• +359 2 988 68 90  
    • БГ
    • EN

     

    You are here

    Жилищният пазар в България функционира на забавен каданс

    Published date: 
    15.04.2020
    Категория: 
    Имотен пазар

    Жилищният пазар у нас започва плахо да излиза от вцепенението през първите две седмици от извънредното положение и свързаните с него ограничителни мерки с цел овладяване на разпространението на коронавируса, но това се случва бавно и с ограничен обем от сделки, показва допитване на Investor.bg сред специалисти в сектора на недвижимите имоти.

    Хората, които не са се отказали от покупка на имот в настоящата ситуация, търсят завършени жилища предимно за собствено ползване, а офертните цени все още запазват равнищата си отпреди ситуацията с коронавируса. Банките затягат условията за отпускане на ипотечни кредити, а строителството засега не е спряло, макар че се очаква забавяне на проекти, които все още не са стартирали или са в начална фаза на строеж. 

    „При всяка криза активността и оборотът логично спадат, намаляват процентите на оптимистичните сценарии и успешните реализации, растежът в сектора като цяло се свива“, казва Иван Велков, председател на Българската фасилити мениджмънт асоциация и президент на ФИАБЦИ България, международната федерация на специалистите по недвижими имоти. Според него в условията на извънредно положение още по-ясно ще си проличат дефицитите и ненаучените уроци в имотния сектор. „Очаквам трайна и категорична преподредба на приоритетите и нагласите на всички участници на пазара – много повече качество вместо количество, много повече внимание към средата вместо към цената, много повече добавена стойност и умно потребление, повече поддръжка и повече управление“, коментира той.

    Сделки на бавни обороти

    „Жилищният пазар диша тежко, но е жив“, казва Добромир Ганев, председател на Управителния съвет на „Национално сдружение недвижими имоти“ (НСНИ) и управител на Форос. Сделки продължават да се сключват, но със значително намалял обем. Огледи на имоти както за продажба, така и за наем, също има, но с по-малък интензитет в сравнение с периода преди въвеждането на извънредното положение, допълва той.

    "Пазарът на недвижими имоти е пряко свързан с основните икономически отрасли. Когато те са във възход, е нормално да наблюдаваме ръст на обемите в сектора. Обратната зависимост също е валидна – период на забавяне на икономиката ще бъде съпътстван със забавяне и рецесия на жилищния пазар", коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на Адрес "Недвижими имоти". Според нея обемът на клиентите с непроменени доходи се свива значително, тъй като кризата е засегнала почти всички сектори, а това ще промени финансовата достъпност на жилищата и ще доведе до ограничаване на сделките.

    Тя отбелязва, че в началото на извънредното положение клиентите на компанията й са предпочели да изчакат заради множеството неизвестни около ситуацията с коронавируса. "Но вече виждаме как хората постепенно започнаха да се приспособяват. Тези, които активно търсят жилище, продължават да разглеждат оферти и да се интересуват от предлагането“, казва Тенекеджиева.

    Компанията отчита увеличение на запитванията през последните дни, като посещенията на сайта й са отбелязали ръст от 30% спрямо първата седмица на извънредното положение, а огледите са се покачили с 20%, макар че остават с 4,5 пъти по-малко в сравнение с обичайния им средноседмичен брой.

    „Някои от собствениците, обитаващи жилищата, които са обявили за продажба, предпочитат да изчакат. Продажбите са основно от клиенти, излизащи от инвестиция“, казва Тенекеджиева.

    В същото време купувачите са възприели изчаквателен подход и интересът им към покупка на имот е намалял в пъти, отчитат от компанията за недвижими имоти „Явлена“. „Това обаче дава възможност на продавачите при бърза и адекватна реакция, изразена в промяна на цени и условия от тяхна страна, да реализират имотите си бързо и да си осигурят свободни парични средства“, казва Изабела Клисарска, управител на „Явлена“ и сертифициран оценител.

    Според нея трайността и посоката на промяната в поведението на продавачите и купувачите в дългосрочен план ще зависят основно от продължителността на кризата. Към момента обаче пазарът продължава да се движи от жилищни нужди. „На преден план излизат все повече търсения на изгодни имоти, а купувачите могат да бъдат разделени в две категории – хора със спешна нужда от имот и купувачи-инвеститори, които оценяват изгодния имот“, отбелязва Клисарска.

    "Хората ще продават големите си апартаменти, търсейки по-малки жилища с цел оптимизиране на разходите."
     
    Гергана Тенекеджиева очаква купувачите да бъдат в по-силна позиция на пазара, като някои ще изчакват раздвижване в цените, а други ще използват момента да сключат изгодна сделка, настоявайки за по-големи отстъпки. „Продавачите, които не бързат да реализират сделка, ще са в изчакваща позиция предвид по-ниските от очакваните оферти, които ще получават за имотите си. Ако преди COVID-19 собствениците на имоти продаваха жилищата си, за да си купят по-големи имоти, то сега предстои обратната тенденция, наблюдавана и през предходната криза. Хората ще продават големите си апартаменти, търсейки по-малки жилища с цел оптимизиране на разходите“, казва тя.
     
