банките набавят достатъчно ресурс на местния пазар и засега нямат стимул или нужда да предлагат по-високи лихви по депозитите. Централната банка засега ограничава мерките си в увеличения на антицикличния капиталов буфер, който налага на банките изискване за наличие на повече собствен капитал за отпускане на нови ипотечни кредити, но банките у нас така или иначе са добре капитализирани.

Остава въпросът дали ще стигнем до криза в реалната икономика и как тя би се отразила на трудовия пазар и на обслужването на кредитите. Засега поне при жилищните заеми статистиката не показва ръст на лошите кредити – напротив, те продължават да намаляват. Но тежката зима предстои.

Очакванията ми за догодина са по-скоро за отрезвителна корекция на пазара надолу с 10%-15%, отколкото за срив. По-съществен спад на пазара на кредити би имало при въвеждане на императивни рестрикции от БНБ, каквито има в някои други европейски държави (например ограничаване на максималното финансиране от оценката на имота до 80% или пък ограничаване на съотношението дълг/доход за отпускане на нови кредити до максимум 40%).

За пазара на жилища също съм умерен оптимист. Освен за жилищни нужди или с инвестиционна цел имоти напоследък се купуват и като убежище срещу инфлацията, която се очертава да остане висока в следващите 2-3 години. Да, действително има много пустеещи жилища и обезлюдени селища, но в последните години доходите на работещите неизменно растат, а с тях и желанието да живеем в по-големи, по-модерни и по-функционални имоти във и около големите градове, където всъщност е концентриран жилищният пазар.

Тук също оптимистичната ми прогноза е за спад, но с около 5-10%. Песимистичната ми прогноза би се сбъднала при по-дълбока рецесия, която да доведе до ръст на безработицата. Това е малко вероятен сценарий, тъй като работещите у нас и без това намаляват значително с всяка изминала година и работодателите си ценят кадрите и само в краен случай биха прибегнали до сериозни съкращения.

Но една продължителна и дълбока икономическа криза би довела до фалити и ръст на безработните. Именно останалите без препитание са тези, които масово спират да обслужват кредитите си, а ръст на лихвите по ипотеките с 1-2 процентни пункта сам по себе си не би довел до увеличение на необслужваните заеми. При рецесия и висока безработица банките биха ограничили максимално отпускането на нови кредити, а цените на имотите неминуемо ще паднат значително така, че при такъв сценарий можем да очакваме спад и на двата пазара от порядъка на 20-25%.

Кредитланд е водеща компания за кредитно консултиране в България, създадена през 2006 година. Консултантите на компанията помагат на своите клиенти в търсенето на най-изгодното предложение за кредит – от избора на оферта до успешното отпускане на средствата чрез безплатна консултация за всички аспекти на финансирането.

От 20.02.2017 година Кредитланд е вписан като необвързан кредитен посредник в регистъра на Българска Народна Банка. Член е на Асоциацията на кредитните посредници в България (АКПБ) и понастоящем Деян Василев, изп. директор на Кредитланд, е зам. председател на АКПБ.

 

 

 

 

 

 

 

 

Сродни статии

23-май-2024
23-май-2024 Мариана Стаменова: Етичният брокер винаги поставя интереса на клиента на първо място

Мариана Стаменова e строителен инженер и юрист. От 1993 г. работи като специалист в сферата на недвижимите имоти. Управител на „Бокар недвижими имоти”. Притежава Certified International Property specialist. Дългогодишен член на НСНИ, членувала е в International Real Estate Federation от 2003 до 2010 г. От 2007 г., с кратко прекъсване, е член на Комисията по професионална етика към Националното сдружение „Недвижими имоти“. За периода 2011-2014 г. е неин председател. Професионалист с активна гражданска позиция и качества на медиатор. Развива кариерата си в София. – Инж. Стаменова, защо е важна етиката в маркетинга на недвижими имоти? – Етиката е от съществено […]

Научи повече
15-май-2024
15-май-2024 БЮЛЕТИН НА CEPI

БЮЛЕТИН НА CEPI ТУК

Научи повече
15-май-2024
15-май-2024 Πлoвдив изпpeвapи Coфия пo cтpoeж нa нoви жилищa и тaзи гoдинa

И пpeз 2024 гoдинa Πлoвдив изпpeвapвa Coфия пo нoвoпocтpoeни и въвeдeни в eĸcплoaтaция жилищни cгpaди, пoĸaзвaт пpeдвapитeлнитe дaнни нa Haциoнaлния cтaтиcтичecĸи инcтитyт (HCИ) зa пъpвoтo тpимeceчиe нa гoдинaтa. Бpoят нa въвeдeнитe в eĸcплoaтaция жилищни cгpaди пpeз тoзи пepиoд e 1 026, a нoвoпocтpoeнитe жилищa в тяx ca 3 475. Oт въвeдeнитe в eĸcплoaтaция нoвoпocтpoeни жилищни cгpaди пpeз пъpвoтo тpимeceчиe нa 2024 cъc cтoмaнoбeтoннa ĸoнcтpyĸция ca 78.5%, c тyxлeнa – 16.0%, c дpyгa – 4.3%, и c пaнeлнa – 1.2%. Haй-гoлям e oтнocитeлният дял нa нoвoпocтpoeнитe ĸъщи (79.1%), cлeдвaни oт жилищнитe ĸooпepaции (12.9%). И пpeз 2024 гoдинa Πлoвдив изпpeвapвa Coфия пo […]

Научи повече
13-май-2024
13-май-2024 Открита среща дискусия организирана от КПЕ към НСНИ се състоя в гр. Пловдив

На 9 май 2024 г. в град Пловдив се проведе поредната открита дискусия „Етиката мостът между нас“ под надслов „РАБОТИМ СЪВМЕСТНО – УСПЯВАМЕ ЗАЕДНО”.  Събитието е по инициатива на Комисията по професионална етика към НСНИ и е част от кампанията на НСНИ, с цел популяризиране на етичните стандарти, правила и практики, и подобряване имиджа на професията „брокер на недвижими имоти“. Срещата се състоя в конферентната зала на новата офис сграда  „Офис Парк Пловдив”, проект на строителна компания „Галакси Инвестмънт груп”. На събитието присъстваха представители на регионалната структура на НСНИ в  Пловдив, представители на други регионални структури, професионалисти от бранша от […]

Научи повече
Стратегически партньори на НСНИ: