Имотният пазар в ерата на изкуствения интелект, регулациите и новите реалности

На 31 октомври 2025 г. в София, в зала „Васил Левски“ на хотел Hyatt Regency Sofia, се проведе XI-та национална конференция „Inspire to Higher 2025: Имотният пазар в еврозоната“, организирана от НСНИ.

Събитието събра брокери, агенции, институции и експерти от Централна и Източна Европа. Както се очакваше, разговорите се фокусираха не просто върху традиционните теми на имотния пазар, а върху интеграцията на изкуствения интелект, засилената регулация, борбата с изпирането на пари и новите процедури за чуждестранни инвестиции.

AI и дигитализация

Един от основните акценти на конференцията беше прогнозата, че в рамките на следващите 4–5 години поне половината от дейността на брокерите ще бъде свързана с използването на изкуствен интелект и дигитализация.

Технологичната трансформация в сектора вече започва да се усеща – не само чрез автоматизация на процесите, но и чрез въвеждането на конкретни платформи, които осигуряват по-голяма прозрачност, проследимост и контрол.

Сред представените решения бе Immosurance – гъвкава и цялостна система за управление на документацията на едно място, осигуряваща лесен достъп за одит и проверка само в четири стъпки:

1. Вътрешна политика и контрол – ясно документиране и възможност да се потвърди (approve) всяка стъпка.
2. Определяне на функция за съответствие – лична и организационна отговорност, обучение за задълженията и процесите.
3. Програма за продължително обучение – задължителна квалификация и сертифициране на брокерите.
4. Независима одитна функция – самооценка, идентификация на клиентите, проверка на миналото, документиране и биометрия.

В допълнение бяха посочени и платформите IDverce – за предотвратяване на измами чрез документална и биометрична проверка на самоличността, както и Lexis Nexis – инструмент, използван за AML-проучвания (борба с изпирането на пари) от 7 от 10-те най-големи банки в света и достъп до източници от 137 държави, включително България (например бази данни на Интерпол, Европол, списъци със санкции и лица, свързани с тероризъм).

Тези решения вече са интегрирани в работата на брокери и институции в редица държави от ЕС и очакванията са постепенно да навлязат и на българския пазар.

Разговорът за AI-технологиите обаче не премина без резерви.

Арх. Марин Керемидски подчерта, че макар изкуственият интелект да има огромен потенциал за подпомагане на професионалистите, той не може да замени човешкото мислене и творческия процес:„AI е добър асистент, но не и проектант. Творческото начало е абсолютно незаменимо.“

Темата за човешкия фактор намери продължение и в думите на Снежана Стойчева, която акцентира върху етичната страна на професията:„Най-важно е честността, човешкото отношение и грижата.“

В крайна сметка изводът бе единодушен: брокерите на бъдещето трябва едновременно да овладеят дигиталните инструменти и да запазят човешкото си лице – защото именно доверието, личният контакт и професионалната интуиция ще останат най-ценният капитал в ерата на изкуствения интелект.

Регулации и анти пране на пари

В панела, посветен на регулациите и предизвикателствата, беше заявено ясно, че предстои силно затягане на контрола и въвеждане на нови правила в сектора.

Анти-прането на пари (AML) бе поставено като централна тема и основно предизвикателство.

 „Има грешка. Няма прошка.“ – каза Ирена Перфанова, подчертавайки, че проверките ще бъдат по-дълбоки и системни, а проучването на клиентите ще обхваща дори миналото им, публичните и медийните изяви.

Отбелязано бе, че от ЕС ще идва все по-голям натиск за прилагане на единни стандарти срещу изпирането на пари, а България трябва да въведе нова национална регулация.

Очаква се разширяване на действащите у нас нормативни документи, свързани с недвижими имоти, и синхронизирането им с европейското законодателство.

Вече има проект на CEPI и Европейската комисия, който все още е в тестов режим и цели централизирано решение за проверка и сигурност на сделките.