    Търсят се къщи в околностите на градовете

     

    Спад на запитванията и на активността с около 70% през първите две седмици на извънредното положение регистрират в компанията за недвижими имоти Bulgarian Properties. От началото на април обаче хората са започнали да се приспособяват към специалния режим на работа и броят на запитванията се е увеличил, казва изпълнителният директор на Bulgarian Properties Полина Стойкова.

    „Прави впечатление, че хората, които сега сключват сделки за покупко-продажба, са много по-подготвени, информирали са се предварително за имота, включително чрез онлайн възможностите, които предлагаме, и са готови да вземат решение за покупка веднага след огледа. Те си дават сметка, че огледен туризъм при сегашните условия е невъзможен и започват да се пренастройват“, отбелязва тя. 

    Според нея интерес има, но купувачите са в етап на изчакване и преосмисляне. „Когато публикуваме нова обява на сайта си, получаваме запитвания и това важи за всички големи градове“, казва Стойкова. Купувачите вече предпочитат завършени имоти пред жилища на етап строеж, особено в начален етап на строителство, въпреки че имотите ново строителство с атрактивна цена също привличат интерес, а къщите в околностите на големите градове и по морето започват да стават хит.

    От „Явлена“ също констатират, че през последните седмици общият интерес на купувачите към имоти в градовете отслабва и все повече се засилва интересът към покупка на имоти в околоградските райони. „Тази тенденция започва да се усеща и в по-големите градове в цялата страна. В някои населени места като Ямбол и Сливен например въвеждането на извънредното положение създаде по-резки промени и пречки за сключване на сделки, отколкото на други места. Причината беше, че допреди въвеждането на новия Закон за мерките и действията по време на извънредното положение местните служби по вписванията фактически бяха преустановили работа, а това от своя страна не позволяваше да се сключват сделки в нотариална фирма. Сега вече службите работят и има установен ред за осъществяване на сделки“, казва Изабела Клисарска.

    В Arco Real Estate отчитат ръст на запитванията за покупка на жилище през първата седмица на април след резкия спад през март. „За нас това е индикация, че пазарът започва да се раздвижва“, казва Иван Козаров, търговски директор на компанията за недвижими имоти.

    „Добрата новина е, че сегашната криза е породена от коронавируса, а не е следствие от икономически фактори. Ако бизнесът се върне към нормален ритъм в най-кратки срокове, възможно е ефектът върху пазара на недвижими имоти да е по-скоро положителен, тъй като много хора ще са осъзнали позитивите и сигурността на инвестирането в имоти. Ако обаче банките станат много по-рестриктивни в отпускането на ипотечни кредити, ако безработицата се увеличи в пъти, междуфирмената задлъжнялост, а оттам и тази на физическите лица нарасне, това ще доведе до невъзможност за изплащане на кредити и има вероятност сценарият да е по-негативен от този през 2008-2009 г.“, отбелязва Козаров.

    Неговите очаквания са, че ако задържането на бизнеса "на пауза" приключи до края на април, нормалният ритъм на имотния пазар ще се възстанови в рамките на три до шест месеца. 

    Според Снежана Стойчева, мениджър на имотния сайт Imoti.net, след несигурността през първата седмица на извънредното положение някои купувачи все пак са решили да довършат започнати преди ситуацията с коронавируса сделки, но като цяло пазарът се е свил с между 60% и 80%. „Хората, които са започнали покупка на имот, ще завършат сделките си. Тези, които купуват жилище с пари в брой, а такива са над 50% от купувачите, също ще сключат сделка, защото жилището е най-сигурната инвестиция, особено в период на криза. Хората, които купуват основно жилище, около 55% от купувачите на имоти, също няма да спрат да го правят. Може би ще предпочетат да изчакат малко в очакване, че цените ще паднат“, прогнозира Стойчева.

    Тя отбелязва, че търсенията в Imoti.net са нараснали значително след въвеждането на извънредното положение. В нормално време те са били около 200 хил., а разглежданията на имоти – около 100 хил. През последните дни обаче редовно достигат 450 хил. „Причината е, че много хора са си вкъщи, имат възможност да сърфират в интернет, а имотите винаги са били интересни за разглеждане, особено сега с виртуалните огледи. Ние сме единствената платформа с обяви за недвижими имоти, която предлага такива. След като има търсене, хората най-вероятно ще узреят и за сделка“, очаква тя. 

