• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Ти искаш ли си земята под блока

    Published date: 
    13.09.2021
    Категория: 
    Имотен пазар

    Въпросът със собствеността на земята под сградите, строени при социализма, изненадващо изскочи сред законопроектите, внесени в Народно събрание. Депутатът Минчо Христов предлага тя да бъде прехвърлена безвъзмездно от общините, които в общия случай я притежават сега, на собствениците на жилища. Исторически заварено, те имат само придобито право на строеж или на идеални части от него. Проектът е кратък - две нови алинеи в преходните и заключителни разпоредби на Закона за собствеността. Предлага се да важи за сгради, строени до 13 юли 1991 г., и да регламентира и земята под тях, и прилежащата около тях.

    Оферта за подарък

    Ключовото в предложението е думата "безвъзмездно". Гражданите и в момента имат право да закупят земята под жилищата си, но на пазарни цени. Според Минчо Христов това най-общо може да означава "между 15 и 20 хил. лева за стотина квадрата". Освен това предвидената процедура има нужда от техническо усъвършенстване, както признават от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ). Краткият живот на 46-ото Народно събрание и приоритетът му да актуализира бюджета свеждат до нула шансовете проектът, внесен в средата на август, да бъде гледан по същество. Въпреки всичко той заслужава внимание, защото повдига затлачен въпрос, чието решение се отлага с десетилетия. Минчо Христов е внасял подобен законопроект и предишния път, когато е бил народен представител - в 40-ия парламент (тогава съвместно със Стела Банкова). През 2008 г. също не се стига до гласуване въпреки положителното становище на Консултативния съвет по законодателството към тогавашното Народно събрание. Тринадесет години по-късно Христов отново е депутат - от Движението на непартийните кандидати в коалиция с БСП. Въпросът продължава да е нерешен.

    Вносителят: Закъсняла справедливост

    "Придобиването безвъзмездно на земята под и около жилищните сгради от гражданите е закъснял, но дължим акт на справедливост от страна на държавата и общините", обяснява в мотивите си народният представител. Когато са собственици на междублоковите пространства, те могат да се противопоставят на безразборното застрояване в тях. Освен това, ако сградата погине, ще имат гарантирано право на собственост върху същия парцел. И добавя: "Основното, което ме притеснява, е, че няма гаранция, че утре едно недобросъвестно правителство или парламент няма да реши да пълни дупки в бюджета, като принуди гражданите да закупят тази земя." Прави аналогия с паспортизацията на сградите, която от негова гледна точка е "рекет и грабеж", защото се е очаквало да струва по 400-600 лева на семейство и да акумулира около 3 млрд. лева. Масовата паспортизация на сградите беше отменена от служебното правителство. В проекта и мотивите му незасегнат остава въпросът дали евентуалното получаване на земята под сградите, било то и безвъзмездно, няма да е свързано с допълнителни тежести за собствениците - например по-голям размер на местните данъци или необходимостта да отделят средства за поддръжката на зелените площи около блоковете, когато вече са техни.

    Юристи: Законопроектът е необходим

    "Консултативният съвет по законодателството намира, че законопроектът е необходим. Той урежда изключително важен въпрос за многобройните собственици на жилища, построени върху държавна или общинска земя, като им предоставя безвъзмездно правото на собственост върху тази земя и върху земята в околоблоковите пространства." Това се казва в становището на съвета с председател проф. д-р Красимира Средкова и състав от двадесетина юристи с доказан професионален опит до някогашния председател на парламента Георги Пирински. В него се обяснява, че проблемът е заради национализацията на земята след 9 септември. От съвета обясняват, че ако проектът бъде приет, ще се даде гаранции на многобройните собственици на панелни жилища, че при погиване на сградата ще могат да я изградят отново, без да се нуждаят от учредяване на ново вешно право на строеж от собственика на земята. Придобиването на право на собственост върху земята ще гарантира на собствениците на апартаменти и други обекти в сгради, построени върху държавна и общинска земя, че от тяхната преценка ще зависи учредяването на ограничени вещни права за надстрояването и пристрояването на съществуващите сгради. И че те имат право да отказват да се застроява в околоблоковите пространства, ако преценяват, че им е необходимо да бъдат запазени като озеленени площи. След това в становището следват някои критики за правно-техническото оформление на законопроекта. Вероятно те са станали и повод той да се бъде гледан по същество.

    Експерт: Собствениците не виждат полза

    "За да дадеш нещо някому, е необходима двустранност - и той трябва да иска да го получи. А хората не виждат непосредствена полза от това да придобиват земята под сградите, в които са жилищата им. Не проявяват интерес да притежават примерно 0.13% идеални части в съсобственост с непознати за тях граждани, особено в сградите с много жилища", коментира Борис Милчев, правен съветник на Камарата на архитектите в България и експерт към Комисията по устройство на територията на Столичния общински съвет. Това показва практиката от времето, когато земята все още е можело да бъде придобита евтино - по тарифа със социално поносими цени. "Интерес имаше само от собственици на сгради с малък на брой жилища, които си закупиха земята под сградата и това им даде право за надстрояване, пристрояване и пр.", обяснява той. И добавя, че въпросът е много стар - обсъжда се още от 1996 г. Обмисляни и обсъждани са различни варианти. С приемането за законите за държавната собственост и за общинската собственост в Закона за собствеността е регламентирана възможността да се закупува земята. "Фактът, че идеята се обсъжда от толкова време, означава, че в нея има нещо, което си заслужава. Но начинът, по който се предлага да се направи, няма да сработи. Не може да стане автоматично, необходима е процедура. Влизайки в процедурата, става ясно, че нещата не са толкова лесни", добавя Борис Милчев.