Инвеститорите и бариерите – рискът на чуждия капитал

Представен бе тревожен поглед върху инвестициите от чуждестранни граждани. Процедурите са сложни, административните бариери – много, а сенчестите инвеститори – реален риск. България се нуждае от по-ясни и прозрачни механизми за контрол, особено предвид влизането в еврозоната, което ще постави страната под още по-засилен финансов надзор.

Като водеща браншова организация в България, НСНИ, в сътрудничество с държавните институции и професионалната общност, следва да изработи национални процедури и вътрешни правила за прилагане в сектора на недвижимите имоти – както при работа с български, така и с чуждестранни клиенти и инвестиции.

Целта е да се осигури единен стандарт, по-голяма прозрачност и ефективност, както и да се намали административната тежест върху професионалистите чрез координирани действия на национално и европейско ниво.

Лихвите по кредитите и двата полюса на прогнозите за цените на имотите

Една от основните теми в дискусиите бе динамиката на лихвите по ипотечните кредити и как тя ще се отрази върху поведението на пазара и цените на имотите.

Като отправна точка бе дадена София, където пазарът е активен и лихвите остават относително стабилни, но беше подчертано, че столицата не е България.

Възникна логичният въпрос: имат ли хората в по-малките населени места реален достъп до ипотечно финансиране и какви ще бъдат условията след въвеждането на еврото?

Очакванията в тази посока се разделиха:

• Едни експерти прогнозираха покачване на цените след влизането в еврозоната – като естествен резултат от повишеното търсене и стремежа към инвестиции в по-стабилна валута.
• Други очакват спад и стабилизиране на пазара, затягане от засилената регулация, изсветляване на процесите и по-голяма прозрачност в сделките.

Как точно тези фактори ще се отразят на имотния пазар предстои да се види, но изказано бе мнението:„В дълбочина нищо няма да е същото след 1 януари 2026 година“ – и за да се движим в синхрон с Еврозоната, трябва бързо да наваксаме.

Четири стълба на устойчивия брокерски бизнес

1. Вътрешна политика, процедури и контрол – системно документиране и проследимост на процесите.
2. Функция за съответствие – ясно разпределена отговорност.
3. Продължително обучение – регулярна квалификация и актуализация на знанията, минимум на всеки две години.
4. Независим одит – проверка, прозрачност и изграждане на доверие.

Тези принципи очертават рамката, в която българският имотен пазар трябва да се развива в условията на нова икономическа реалност – между изискванията на еврозоната, технологиите и човешкото доверие. Конференцията показа ясно, че технологиите, регулациите и прозрачността ще променят професията из основи.

AI, автоматизацията и електронният подпис вече са част от ежедневието – но човешкият фактор остава незаменим и брокерът на бъдещето няма да е просто посредник, а пазител на доверие, информация и етика.

Годишни награди „Inspire to Higher 2025“

Годишните награди на НСНИ, отличаващи личности и компании с принос към професията и обществото тази година са:

Категория „Сърце в имоти“

Стефка Калчева (Бургас)

Даниела Грозева (София)

Гергана Тенекеджиева и „Адрес недвижими имоти“

„Капитал Естейт“ ООД

Ангел Иванов и „Андромеда недвижими имоти“

Категория „Посланик на професията“

Александър Бочев (РиълНет)

Антон Андонов (ЕРА България)

Даниела Грозева (Веда Корект)

Надя Антова (Надилена Риъл Естейт)

Мариана Стаменова (Бокар Недвижими имоти)

Категория „Награда за журналистика“

– За професионално и обективно отразяване на имотния сектор.

Телевизия “Евронюз България”

БТА

Imoti.net

Tелевизия „Блумбърг“

Почетна награда на НСНИ

Галина Максимова и екипът на „Софконсулт“

Мариана Хлибова – за професионализъм и подкрепа за бранша.

НСНИ благодари за участието и подкрепата на всички участници в конференцията.