    Корекция на цените надолу ще има, не се знае кога и с колко

    На този етап експертите се въздържат от прогнози за цените на жилищата заради неяснотата колко време ще продължи ситуацията с коронавируса и какви ще са щетите за икономиката. Ясно е обаче, че корекция надолу на цените, особено на надценените имоти, ще има. Снежана Стойчева отбелязва, че това се е случило почти веднага след въвеждането на извънредното положение, като цените на някои надценени имоти в недобър квартал и с недобро качество на строителството са намалели с до 10%.

    Цените на недомислените, не особено качествените, енергийно неефективните жилища неминуемо ще спадат и след преодоляването на шока от кризата, смята Иван Велков. „Интересът към добрите предложения, особено в София, обаче ще расте, ако стереотипът цена на квадратен метър бъде заменен с интегриран и балансиран подход при оценката на ежемесечните комунални и други разходи и дългосрочните икономии и ползи при наличието на съвременни решения за имота, цялата сграда и/или район. В дългосрочен план ще се промени и търсенето на допълнително жилище или вила в извънградските зони и ще се върне отчасти интересът към по-малките градчета и села в перифериите на зоните със запазена икономическа активност“, смята той.

    Според Гергана Тенекеджиева към момента цените на имотите са стабилни, а евентуални корекции може да се очакват в новото строителство. „Индивидуалните продавачи по-скоро ще изчакват нормализиране на ситуацията. Много е важно да се вземат предвид и мерките на банките, условията за ипотечно кредитиране и възможностите за временно отлагане на плащанията по заеми“, отбелязва тя.

    Цени от около и малко под 1000 евро на кв. м в София винаги ще предизвикват интерес, смята Полина Стойкова. Такъв има и в момента, казва тя и дава за пример предложение за нова сграда около Сточна гара отпреди няколко дни, която е в начален етап на строителство. „В същия район сме имали оферти за съседни сгради на цена от 1300 евро на кв. м и не сме успявали да ги реализираме дори в бума на пазара“, отбелязва тя.

    Според нея тенденцията през последните две-три години е, когато цените достигнат равнища, които купувачите не одобряват, те да се отдръпват. „В случая причината за отдръпването е друга, но ако се срещнат очакванията на купувачите и на продавачите, пазарът естествено ще се нормализира и възстанови“, очаква Стойкова.

    Кога и как ще се случи това обаче ще зависи от развитието на икономиката. „Вече сме в икономическа криза, но макроикономистите са разделени по въпроса за нейната продължителност и за това как икономиката ще излезе от кризата. Някои считат, че при по-продължително извънредно положение икономиката ще се възстановява по-дълго – до средата или края на следващата година. Други пък са на мнение, че предвид бързото и дълбоко навлизане в кризата вероятността да излезем по-бързо от нея е голяма. Не знаем кой от двата сценария ще се сбъдне, така че трудно можем да прогнозираме с точност накъде ще поемат цените“, казва Добромир Ганев. Неговите очаквания са движението на цените да се определя най-вече от параметрите на конкретното жилище. „Едни имоти може да поевтинеят с 15%, а други – с 5%. Някои обаче може да повишат цените си, защото в дадения район вече никой не строи“, отбелязва Ганев.

    Според Изабела Клисарска цените на имотите ще са функция на продължителността на извънредно положение, паузата в икономиката и доверието в утрешния ден на купувачите. „Хубаво е продавачите сега да преценят дали не са надценили очакванията си за цена при днешната икономическа среда“, съветва тя. Нейните оптимистични очаквания са от юни много купувачи да се насочат към покупка на ваканционни имоти по морето, в планината и до 50 км от големите градове. Негативният сценарий е между три и девет месеца хората да се въздържат да правят големи инвестиции. Тя очаква по-голяма пауза в продажбите на имоти ново строителство в сравнение с вече въведения в експлоатация сграден фонд, защото хората ще искат да ползват жилището веднага, а не след година или две. „Скъсява се времето за реализация на мечтаното жилище или имот“, отбелязва Клисарска.

    Лек спад на наемите

    Търсенето и предлагането на жилища под наем засега се запазва, а цените леко са намалели и са достигнали по-приемливи нива, сочат наблюденията на специалистите в сферата на недвижимите имоти. „Много от хората, които са имали интерес да отдават имоти в платформи като Airbnb, се насочват към дългосрочни наеми. Освен това завръщащите се от чужбина българи вероятно ще предприемат търсене на имот под наем, ако не решат да закупят собствено жилище“, казва Полина Стойкова. Тя допълва, че в зависимост от типа имот под наем понижението на цените е между 50 и 100 евро на месец.

    Снежана Стойчева също очаква, че ще има раздвижване при наемите в най-близко бъдеще. „Ще се появят повече обяви за жилища под наем, защото много хора се освобождават от имота си поради невъзможност да плащат, връщат се по родните си места, напускат имот с по-висок наем, за да потърсят по-евтино жилище“, казва тя.