    МРРБ: Възможно е, но е необходима дълга работа

    "Вашата идея е възможна, но ще е необходима дълга работа - да се създадат съответните парчета земя под всеки блок, да се направят промени в кадастралните карти, да се регулират отношенията между собствениците и тези парчета земя", обяснява служебният министър на регионалното развитие и благоустройството Виолета Комитова в края на август в парламента в отговор на въпрос от Минчо Христов. "Казусът изисква и промяна в нормативната уредба, защото към днешна дата в нашето законодателство не са предвидени възможности за безвъзмездно прехвърляне на земята. Може би ще стигнем до някакво съгласувано законодателство, но трябва да направим промени в Закона за общинската собственост, в Закона за държавната собственост и в правилниците за тяхното приложение", продължава министърът.

    Препъникамък с "комплексното строителство"

    Според Виолета Комитова въпросът засяга основно собствениците на жилища в панелни комплекси, построени в България по времето на социализма - като "Младост" и "Люлин" в София, като в града са 30% от всички тези жилища, а също Пловдив, Варна, Бургас и Русе. По оценка на министерството в тях живеят общо 1.5 млн. жители. По Закона за устройство на територията тези комплекси са строени по начина "комплексно строителство". Това означава, че в един много голям парцел - от 5, 10, 50 или 100 дка, може да има 2, 20, 30, 50 сгради и всички те имат равни права върху дадения урегулиран поземлен имот и се явяват собственици на цялата земя. Прехвърлянето на тази земя върху отделни субекти трябва да става по специален механизъм, по какъвто тепърва би трябвало да работим много, защото земята сега е обща и няма конкретни граници, обяснява Комитова. А конкретни граници са нужни - идентификационен номер в кадастралната карта и квадратура, за да може да се остойности земята и да се прехвърли, допълва тя. Накрая индиректно казва, че за да се заеме министерството с тази мащабна и трудоемка задача, или трябва да бъде задължено с акт на парламента, или инициативата да дойде от гражданите.

    Собствеността дава възможности, липсата й крие рискове

    Казано в резюме, по общо мнение е редно собствеността на земята под соцсградите да бъде на собствениците им, да се изчистят отживелиците от соца и да преминат и те във времената на пазарната икономика. Като идеалният вариант би бил това да стане плавно и безболезнено. Администрацията явно не е мотивирана предвид обема на очертаващата се работа. Собствениците на жилища, изглежда, не виждат особен смисъл. В масовия случай малцина мислят и действат превантивно, за да избегнат хипотетични проблеми. По въпроса обаче предстои развитие. Соцсградите остаряват. Нормативите в строителството се развиват и те все по-малко ще отговарят на изискванията им. Макар и спряна в момента, паспортизацията или друг вид обследване ще открият проблеми. В международната практика има примери, в които собственици на жилища си осигуряват средства за саниране на сградите, като отстъпват право за надстрояване на предприемачи. Но за да се възползват от тази възможност, е необходимо да са собственици на земята. Има и примери в новите затворени комплекси за проблеми, които възникват, когато земята под жилищата има друг частен собственик.

    Как в Санкт Петербург местят собственици на жилища

    Пример какво може да се случи на собствениците на апартаменти, когато не притежават земята под сградата, е програмата за "развитие на застроените територии" на Санкт Петербург. В нея градската администрация сътрудничи с предприемачи. Програмата предвижда да бъдат разрушени или реконструирани широк кръг жилищни сгради. Някои от критериите, описани на официални сайт на администрацията, са конкретни - типични проекти от 1958 - 1970 г. и нискоетажни постройки отпреди 1966 г. Други са по-общи и предполагат по-произволни тълкувания - сгради с над 70% физическо износване, независимо кога са строени, и такива, които не отговарят на актуалните градоустройствени разпоредби на града. Предприемачите събарят, строят наново и продават. А собствениците и наемателите биват преместени в "удобни жилищни помещения" по ред, последователност и списъци, изготвени от предприемачите, и в сгради, строени от тях. По правило преместването трябва да е в същия район, но при писмено съгласие може и в друг. Решението във всеки случай е индивидуално в рамките на гражданското законодателство, пише на сайта. Предприемачите, избрани на търг, са двама за всички 32 района на града, обхванати от програмата.

     

     

     

     


     

     

     

     

    Author: 
    в. Капитал

    Partners

    About NSNI

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    Виж на картата