Александър Бочев, Председател на УС на НСНИ: Необходимо е ясно законодателство за брокерската дейност у нас

– Г-н Бочев, как бихте определили състоянието на имотния пазар в България в момента и какво можем да очакваме след въвеждането на еврото у нас?

 – До средата на 2025 г. цените на жилищата ускориха растежа си спрямо този от изминалите години, като в големите градове той е средно около 18%, а за периода от 2020 г. до 2024 г. е бил в границите от около 5% до около 15% на годишна база. Смятам, че този ръст ще се запази и до края на годината, предвид предстоящото приемане на страната ни в Еврозоната. След приемането ни очаквам през 2026 и 2027 г. да се възстанови растежът от предходните години, а именно в рамките на 10 – 12% на годишна база. Подобен сценарий наблюдавахме и в Хърватия, където ръстът на цените на имотите през предходните на предприсъединителната 2022 г. е бил в рамките на 6 – 9%, през 2022 г. е регистриран пик в растежа на цените от 17% и след приемането им в еврозоната на 01.01.2023 г., през 2023 и 2024 г. темповете на растеж са се възстановили на нива около 6 – 9%.  Вписаните покупко-продажби в Агенция по вписванията за полугодието на 2025 г. са с ръст малко над 3% за страната, като тук София бележи по-сериозен ръст с 13,5%.

– Какъв тип имоти са най-търсени и има ли увеличаване на изискванията от страна на клиентите към качеството им и към състоянието на сградите на фона на покачващите се цени?

 – Търсенето на имоти до голяма степен се определя от локацията им. Например до университети и големи бизнес центрове се търсят предимно едностайни и двустайни апартаменти, подходящи за по-млади ползватели, които често ги наемат или купуват за свое първо жилище. Тези райони са привлекателни и за инвеститори, които купуват имоти с цел отдаване под наем, тъй като там има голямо търсене на жилища под наем и сравнително висока запълняемост. В по-престижните и съответно по-скъпи райони на големите градове се търсят имоти най-вече от хора на средна възраст, със семейства и сигурни доходи. Това обуславя търсенето на по-големи жилища като тристайни, четиристайни и по-големи.  След ковид пандемията се засили и търсенето на крайградски имоти и най-вече къщи, както и на приземни апартаменти с малки дворове.  Също така се възобнови и засили интересът към ваканционни имоти както по Черноморието, така и в планинските ни курорти.  Изискванията към качеството на недвижимите имоти растат, като все повече купувачи обръщат сериозно внимание на енергийния клас на сградата, качествените материали и не на последно място на поддръжката им.

– Иновациите в строителството и сградите от по-висок енергиен клас как влияят на търсенето?

 – Иновациите в строителството като интелигентни отоплителни и вентилационни решения, използването на възобновяеми източници за енергия и водоснабдяване, по-добри, вентилирани фасади, както и по-високият енергиен клас на сградите увеличават тяхната привлекателност с по-добрата си енергийна ефективност и спестени експлоатационни разходи. Все по-високите изисквания на купувачите на недвижими имоти по отношение на природосъобразното и ефективно потребление водят до налагането на нови, иновативни решения в строителството, които до голяма степен водят и до по-засилено търсене именно на нови, модерни сгради и намалено такова по отношение на стария, амортизиран жилищен фонд, който в по-голямата си част се нуждае от сериозна реновация, за да отговаря на съвременните изисквания за качество на живот.

 – Каква е ситуацията с разрешителните за строеж и какво определя тяхното намаляване?

 – Причините за спад в издаването на разрешителни за строеж на нови сгради най-често са свързани с регулаторни и административни пречки, все по-трудно намиращи се подходящи за строителство терени, недостиг на квалифицирана работна ръка и високите строителни разходи за материали и труд.  Въпреки изброените затруднения, по данни на НСИ броят на издадените разрешения за строеж на нови жилищни сгради за първото полугодие на 2025 г. бележи леко покачване в сравнение със същия период на предходната година. През първото тримесечие на 2025 г. разрешителните за строеж на жилищни сгради са 2084 с 10 576 жилища, докато през първото тримесечие на 2024 г. са издадени разрешителни за строеж на 1823 жилищни сгради с 10 487 жилища. Това е увеличение на издадените разрешителни с около 14% и с малко под 1% ръст на жилищата. През второто тримесечие на 2025 г. спрямо второто тримесечие на 2024 г. наблюдаваме аналогична картина, като разрешителните за нови жилищни сгради се увеличават с около 6%. За второто тримесечие на годината най-много разрешителни за жилищни сгради са издадени в Пловдив – 353, София (област) – 245, София (столица) – 216, Варна – 207, Бургас – 162.

– Какви са Вашите наблюдения над предлагането на офис сгради? Има ли промяна в поведението на бизнеса, който движи този пазар на фона на икономическата ситуация?

– Към офисния пазар в София през първата половина на годината има интерес, но с много променени изисквания и повишени критерии на компаниите, търсещи офис площи. Поради наложените след ковид кризата хибридни модели на работа, се налагат и нови изисквания към разпределение на площите, енергийната ефективност и минимизиране на експлоатационните разходи. Това води и до засилено търсене на по-качествени, по-гъвкави и енергийно ефективни офиси, клас А и сериозен отлив на потребители за остарели офис площи клас B, като това разделение намира изражение и в наемните цени на офис площите.

– Брокерските агенции срещат ли затруднения при намирането на качествени кадри и какво според Вас може да се предприеме като добри практики в сектора? Има ли конкретни проекти или инициативи на НСНИ в подкрепа на професионалното развитие на брокерите?

