„Имотите на София“ – сигурност, доверие и професионализъм

На 17 септември в София се проведе форумът „Имотите на София“, организиран от Националното сдружение Недвижими имоти (НСНИ) и открит от председателя на УС Александър Бочев. Събитието събра граждани, купувачи, инвеститори и собственици, които получиха безплатни консултации от брокери, нотариуси, архитекти, оценители и кредитни консултанти. Основният акцент беше върху практическите стъпки за сигурни сделки, доверието между страните и професионалните стандарти, които гарантират устойчивото развитие на пазара.

Пазарни тенденции и икономически перспективи

В панела за икономика и пазар Добромир Ганев и Ирена Перфанова представиха връзката между растящите доходи и нарастването на цените на имотите. Те посочиха, че между 2010 и 2024 г. цените в България се покачват устойчиво, като страната е сред европейските държави с най-силен кумулативен ръст. Като сравнение беше отбелязано, че най-високите жилищни цени в момента са в Лисабон, докато в България нивата остават едни от най-ниските в ЕС.

Добромир Ганев прогнозира, че след 1 януари 2026 г. може да се очаква умерено задържане, но липсват фактори, които биха спрели развитието на пазара. Според него „ще се промени онова очакване на хората, което ги накара да купуват в аванс“. Той подчерта и значението на инвестиционните фондове, които придобиват големи портфейли имоти – процес, който едновременно внася стабилност чрез капитал, но и ограничава предлагането за индивидуалните купувачи, повишавайки ценовия натиск.

Перспективата остава положителна: очаква се плавен, но по-умерен ръст на цените, подкрепен от увеличаващите се доходи. В същото време, тъй като значителна част от „сивите пари“ вече са вложени в имоти, се предвижда лек спад в броя на сделките, но не и в цените.

Сигурността на сделките и ролята на брокера

Във втория панел вниманието беше насочено към сигурността на сделките и ролята на посредника. Даниела Грозова подчерта, че „Брокерът е обединяваща фигура между всички структури“, защото именно той свързва продавачи, купувачи, нотариуси, банки, оценители, архитекти и адвокати. Брокерът координира комуникацията, осигурява навременно набавяне на документи, насочва клиента към подходящи специалисти и гарантира прозрачност на целия процес. Без тази координация сделките биха били по-бавни и рискови за гражданите.

Изтъкнато беше, че нотариусите нямат задължение да извършват пълен анализ или да събират документация. Това е задача на брокера, който окомплектова всички документи, а юристът извършва техния правен преглед и оценка.

Като пример за добра международна практика беше посочено, че в ЕС клиентът първо преминава през кредитен консултант, за да се увери в реалните си финансови възможности, и едва след това започва огледи на имоти. В тази връзка представител на Кредит Център обобщи: „Без брокер нямаме бързо набавяне на документи, а иначе за 2 дни реално може да се случи сделка“. Специалиста подчерта и още един важен аспект – при ипотечни сделки правното становище вече се изготвя от нотариус, което значително ускорява процедурата и намалява времето за финализиране.

Темата за ролята на специалистите в процеса беше естествено продължена от инж. Галина Максимова, която акцентира върху компетентността като основен и постоянен стандарт. Тя подчерта, че когато брокерът достигне границите на своята експертиза – например в областта на правото или архитектурата – негово задължение е да насочи клиента към съответния специалист. Максимова очерта и последователността в процеса: определяне на реалистична офертна цена, проверки на собствеността и тежестите, технически и правен преглед и едва след това – подписване на предварителен договор.

Тя посочи и редица технически особености, които често остават незабелязани от клиентите, но са решаващи за сделката. Например, застроената площ през годините е изчислявана по различни методики и при сделки трябва да се привежда към действащите правила, а конструктивни промени са допустими само при наличие на кофражни планове и спазване на техническите изисквания. Максимова обърна внимание и на терасите, които по принцип не се оценяват и не се кредитират от банките – в отделни случаи това може да се случи частично, но никога в пълен размер. Именно такива детайли са познати и разбираеми единствено за професионалния брокер, който може да ги разясни на клиента.

Продължавайки темата за професионализма, Максимова засегна и въпроса за ценообразуването. Тя беше категорична, че именно нереалистичните очаквания на продавачите – а не действията на брокерите – водят до изкуствено завишаване на цените. Професионалните агенции отказват да работят с подобни оферти, за да запазят доверието на клиентите и стабилността на пазара.