    „Един от ефектите на настоящата ситуация е търсенето на предоговаряния на настоящите отношения между собственици и наематели. Нашият съвет към наемодателите е да бъдат толерантни към наемателите с оглед на запазване на дългосрочните отношения“, отбелязва Гергана Тенекеджиева.

    "Един от ефектите на настоящата ситуация е търсенето на предоговаряния на настоящите отношения между собственици и наематели."
     
    Добромир Ганев не очаква наемният пазар да изпита съществени проблеми при настоящата ситуация, но все пак отбелязва, че поради загуба на работа или намаляване на заплащането част от хората, които са мигрирали към по-големите градове, може да се върнат в  родните си места, за да ползват собственото си жилище. „От друга страна, хора, които са предвидили да купят жилище, но няма да могат да го направят, ще излязат на наемния пазар или ще удължат договорите си за наем и няма да освободят жилището“, очаква той.
     
    Строителството продължава
     
    Жилищното строителство продължава, а очакванията са ако има забавяне или отлагане, то да е при обекти в начален етап или при такива, които все още не са стартирали. „Строителството е процес, който след като веднъж стартира, трудно се спира, особено ако става въпрос за пауза от месец-два. Всички компании ще опитат да продължат работа“, смята Полина Стойкова.

    Според Добромир Ганев строителните компании, които са финансово стабилни и са си осигурили финансов ресурс за съответните проекти, продължават да строят. „Ако ограниченията заради коронавируса продължат, може да има предприемачи, които да изпитат затруднения, затова е рисково да се предприемат действия за покупка на имот „на зелено“, особено в много ранен етап на строителство“, предупреждава той и съветва купувачите да направят внимателно проучване на финансовото положение на предприемача и дали има осигурен ресурс.

    За финансирането на новите строителни проекти историята и опитът на инвеститорите ще играят съществена роля, казва Гергана Тенекеджиева.  „Настоящата криза неминуемо ще отсее участници на пазара, които нямат достатъчно висока оценка, за да получат търсеното банково финансиране“, смята тя.

    Иван Велков очаква затруднения да изпитат всички строителни компании, които нямат ликвидност и разчитат на текущи приходи от продажби „на зелено“ от конкретните им проекти или на такива от портфейлите им.  „Проблеми с вземанията им или при веригата им на доставки, подизпълнители и клиенти  може да се отразят негативно на цялата им дейност и оттам да се върнат обратно сред още по-широк кръг от пазарни субекти и заинтересовани лица“, допълва той.

    Според Иван Козаров, ако банките станат по-предпазливи и рестриктивни при финансирането на сделки за недвижими имоти, това ще се отрази най-вече на начините и схемите на плащане за новото строителство. „Очаквам, че инвеститорите ще станат по-гъвкави и ще се ориентират към сделки с по-голямо плащане след акт 15 и акт 16 и практиката да получават близо 80% от цялата сума на акт 15 ще намалее“, казва той.

    Паралели с кризата от 2008 г.

    Според Иван Велков такива могат да се правят само отчасти. „Освен сходната и привична за нашите ширини обща депресия има и съществени разлики. Една от тях е, че тогава кризата и последвалата я няколкогодишна стагнация до голяма степен бяха резултат от поведението на търговските ни банки. Сега те могат да се окажат в ролята на отговорен и солидарен партньор. Другата е, че сега имаме достъп до много повече решения - градоустройствени, архитектурни, инженерни, разполагаме с много нови и по-добри материали, системи, инсталации и технологии и най-вече имаме разбирането, че сградите, в които работим и живеем, могат и трябва да предоставят все по-добри фундаментални и функционални условия за всичко, което правим в тях. Имотният пазар почти винаги е следствие, не причина. Сега обаче може да е и решение, стига да се подходи умно и с дългосрочни перспективи“, казва той.

    Според Полина Стойкова при предишната криза пазарните участници по-бавно са асимилирали новата действителност, корекциите са се случвали по-бавно и по-трудно се е продължило напред. „Сега хората най-малкото имат опита от миналото и ще са по-подготвени дори за някои по-песимистични прогнози. Пазарът натрупа история и можем да се позоваваме на тези примери, докато през 2008 г. никога не бяхме преживявали такъв цикъл на спад“, отбелязва тя.

    Author: 
    Investor.bg

    Partners

    About NSNI

    НAЦИОНАЛНО СДРУЖЕНИЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ обединява брокери и агенти за недвижими имоти, които искат да упражняват по легален и професионален начин своята професия. НСНИ представлява техните интереси пред обществото, институциите, потребителите и бранша.

    Свържете се с нас

    •  office@nsni.bg 
    •  0879590900 - по време на извънредното положение
    •  02/988 68 90
    •  0700 10 805
    •  София, бул. "Патриарх Евтимий" 36А

    Виж на картата