– Проблемите пред сектора са сериозни и последните години се задълбочават, най-вече поради липсата на нарочно законодателство, регламентиращо упражняването на професията Брокер на недвижими имоти. Липсват ясни критерии по отношение на това, кой има право да извършва дейност като посредник при сделки с недвижими имоти, на какви изисквания трябва да отговаря, какво образование трябва да притежава и какви отговорности има. Сериозен проблем е и липсата на единен професионален етичен кодекс, което води до използването на редица некоректни практики в бранша, което от своя страна води до понижаване на доверието към посредниците при сделки с недвижими имоти. Поради липсата на задължителни изисквания при упражняването на професията, агенциите изпитват затруднения и при набирането на качествени кадри и формулирането на ясни и конкретни изисквания към тях.

Добрите практики трябва да бъдат наложени именно през нарочен закон за дейността на посредниците при сделки с недвижими имоти. Една от основните цели на Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ) е регламентирането на сектора, като сдружението вече в трето Народно събрание участва в създаването и предлагането на Закон за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти. Приемането на закона би довело до налагане на редица добри практики, които ще окажат положително въздействие както в работата на професионалните брокери, така и в качеството и прозрачността в обслужването на нашите клиенти.  Сред основните цели на НСНИ е повишаване на професионалните компетенции на брокерите. Към сдружението има създаден Център за професионално обучение, провеждащ курсове за професионално обучение за придобиване на трета степен на професионална квалификация по професия „Брокер на недвижими имоти“. НСНИ активно си сътрудничи при създаването на програми и участието в съвместни мероприятия с УНСС и Варненския университет. Сдружението организира редица семинари, обучения и кампании за повишаване на професионализма, етиката и стандартите в професията.

– Какви са очакваните ползи за пазара и потребителите при въвеждане на ясна регулация в брокерската дейност?

 – С приемането на закона се предвижда да бъде въведени следните добри практики в бранша, наложили се в редица страни и създаващи по-професионален и етичен пазар, като създаване на задължителен публичен регистър на агенциите и брокерите на недвижими имоти, където всеки би могъл да получи информация дали дадено лице има право да извършва тази дейност и какви са компетенциите и образованието му, въвеждане на минимални образователни изисквания за упражняването на професията, което ще доведе до повишаване на компетентността в сектора, забрана за използване на подвеждащи и фалшиви обяви, застраховка „Професионална отговорност“ за лицата упражняващи професията, специална сметка на агенциите за недвижими имоти, за съхранение на средства по депозити за покупка на имот на техни клиенти, формулира на конкретни отговорности и задължения на лицата упражняващи професията, въвеждане на санкции за неправомерно и некоректно извършване на посреднически услуги, създаване на браншова камара с участието на всички вписани в регистъра агенции за недвижими имоти, следяща за прилагането на закона и др. Всички изброени мерки биха повишили доверието и ползите за потребителите, ползвайки услугите на професионални, вписани в регистъра брокери, отговарящи на изискванията на закона.

– Какви са наблюденията Ви над състоянието на компаниите за фасилити мениджмънт и как биха могли да си сътрудничат Вашите сектори?

 – Фасилити мениджмънт секторът се консолидира, големи компании предлагат интегрирани услуги като управление, поддръжка, енергиен мениджмънт и др. Сътрудничеството между агенциите за недвижими имоти и фасилити мениджмънт компаниите е логично и печелившо. От една страна агенциите за недвижими имоти могат да предлагат на своите клиенти пакети с професионално управление и гаранции за поддръжка, а от друга страна фасилити мениджмънт компаниите получават постоянни договори и по-добра прогноза за обема работа. Това повишава стойността на предлаганите услуги и имоти и удовлетворението на потребителите.

– Разкажете ни повече за целите на НСНИ и предстоящите инициативи.

– НСНИ работи усилено за регламентиране на пазара посредством приемане на Закон за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти, за повишаване на професионалните стандарти, компетентността и етиката в бранша. НСНИ непрекъснато организира обучения, семинари и кампании, както за своите членове, така и за целия бранш. Информация за тези събития, както и много друга полезна информация може да бъде намерена на сайта на Сдружението. Наскоро проведохме за втора поредна година и мероприятие по случай празника на София под надслов „Имотите на София“. Инициативата беше безплатна за гражданите и се проведе в Централния военен клуб, където граждани, купувачи, инвеститори и собственици на имоти успяха да се възползват от безплатни консултации с опитни брокери, нотариуси, архитекти и оценители. Основният акцент на събитието беше практическата помощ за гражданите, които планират покупка, продажба или инвестиция в имот. Експертите дискутираха и перспективите пред цените и инвестициите в София в контекста на бъдещото членство на България в Еврозоната. В края на месец октомври по случай празника на брокера организираме и XI Международна конференция „Inspire to Higher: Имотният пазар в Еврозоната“, която ще се проведе на 31.10.2025 г. в хотел „Hyatt Regency Sofia”. Основните акценти в тазгодишната конференция са очакванията и прогнозите на макроикономистите след приемането ни в еврозоната, промените на пазарите на недвижими имоти в централна и източна Европа, след приемането на еврото, финансиране и инвестиции в недвижими имоти, регулация на бранша, иновации и технологии в сектора и устойчивост и бъдеще на строителството.

Интервю на Кристина ФОРТУНОВА

Интервюто е публикувано в брой септември 2025 г. на сп. „ФАСИЛИТИС“.

Александър Бочев е председател на Управителния съвет на Национално сдружение недвижими имоти. Управител е на RealNet Недвижими имоти и член на Управителния съвет на Българската търговско-промишлена палата.

Сертифициран оценител на недвижими имоти по „Новите Европейски стандарти за оценяване на недвижими имоти EVS“. Сертифициран Медиатор.

Сертифициран Представител на купувачи (ABR®). Бочев е в бизнеса с недвижими имоти от 1992 г. Завършил е Международни икономически отношения в УНСС.