В контекста на необходимостта от подготвеност, нотариус Явор Ташев допълни, че пълната и навременна документация е решаваща за темпото и сигурността на сделките. По неговите думи правилната предварителна подготовка спестява седмици и значително намалява рисковете за страните.

Правна рамка и регулация

Адв. Светлана Георгиева постави въпроса за необходимостта от ясна правна рамка и по-голяма отговорност в професията. Тя предупреди, че предварителните договори често се подписват на доверие, защото клиентите се предоверяват, което крие сериозни рискове. По думите ѝ „спестяването от консултация води до придобиване на проблемни имоти“.

Тя добави: „ако клиентът не е доволен от брокер, той на практика в момента няма на кого да се оплаче“. Това показва нуждата от лицензи и ефективна регулация. Георгиева изтъкна, че е необходима висока правна култура както сред брокерите, така и сред клиентите, за да бъдат сделките прозрачни и защитени. Според нея ограмотяването на гражданите е ключово, за да знаят с кого общуват, на кого могат да разчитат и кой реално защитава интересите им.

Финансиране и кредитиране

По данни на БНБ от 2024 г. стандартното самоучастие при ипотека е около 15%. Някои банки финансират и при 10% собствено участие, а в определени случаи финансирането достига 85–90% от стойността на имота. Подобни условия се одобряват след внимателен анализ на клиента и неговите възможности в дългосрочен план.

Беше подчертано, че консултациите с кредитни консултанти са напълно безплатни и се извършват само от специалисти, лицензирани от БНБ. Това гарантира, че клиентите получават професионални и надеждни съвети, съобразени с нормативната рамка. По този начин се избягват подвеждащи предложения и се осигурява защита на интересите на хората, които финансират покупката си чрез банков кредит.

Европейски и национални стандарти

Беше изтъкната важността на европейските стандарти и директиви, както и на БДС EN 15733:2010 – стандарт, който определя принципите за професионално поведение на посредниците и защитата на потребителите: добросъвестност, прозрачност, защита на интереса на клиента, конфиденциалност и качество на услугите. Подчертано бе, че е полезно гражданите да познават този стандарт, тъй като в него са заложени както техните права, така и задълженията на брокерите към тях.

Даниела Грозова отбеляза, че „стандартът сега е по-скоро пожелателен, а не задължителен“, а липсата на нормативна рамка подкопава доверието в професията. Общото мнение на участниците беше, че независимо дали регулацията ще бъде браншова или държавна, пазарът трябва да функционира прозрачно и отговорно, за да бъдат защитени интересите на гражданите. Изведено беше, че брокерската професия има нужда от ясен закон и нормативна рамка, които да определят правата и задълженията на посредниците. Това ще укрепи доверието, ще подобри качеството на услугите и ще осигури устойчиво развитие на пазара.

Мисията на НСНИ и значението за обществото

НСНИ работи последователно за повишаване на компетентността на брокерите и за информираността на гражданите. „Имотите на София“ е ежегодна платформа, която предоставя достъпни експертни консултации, актуални статистики и правни и технически насоки. Сдружението инвестира в обучения и квалификации, за да подготви специалисти, които работят според европейските практики и стандарти.

Целта на НСНИ е да изгради общност от доверени професионалисти, към които гражданите да се обръщат уверено и спокойно, сигурни, че ще получат компетентна подкрепа и прозрачност във всяка стъпка на процеса.

Ежегодното събитие „Имотите на София“ показа, че сигурността, доверието и професионализмът са в основата на всяка успешна сделка. Устойчивият пазар се гради върху стандарти и етика, знания, опит и отговорност на брокерите.

С организирането на платформата НСНИ потвърди своите дългосрочни ангажименти както към професионалистите – чрез обучения, квалификации и въвеждане на европейски стандарти, така и към гражданите – чрез информираност, прозрачност и защита на интересите им.

Събитието обедини хората, за които клиентът е в центъра на вниманието, и създаде среда за обмен на идеи и изграждане на визия за по-прозрачен и надежден имотен сектор в София и цяла България. Подобни инициативи не само издигат професионалната квалификация на брокерите, но и дават на гражданите увереност и сигурност при покупка или продажба на имот.

Автор: Десислава Щебетовска